Квартира с молотка

Причины принудительного лишения прежних собственников прав на свою жилплощадь самые разные - от наказания за уголовное преступление до необходимости расплатиться по долгам или кредиту. В результате на аукционы поступает имущество, приобрести которое теоретически может каждый желающий.

Как показывает практика, такая покупка весьма выгодна с точки зрения экономии, ведь на фоне заоблачных цен на недвижимость отхватить квартиру даже на 5% дешевле рыночной стоимости - уже удача. Но кому и как часто она улыбается?

 

Кто меньше?

 

Конфискованные и арестованные квартиры стекаются в руки государства несколькими проторенными путями - как часть наказания, прописанного в Уголовном кодексе, в качестве платы по долгам (будь то частные ссуды, коммунальные платежи или задолженность перед владельцем поврежденного в ДТП автомобиля), по просроченным ипотечным кредитам. Имущество, арестованное решением Фемиды, выставляется на торги, которые проводит специализированная торговая организация (типа "Укрспецюст"), выбранная исполнительной службой на конкурсе. По данным Государственной исполнительной службы (ГИС) Киева, источники "аукционного" жилья распределяются следующим образом: 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% - по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% - по уголовным делам.

 

Мнение о том, что аукционное жилье дешевле обычного, разделяют практически все опрошенные нами эксперты. Чаще всего называется цифра в 90% от рыночной стоимости. По более смелым оценкам, разница в цене (в сравнении с аналогичной квартирой, продающейся стандартным способом) может превышать 30%. Казалось бы, механизм аукциона сам по себе предполагает "накрутку" стоимости лота до упора. Но даже если принцип "кто даст больше" формально соблюден, квартиры, реализуемые по решению суда на открытых торгах, все равно обходятся покупателю дешевле, чем аналогичное жилье на "свободном" рынке. И дело не всегда в умышленном занижении начальной цены квартиры. К примеру, в занижении стоимости недвижимости, выступающей залогом по банковскому кредиту, в первую очередь не заинтересованы сами банки - они-то и стараются контролировать адекватность оценки. Когда дополнительных рычагов контроля нет, остается полагаться на честность эксперта-оценщика (чаще всего он определяет стоимость квартиры как средний показатель цены на аналогичное жилье в данном районе или квартале). Безусловно, эксперты порой лукавят и занижают цену, а госисполнители закрывают на это глаза. Но к аукциону, на котором выставлена "нужная" квартира по "правильной" цене, вряд ли получит доступ рядовой покупатель.

 

Объективно же зазор в цене образуется за счет того, что сама процедура продажи квартиры с торгов весьма длительная. Учитывая ежемесячное подорожание жилья, оцененная квартира успевает отстать от действующих цен. Как пояснили в ГИС, при самых благоприятных обстоятельствах аукцион проходит через полгода после направления запроса о продаже имущества. Время уходит на сбор и проверку документов, согласование стоимости с владельцем квартиры (он может обжаловать ее в суде) и подготовку самого аукциона (как правило, месяц). За это время обычная квартира успевает подорожать в среднем на 15-20%, тогда как оценочная стоимость арестованной стоит на месте. Больше того, стартовая цена может даже упасть, если аукционное жилье не было продано с первого раза.

 

По закону, начальная цена лота на торгах не должна опускаться ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Дальше все зависит от событий на публичных торгах. Но особого ажиотажа на подобных мероприятиях нет. Публичные торги часто проходят в малооживленной и отнюдь не публичной обстановке, поскольку информация об их проведении по разным причинам не попадает в руки потенциальных покупателей. Объявление в СМИ (которые по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до аукциона) и на веб-сайтах торговых организаций - едва ли не единственный официальный источник информации о том, где, когда, какая квартира и по какой начальной цене будет продаваться. Иногда специализированные государственные организации экономят средства, размещая информацию об аукционах в малоизвестных изданиях, где она просто остается незамеченной. Да и вообще в сознании многих граждан прочно закрепились не всегда безосновательные стереотипы: например, что покупатели "заниженного" жилья известны задолго до третьего удара молоточка со словом "Продано!". Либо, что квартиру с подмоченной репутацией приобретать вообще не стоит (путь, по которому такое жилье попадает на аукцион, не придает этому товару шарма).

 

Агентства недвижимости, как правило, не участвуют в покупке арестованного жилья ни как посредники, ни как покупатели. "Мы отстранены государством от посредничества в сегменте конфискованных квартир, - отмечает Юлия Дусь, заместитель генерального директора АН "Благовест". - Для себя агентство такое жилье тоже не приобретает: проблемными квартирами никто заниматься не хочет. Хотя они в принципе не столько проблемные - просто существует отдельный порядок их реализации".

