Квартира с "приданым"

Но чем дороже стоят квартиры, тем больше неизбитых ловушек подстерегают потенциальных покупателей и продавцов. О некоторых из них мы и решили рассказать…
Самое банальное — при покупке объекта недвижимости я бы рекомендовал убедиться в том, что он действительно принадлежит тому лицу, которое намеревается его продать. Для этого стоит проверить наличие правоустанавливающих документов — это договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации, документы, связанные с наследованием.
Дело в том, что продажа квартир по поддельным документам, как говорится, "имеет место быть". При этом стоит быть максимально придирчивым и недоверчивым, так как помимо мошенничества существуют и различного рода ошибки, описки, а то и просто недоразумения. Например, то, с чем я столкнулся лично. Проданный моим другом частный дом в одном из областных центров Украины имел адрес — улица такая-то, дом №3, квартира 6. При этом в расположенном рядом двухэтажном доме №6 по той же улице также имелась квартира №3. Произошла подобная коллизия по той причине, что в доме когда-то находился жэк, а потом его решили перевести в жилой фонд.
А совсем недавно я столкнулся с тем, что человеку при оформлении прописки в виде на жительство жэковская паспортистка вместо квартиры №51 записала квартиру №61. С одной стороны, человек, в документах которого была допущена данная описка, вряд ли смог бы продать или сдать в аренду принадлежащую ему квартиру, но с другой — мог бы попытаться претендовать на жилплощадь в той квартире, где его ошибочно прописали. Еще один вариант встречающейся ошибки — несоответствие данных, содержащихся в техническом паспорте на квартиру, данным жэка.
Далее скажу о весьма важной детали. Пожалуй, многих из нас пугали такими случаями, когда человек добросовестно приобретал квартиру, расплачивался с продавцом, делал в ней ремонт, вселялся и какое-то время мирно наслаждался прелестями жизни. До тех пор, пока на пороге этой квартиры не появлялся некий гражданин, чтобы с угрюмой улыбкой сообщить о том, что совсем недавно "откинулся с зоны" и решил поселиться там, где прописан. Еще недавно счастливый новый владелец жилплощади бежал в жэк и выяснял, что неожиданный гость был действительно прописан в данной квартире до момента его определения в места не столь отдаленные и имеет совершенно законные права на жилплощадь. Грустная, но правдивая история.
Добавлю, что кроме граждан, находящихся в заключении, добросовестного приобретателя также может ожидать сюрприз в виде лиц, находящихся на принудительном лечении, либо призванных в ряды Вооруженных Сил. Бывают и такие нетривиальные случаи, когда неожиданные совладельцы объекта недвижимости достаются по наследству не от предыдущих владельцев квартиры, а от тех, кто был хозяином до них. Бороться с этой проблемой можно лишь одним способом — тщательно исследовать всю историю прописки в квартире, которая вас заинтересовала. Хотя если проявить творчество и "скоррумпировать" работника жэка, то вам могут показать одни документы, в которых, кроме хозяина, не будет прописан ни один человек, а на самом деле все будет несколько иначе. В принципе, последнее время ряд страховых компаний предлагают страховать данного рода риски, которые они называют "титульными". Стоимость данной услуги — около 1% от реальной стоимости квартиры.
Следующий тонкий момент связан с пропиской несовершеннолетних детей. Дело в том, что по действующему законодательству, если родители имеют малолетних отпрысков, при продаже ими объекта недвижимости необходимо согласие Опекунского совета. Данное разрешение дается только в том случае, если продавцы предъявят документы, подтверждающие, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. То есть дети должны иметь место для проживания, при этом удельный размер жилой площади, приходящийся на одного ребенка, должен быть не меньше, нежели аналогичный показатель в продаваемой квартире. Именно в силу этой причины в газетных объявлениях о продаже квартир и домов нередко можно встретить уточнение "без опекунского".
Эта проблема абсолютно несопоставима с описанными выше и донимает не покупателя, а продавца. Исключение составляют те случаи, когда приобретатель не знает о том, что в приглянувшейся ему квартире прописаны несовершеннолетние дети, а сроки совершения сделки его поджимают. В таком случае лучше поискать квартиру без подобной проблемы. Для продавца самым простым выходом является следующий — до момента совершения сделки прописать ребенка в другую квартиру. Вот только не всем и не всегда это удается.
Еще одна проблема может быть связана с тем, что, как в одноименном фильме, люди имеют "привычку жениться". В соответствии со вступившим в силу Гражданским кодексом при продаже квартиры необходимо иметь нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на ее отчуждение (квартиры, а не супруги). Это необходимо по той простой причине, чтобы избежать ситуации, при которой в один отнюдь не прекрасный момент супруга хозяина квартиры начнет предъявлять на нее свои права. Ко всему прочему, люди еще имеют привычку разводиться. Так вот, не исключена следующая ситуация.
