Квартира под аренду в Дарницком районе: расчет рентабельности

Журналисты портала Domik.ua изучили Дарницкий район столицы на предмет наличия новостроек, где можно приобрести квартиру с целью получения прибыли от сдачи в аренду. Рассматривали жилые комплексы, дома в которых планируют ввести в эксплуатацию до конца 2019 года, и 1-комнатные квартиры, продающиеся  по цене до 1 млн грн.

В каждой новостройке мы выбрали объект с минимальной площадью и узнали его стоимость при 100% оплате. Прибавили к этой цифре стоимость ремонта, минимально необходимой техники и мебели. Затем проанализировали рынок аренды жилья в Дарницком районе, исходя из предложений арендодателей на сайте Domik.ua. И рассчитали возможный доход от сдачи приобретенного жилья в долгосрочную аренду.

ЖК Olympic Park

Жилой комплекс от компании Status Group строится по адресу Харьковское шоссе, 210 в 400 метрах от станции метро «Бориспольская». Для преодоления этого пути пешком понадобится 5-6 минут. По проекту новостройка будет состоять из 3 домов по 28 этажей каждый. Каждый из них возводится в форме буквы «Г», образуя отдельный внутренний двор. 

В ЖК Olympic Park реализуют концепцию «город в городе». На его территории будет функционировать множество объектов инфраструктуры — магазины, кафе, детский сад, школа, банковские отделения, трехуровневый наземный паркинг. В одном из дворов оборудуют стадион. Первый дом построят на стилобате, на четырех этажах которого разместятся торгово-развлекательный центр и офисные помещения, а на крыше — закрытый двор с детскими площадками и зонами отдыха для жильцов. Отапливать дома будут с помощью крышной котельной, остальные коммуникации запланированы централизованными. 

Готовое жилье передают в собственность без отделки. В комплектацию жилья от застройщика входит установка окон, радиаторов отопления, входной двери, счетчиков холодной и горячей воды. Электричество подведут до квартиры, дальше разводку нужно выполнять самостоятельно.

Визуализация ЖК Olympic Park

По минимальной стоимости в «Олимпик Парке» можно купить 1-комнатную квартиру площадью 31,68 кв. м. Ее цена при полной оплате с учетом 3% скидки составит 645 050 грн. Квартира расположена в первой секции первого дома, который планируют ввести в эксплуатацию в конце 2019 года.     

Планировка 1-комнатной квартиры в ЖК Olympic Park

Инвестиционная привлекательность. Проанализировав форум Сколько стоит 1 кв. м жилья, мы пришли к выводу, что делая ремонт в 1-комнатной квартире на окраине города, стоит отталкиваться от суммы $300 за кв. м или 7 710 грн (по курсу НБУ на 11 июля 2019 года). В эту цену войдет стоимость материалов, мебели, техники и ремонтных работ. Ремонт в квартире площадью 31,68 кв. м обойдется в 244 253 грн. Полная цена жилья вместе с подготовкой к сдаче в аренду составит 889 903 грн. 

Судя по предложениям арендодателей в Дарницком районе, средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры составляет 12 000 грн в месяца. Значит, жилье в «Олимпик Парке» за 889 903 грн окупится за 75 арендных плат или 6 лет и 3 месяца, а рентабельность составит 16,2%.

Читайте также: ЖК Olympic Park от Status Group: детальный обзор в инфографике

ЖК «Обериг-2»  

Новострой от корпорации «Укрбуд» возводится по адресу ул. Бориспольская 30а, 40 рядом с поликлиникой №2 и Рембазовским парком. До ближайшей станции метро «Красный хутор» — 20 минут на общественном транспорте.

Комплекс будет состоять из трех домов по 23 этажа каждый. На закрытой территории обустроят детские и спортивные площадки, зеленые зоны отдыха, построят подземный паркинг для автомобилей жильцов. Первые этажи домов запланированы под коммерческие помещения — магазины, кафе, салоны красоты, аптеки и отделения банков. Все коммуникации в домах будут городскими.

Готовые квартиры сдаются  без отделки — со стяжкой на полу, зато у всех владельцев будет возможность установить систему «умного дома» CLAP, которая позволяет экономить до 40% стоимости коммунальных услуг. Штукатурку стен и разводку коммуникаций по квартире придется выполнять самостоятельно. Работы по остеклению окон, монтажу входной двери и радиаторов отопления будут выполнены застройщиком.