 

Уникальное предложение

 

Общее количество целых квартир, реализуемых с молотка, на самом деле невелико. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. "Такого товара мало, - рассказывает Алексей Соломко, заместитель начальника Государственной исполнительной службы Киева. - Чаще передаются на реализацию части квартир: одна третья, одна четвертая, даже две семнадцатые бывает. Основная часть жилья, продаваемого с аукционов, попадает туда из-за частных долгов. Конфискат по уголовным делам реализуется редко. Как правило, еще на стадии следствия задержанные пытаются переписать квартиры на своих родственников. Между вынесением постановления о возбуждении уголовного дела и вынесением решения о наложении ареста имеется зазор по времени (скажем, недели две), которого достаточно, чтобы переписать жилье. Целых квартир по конфискату за всю мою память всего одна-две проходили".

 

Ипотека тоже поставляет на открытые торги не много жилья. Несмотря на ползущие слухи о том, что с увеличением количества выданных ипотечных кредитов растет риск массовых невозвратов среди населения, банки заверяют: невозвращенные ипотечные ссуды на сегодняшний день - большая редкость. "Что касается статистики в среднем по рынку, процент невозвратов по кредитам, где залогом выступает жилая недвижимость, составляет 1-1,5%. Хотя в нашем банке таких прецедентов не было", - отмечает Геннадий Семенов, начальник юридического отдела Международного Ипотечного Банка. Независимые специалисты также не берутся назвать точную цифру невозвратов, ссылаясь на то, что банки держат эту информацию закрытой. Но соглашаются, что процент невозвратов по ипотечным кредитам самый низкий в сравнении с другими программами кредитования. По оценкам юристов, он не превышает 2% от суммы выданных кредитов (хотя в каждом банке этот показатель индивидуален). Как правило, если заемщик оказывается не в состоянии вернуть ссуду, банки запускают "спасательные механизмы". Естественно, не из благотворительных целей. "Когда у заемщика возникают проблемы с выплатами, банк вначале пытается помочь ему решить эту проблему - пересмотреть сроки кредитования (продлить), установить время, на протяжении которого клиент платит только проценты, предложить продать квартиру и купить квартиру дешевле, просто продать квартиру и рассчитаться с банком", - отмечает Евгений Матрос, руководитель центра оценки кредитных рисков розничного бизнеса UniCredit Bank.

 

Тот факт, что продажа залоговых квартир через аукционы по инициативе банков - процедура достаточно редкая, имеет свою подоплеку. "Дело в том, что банку невыгоден такой способ погашения просроченной задолженности по кредиту. Он несет дополнительные расходы, которые могут нивелировать весь доход от кредитной операции, и, более того, привести к убыткам, - объясняет Леонид Красавцев, руководитель компании "Простобанк-Консалтинг". - Поэтому банкиры чаще всего предлагают компромиссные пути решения проблемы непогашения ипотечного кредита. В зависимости от степени сложности проблем у заемщика иногда возможно перекредитование в этом же банке или в другом. Плюс, конечно, если проблемы временные, то предоставляется отсрочка". Когда приходится продавать квартиру через аукцион, банк теряет примерно 15% от стоимости жилья на комиссиях за проведение торгов. Кроме того, может статься, что вырученной суммы в итоге не хватает на полное погашение долга. Логично, что до аукциона, как правило, дело не доходит. Все решается проще: должник-неудачник кается в своей неплатежеспособности банку, и они по обоюдному согласию продают его залоговое жилье через агентство недвижимости. Все стороны, естественно, заинтересованы реализовать недвижимость подороже, поэтому, если сроки не горят, как спичка, такое жилье продается на стандартных ценовых условиях. И только когда ощутимо "пахнет жареным", цену могут немного (процентов на пять) снизить.

 

Так что квартиры на аукционах - товар редкий. "С начала этого года в Киеве мы реализовали всего две квартиры. Обе в мае: по ул. Вышгородской (продажная цена составила 130 тыс. грн.) и по ул. Жмеринской (за 152 тыс. грн.)", - рассказал Александр Леличенко, первый заместитель генерального директора ГАК "Национальная сеть аукционных центров". Не хвастают изобилием квартирных лотов и другие специализированные торговые организации, коих в Украине меньше десятка (по данным Национальной сети аукционных центров, всего шесть). Поступает на реализацию, в основном, мало- и среднегабаритная недвижимость, не больше трех комнат.

 

ПродаНО!