Некий с некоторых пор свободный от уз брака гражданин продает принадлежащую ему квартиру. Через какое-то время состоящая с ним в разводе бывшая супружница подает в суд заявление следующего содержания: "После расторжения брака выписалась из квартиры, принадлежавшей благоверному, не была нигде прописана, проживала у друзей, надоела им, думала вселиться обратно к нему в квартиру, а он — коварный — взял и продал ее. Не имею места для проживания, фактически — бомжую, наложите арест на оспариваемое имущество и вселите меня туда по решению суда". В принципе, вероятность удовлетворения данного иска не слишком высока, однако при нашей судебной системе и не такое может произойти. А с учетом того, что рассмотрение иска может длиться сколь угодно долго, жить в квартире, которая является обеспечением по иску (фактически — арестованная), — не слишком комфортно, по крайней мере в моральном плане. А тем более распоряжаться ею — сдавать в аренду, продавать — в принципе невозможно.
И еще: новым Гражданским кодексом фактически узаконены гражданские браки, и здесь кроется отдельная, весьма интересная тема — согласитесь, продавец квартиры вовсе не обязан ставить покупателя в известность о том, что он состоит в гражданском браке с некоей особой противоположного пола (а собственно говоря — почему именно противоположного? У нас же демократия). И ежели гражданской супруге, заручившейся свидетельскими показаниями двух соседей о том, что нажитое непосильным трудом имущество в виде реализуемого объекта недвижимости, было приобретено во время пребывания в гражданском браке, то покупатель может смело распрощаться с половиной приобретенной квартиры.
Даже удостоверившись в том, что объект недвижимости точно принадлежит продавцу и что "льготные категории граждан" в нем не прописаны, ни в коем случае нельзя успокаиваться. Едва ли не важнейшим моментом является выбор правильного вида оформления предстоящей сделки. Нередко с целью экономии на уплате в Пенсионный фонд и услугах нотариуса участники сделки фактическую куплю-продажу маскируют под дарение.
Здесь имеются два нюанса. Во-первых, в течение срока исковой давности даритель имеет право изменить свою точку зрения и подать иск, в котором потребовать признать сделку недействительной (по ряду причин: временное помешательство, нахождение в состоянии аффекта, а еще убедительнее — принуждение к совершению заранее невыгодной сделки et cetera). В данном случае покупателю может не помочь даже расписка о получении денег, так как договор с юридической точки зрения первичен. Во-вторых, вводимое в действие новое налоговое законодательство может существеннейшим образом повлиять на базу налогообложения в том случае, если входящая цена объекта равно нулю (именно так дело и обстоит в случае с договором дарения).
Более того, стоит напомнить, что начиная со следующего года полученное в дар имущество будет подлежать налогообложению, кстати, как и полученное в виде наследства. Подобный вышеописанному эффект может сработать против покупателя и в столь распространенном случае занижения истинной цены сделки (снова же с целью экономии на уплате налогов и на оплате услуг нотариуса). То есть ни в коем случае не следует забывать, что срок исковой давности составляет три года, и любое лицо имеет законом дарованное право оспорить ранее совершенную им же сделку.
Дальше идет следующая группа рисков, связанных с освобождением квартиры. Нередко, оплатив стоимость объекта недвижимости, его новые хозяева, придя в новое жилье после выезда предыдущих хозяев, обнаруживают, что в квартире отсутствуют внутренние двери, окна, сантехника, выключатели. Поэтому я бы рекомендовал покупателям четко прописывать в договоре купли-продажи эти нюансы. Более того, имеет смысл недоплатить $200-300 (отразив это в договоре), которые продавец получит только после того, как покупатель убедится, что тот при выезде квартиру и балкон не демонтировал.
Не менее важным моментом стоит считать и четкое указание времени освобождения квартиры в договоре перехода права собственности, иначе придется это делать через предъявление судебного иска. То же самое можно сказать и о выписке бывших хозяев из уже не принадлежащей им квартиры.
Не секрет, что многие хозяева объектов недвижимости, желая исправить недоработки проектных организаций, производят самовольную перепланировку квартир. Конечно, не всегда это приводит к последствиям, подобным произошедшему минувшим летом на улице Красноармейской (когда практически обвалились несколько этажей добротного дома), однако и здесь есть "подводные камни". Так, незаконная перепланировка — а в 99,9 процентов случаев изменения внутреннего строения квартиры носят именно такой характер — ведет к довольно печальным последствиям. По оценкам специалистов, для того, чтобы узаконить в БТИ вышеописанные изменения, необходимо заплатить $900—1000. Один мой знакомый, у которого в результате проведенного жэком рейда была выявлена перепланировка, не пожелал добровольно расстаться с такой суммой. В результате по решению суда ему было предписано уплатить штраф (составивший около $700) и узаконить изменение плана квартиры (около $250, если идти описанным в соответствующих нормативных документах путем). Как говорилось в одной рекламе, при всем богатстве выбора другой альтернативы нет. В общем, лучше заставить предыдущих хозяев провести соответствующие действия перед заключением договора купли-продажи, либо уменьшить сумму сделки на расходы, связанные с вышеописанным.
Конечно же, в одной статье невозможно описать все многочисленные нюансы и "подводные камни" сделок купли-продажи объектов недвижимости. Однако будем надеяться, что несколько приведенных в данном материале случаев смогут предостеречь будущих счастливых владельцев недвижимости от ряда неприятностей.