Квартира по полочкам: от чего зависит стоимость жилья
Однокомнатные квартиры – лидер всех подорожаний в Киеве. Много сказано о том, что цены на жилье несправедливо завышены. Однако, не вдаваясь в прогнозы, хотелось бы выяснить для себя, что входит в цену однокомнатной квартиры сегодня.
КЛАСС ЖИЛЬЯ
Класс жилья – это то, что в первую очередь определяет его цену и спрос на него. Самые недорогие в столице малометражные гостинки – до 30 кв. м, в которых комната – 11-15 кв. м (цена $65-70 тыс.). На втором месте – хрущевки и брежневки – жилье, построенное еще в 1970-х годах. Цена хрущевок – от $70 тысяч. И малометражки, и хрущевки – нижняя планка жилья "эконом-класса".
В основном же "эконом-жилье" состоит из домов так называемых "типовых проектов". Все они, как правило, возводились до середины 1990-х, с использованием не слишком продвинутых технологий. Квартиры в таких домах небольшие, тесноватые, с маленькими кухнями. Из "типовых" практически и состоит весь Киев, не считая новостроек да исторического центра, где еще есть довоенные и послевоенные дома.
Есть несколько "типовых" серий, и в столице они обычно "кучкуются" массивами, которые строили одновременно. Так, "серия 134" – это панельные дома, 9 или 10 этажей, находятся на Теремках, Виноградаре, Троещине, Святошино, Харьковском. На Оболони, Борщаговке и Лесном – 9-этажные длинные панельные дома "серии 464". Их отличительная черта – лоджия в спальне, а трехкомнатные – смежно-раздельные. Похожи на них – "чешки": 9 этажей, в квартирах 1-4 комнаты, балкон часто по периметру всей квартиры, особенно если квартира угловая. У "чешки" очень тонкая стена, так что слышимость между соседями – исключительная. Поселились "чешки" почти по всему Киеву – на том же Лесном и Оболони, также на Отрадном, КПИ, Голосеево, Русановке, Березняках, Радужном, Воскресенке.
Многоступенчатые панельныем 16-этажки, возведенные до 2000 – это уже "серия АППС". Есть на Харьковском, Троещине (ул. Цветаевой, Милославская).
Панельные 16-этажки, которые часто стоят на "ножках" – "серия БПС". Их много на Святошино, Лесном, Голосеево. А вот дома в 16 и 18 этажей, в которых даже в однокомнатных квартирах 2 лоджии – "серия Т-4". Больше всего таких на Беличах, Теремках и Харьковском.
"Эконом-класс" не предполагает квартиры с удобной внутренней планировкой, да и дома уже старые – "чешки" и "464", например, строились еще в 1950-1970-х. Понятное дело, что в доме такого возраста даже хороший косметический ремонт не спасет квартиру от постоянных прорывов труб (не у себя, так у соседей), сырости, грибка, плохой вентиляции, разбитого лифта и других "прелестей" зданий преклонного возраста. Цены на такие квартиры стартует от $85 тысяч, а разница зависит уже от других факторов – инфраструктуры, этажа и метража конкретной квартиры, соседства озер и парковых зон.
Кроме того, по словам риэлторов, дома такие могут таить и неожиданности.
"В СССР нередко строили, не соблюдая норм, – объяснила начальник отдела купли-продажи жилья на вторичном рынке компании "МС Мастер" Оксана Казанцева, – во-первых, в спешке, во-вторых, не всегда качественно, да и приворовывали. Единственное исключение – кооперативные дома и ведомственные. Так что нелишне будет выяснить у хозяев на этот счет. Кстати, "типовые" однокомнатные минимум 30 м2, и максимум – 42 м2. Квартиры таких размеров сегодня уже не строят".
"Бизнес-класс" – все, что было построено в последние годы – "свечи", так называемый "новострой". Однокомнатные тут уже от 50 м2, кухни большие – от 10-12 м2, и до 20 м2. Цены стартуют от $100-120 тысяч. Жилье-"люкс" – это большие квартиры с террасами, пентхаусы, целые 2-5 этажные дома, рассчитанные лишь на 1-2 семьи. Цены астрономические.
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
Сюда входит не только сантехника, но и, что немаловажно, состояние полов, ремонт.
"Приходя на смотрины квартиры, будущий хозяин сразу должен оценить, сколько денег надо вложить в ремонт, – советует Оксана Казанцева, – вид новых обоев не должен сбивать с толку. Ведь в старых домах более важен пол – если паркет уже "видавший виды", его, конечно, можно покрыть лаком, но бывает, что он просто рассыпается при ремонте, как труха. Сорвав паркет или линолеум, можно обнаружить, что в квартире "гуляющие" полы, то есть их придется еще специально выравнивать. Что касается сантехники – необходимо уточнить дату ремонта. Если это было более 7-10 лет назад – все придется заменить".