 

Трудно купить арестованное жилье, но не менее трудно его удержать. В целом, с точки зрения правовых аспектов сделки, покупка конфискованной квартиры не во многом отличается от покупки обычной жилой недвижимости. Однако не факт, что бывший собственник, добровольно-принудительно расставшийся со своей квартирой, побрезгует законным правом обратиться в суд с просьбой пересмотреть решение о конфискации и признать торги недействительными. Один из наиболее действенных аргументов - ущемление интересов малолетних детей. Если уже купленная на аукционе квартира по решению суда вернется к прежнему владельцу, поломать это судебные решение в апелляционной инстанции будет весьма хлопотно. Деньги, уплаченные за новоприобретенное жилье, удастся вернуть не скоро. Дело в том, что после выигранных аукционных торгов средства за квартиру перечисляются как минимум в двух направлениях: на счет соответствующей торговой организации (в среднем 10%) и исполнительной службы, которая переводит сумму в государственную казну либо на счет банка (если квартира была конфискована за невыплаченный кредит). Часть денег может быть возвращена владельцу. Так что следующие несколько лет, возможно, придется потратить на то, чтобы собрать уплаченные средства из двух-трех карманов.

 

Вариации подвоха различны. Скажем, нечаянно выясняется, что произошла судебная ошибка и лишившийся своей квартиры человек оказывается невиновным либо несовершеннолетним на момент совершения преступления, либо... Одно принудительное выселение последнего собственника (а то и его родственников) чего стоит! Наконец, всю "ценность" экономичной покупки может погубить внезапно обнаружившийся долг, "висящий" на квартире. Еще печальнее, если выяснится, что жилье находится в налоговом залоге или залоге третьих лиц.

 

Наиболее безопасной, по мнению юристов, является покупка квартиры, выступавшей залогом по кредиту. Еще в момент выдачи кредита банк тщательно старается проверить квартиру, а если дело дошло до суда и аукциона, документы будут проверены повторно. В данном случае риски минимальны. Однако и здесь не следует терять бдительность.

 

Мнение

 

Александр Рыбалкин. Председатель правления АБ "Диамант"

 

- Законодательство предусматривает необходимость уплаты потенциальным покупателем предмета ипотеки гарантийного взноса. Размер гарантийных взносов определяется специализированной организацией и не может превышать 5% начальной цены продажи предмета ипотеки. Гарантийный взнос не возвращается участнику торгов, который стал победителем, но отказался подписать протокол. Также покупатель недвижимости, приобретенной на публичных торгах, несет расходы за нотариальные услуги, связанные с получением свидетельства о приобретении недвижимого имущества.

 

Мнение

 

Андрей Ерема. Директор КГ "Атлант-А"

 

- Арестованные квартиры, как правило, не доходят ни до агентств недвижимости, ни до широкого круга покупателей. На мой субъективный взгляд, они реализуются по явно заниженным ценам, гораздо ниже, чем даже 80% реальной стоимости. Но таких квартир крайне мало. Если речь идет о недвижимости, которая выступала обеспечением по кредиту, я, честно говоря, не представляю, что нужно сделать, чтобы банк решил реализовать квартиру. Нормальная практика в случае, если заемщик не в состоянии расплатиться по ссуде, - обратиться к риелторам. Агентство недвижимости продаст жилье таким образом, что клиент сможет вернуть долги и еще будет иметь остаток. В интересах и клиента, и агентства продать квартиру по рыночной цене. Конечно, из-за спешки такая недвижимость иногда реализуется немного дешевле - в среднем на 5% (максимум на 10%, если человек очень спешит). Впрочем, здесь простая арифметика: просчитывается, что выгоднее - продать квартиру дешевле или же задержать платеж на некоторое время.

 

Мнение

 

КОНСТАНТИН ЛАЗАРЬ. Начальник отдела управления непродуктовыми рисками Международного Ипотечного Банка

 

- Если у заемщика возникают проблемы с выплатой кредита, банк в первую очередь старается помочь ему выйти из затруднительного положения. Возможны варианты пересмотра условий кредитного договора с отсрочкой платежей на определенный период. Если складывается ситуация, при которой заемщик не имеет возможности в дальнейшем погашать кредит, то ему предлагается реализовать залог (недвижимость). В этом случае он сам находит покупателя, при этом имея возможность поиска альтернативного и более дешевого жилья для себя. Сделка совершается под контролем банка, при этом банк может профинансировать нового собственника недвижимости. В случае недобропорядочности заемщика, препятствования действиям банка по реализации предмета залога банк на основании ипотечного и кредитного договоров обращается в государственную исполнительную службу, которая организовывает тендер по продаже залогового имущества. Разница между двумя последними вариантами очевидна. Если в одном - заемщик имеет возможность влиять на стоимость продажи, то в другом - залог может быть реализован по цене гораздо ниже рыночной.