Внешний вид одного из домов ЖК «Обериг-2» 

В первом доме, который планируют сдать к концу нынешнего года по минимальной стоимости можно купить 1-комнатную квартиру площадью 38,01 кв. м. Ее полная цена при 100% оплате составит 741 347 грн. 

Планировка 1-комнатной квартиры площадью 38,01 кв. м в ЖК «Обериг-2»  

Инвестиционная привлекательность. Исходя из стоимости ремонта 7 710 грн/кв. м получим, что полная подготовка этого жилья к сдаче в аренду будет стоить владельцу в  293 057 грн. Общая сумма, затраченная на приобретение и ремонт жилья составит 1 034 404 грн.

Средняя стоимость аренды 1-комнатного жилья в новостройке в районе улицы Бориспольской — 10 000 грн. Это значит, что затраты на покупку и ремонт квартиры в ЖК «Обериг-2» окупятся ее владельцу за 104 арендные платы или через 8 лет и 8 месяцев. Рентабельность составит 11,6%.

ЖК «Метрополия» 

Строительство комплекса ведет компания «Контакт-Инвест» по адресу ул. Каменская, 128-130 в 300 м от станции метро «Вырлица» (6-7 минут пешком). До парка «Партизанская  слава» отсюда 900 м или 8-10 минут пешком. Проект состоит из двух 25-этажных домов с коммерческими помещениями на первых этажах. Первое здание уже построено и введено в эксплуатацию, второе будет сдано в III квартале 2019 года.   

Во дворе первого дома ЖК «Метрополия» уже обустроена детская площадка, позже в комплексе планируют разбить цветочный сад. Свои автомобили жильцы смогут оставлять на стоянке, рассчитанной на 60 мест. В домах предусмотрены дизайнерские лобби, будет функционировать служба консьерж-сервиса.  

Квартиры передают собственникам с черновой отделкой — на полу будет выполнена стяжка, кирпичные стены оштукатурят, подведут основные коммуникации, установят счетчики воды, электричества и тепла. Все коммуникации запланированы централизованными. За дополнительную плату можно заказать отделку квартиры от застройщика — после того, как дом введут в эксплуатацию.

Визуализация домов ЖК «Метрополия» 

Самая доступная 1-комнатная квартира в «Метрополии» стоит 893 000 грн, ее площадь — 36 кв. м.   

Планировка 1-комнатной квартиры площадью 35,73 кв. м

Инвестиционная привлекательность 

Исходя из цены ремонта 7 710 грн/кв. м, подсчитываем полную стоимость подготовки жилья к сдаче в аренду — 277 560 грн. Вместе со стоимостью квартиры все затраты составят 1 170 560 грн.

В соседнем доме «Метрополии» уже сдают квартиры в аренду. Средняя стоимость 1-комнатного жилья площадью до 40 кв. м — 12 000 грн. Квартира за 1 170 560 грн с учетом ремонтных работ в таком случае окупится за 98 арендных выплат или 8 лет 2 месяца. Ее рентабельность от сдачи в аренду составит 12,3%. 

Выводы

Из трех вариантов наиболее рентабельным получился жилой комплекс Olympic Park. Затраченные средства на приобретение и ремонт квартиры в этой новостройке окупятся за 6 лет и 3 месяца, а рентабельность составит 16,2%. Наименее выгодным оказался вариант в ЖК «Обериг-2». Дома комплекса расположены в 3 км от ближайшей станции метро, поэтому стоимость аренды там ниже в среднем на 2 000 грн. Соотношение годовой прибыли к затраченным средствам получилось 11,6%.  

Все расчеты, указанные в этой статье — ориентировочные. Они не учитывают уровня инфляции, колебаний цен на рынке, возможного затягивания сроков ввода в эксплуатацию домов или времени на ремонт и поиск арендаторов.

Ознакомиться со списком всех столичных новостроек Дарницкого района и узнать стоимость квадратного метра можно здесь.

Прочитать мнение жильцов и инвесторов жилых комплексов на левобережье столицы можно на форуме отзывы о новостройках Киева  на левом берегу.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019