Квартира с перепланировкой – головная боль для хозяина. Ее можно посмотреть и даже прицениться, но это не значит, что ее сразу можно будет и купить. Так уж повелось, что многие делают перепланировку без разрешения. Дело в том, что при купле-продаже квартиры обязательно нужна справка от БТИ.
"Нередкий случай – в техпаспорте есть стена между ванной и туалетом, а хозяин в свое время снес ее, сделав санузел совместным, – объясняет Оксана. – Одно отсутствие этой, казалось бы, незначительной перегородки может сделать квартиру практически непродаваемой".
Лучший выход – продавцу, прежде чем выставить квартиру на рынок, узаконить перепланировку. Сейчас этим занимаются многие фирмы, причем их координаты можно получить в том же БТИ, правда, не от чиновников, а от промоутеров, которые вертятся и раздают свои рекламки там же. Однако длиться это может и 2 недели, и 2 месяца.
ЭТАЖ И ТРАНСПОРТ
В "типовых проектах" не слишком ценятся первый и последний этажи. Первый – потому что сырой, а окна нередко настолько низко расположены, что в них могут беспрепятственно смотреть прохожие и... воры. Например, очень низкий первый этаж в 9-этажке "серии 464" на бульваре Кольцова – до первого этажа достанет даже подросток.
Последний этаж плох тем, что опять-таки сырой, холодный. Во многих "типовых" домах нет технического этажа, например в "чешках". Тут зимой холодно и промозгло, летом – жарко и душно.
Первый этаж стал цениться в последние годы, но не под жилье, а под открытие магазинов, парикмахерских, отделений банков.
"Однако даже такая тенденция не слишком увеличила спрос на первый этаж, а значит и его цену, – уверена Оксана Казанцева, – ведь перевод квартиры из жилого фонда в нежилой тоже обойдется в копеечку – не менее $10 тысяч".
Совсем иная картина в домах бизнес-класса. Первый этаж тут, как правило, занят сразу – там находятся магазины, а вот последний – уже элитный. Там часто двухуровневые или просто большие по метражу и удобные квартиры.
От того, в какой глубинке находится квартира, зависит ее дешевизна. Если далеко от метро – даже хорошая однокомнатная после ремонта может стоить $85-90 тысяч, если в 5-10 минутах ходьбы – и все $100 тысяч.
"Близость метро увеличивает цену на 10-20%, – объяснила Оксана Казанцева, – просто хорошая инфраструктура, магазины рядом, парки, детсады – на 5-10%, удобный этаж – на 3-5%. Метраж тоже влияет, но тут уже зависит от количества "квадратов". Понятное дело – чем больше квартиры – тем выше цена".
ТОРГ
Самые дешевые массивы: Лесной, Отрадное. Раньше в этот список входила Борщаговка, но несколько лет назад там появилось много новостроек, за счет чего по средней стоимости жилья Борщаговка вышла из категории "дешевых". И напротив, самые дорогие нецентральные массивы – Оболонь, Академгородок, Беличи.
Не помешает осторожность при покупке очень дешевой квартиры. Если цены намного ниже рыночных – ждите "вонючки". Прошли те времена, когда люди массово мигрировали за рубеж и быстро и недорого избавлялись от квартир. Сегодня такое – редкость. Основная причина дешевизны может быть очень серьезной.
"Бывали случаи, когда что-то было не в порядке с документами собственности на квартиру, – рассказала Оксана Казанцева, – когда появлялись неожиданные наследники, либо квартира продавалась от имени стариков, состоящих на учете в психдиспансере".
А вот торговаться при покупке квартиры никто не мешает. Сбрасывать цену можно, опираясь на те же признаки – транспорт, этаж, состояние квартиры. Однако сказочных торгов не получится.
"При стабильном рынке и $100 тяжело сбить, – считает Оксана. – Чаще всего торгуются на "начинке" квартиры. Если в ней стоит мебель на кухне, можно отказаться от нее и немного сбить цену. Хорошим торгом считается сбить цену на сумму до $1000, и очень хорошим – на $2-3 тысячи. Правда, тут все зависит от изначальной стоимости квартиры. Если она сразу оценивается в $65 тысяч, то $5 на ней никто уступать не станет".
Мария Углецова
Мария Углецова
