Квартира по бумажке. Строительные облигации – условия, выгода, риски
Покупка жилья через облигации позволяет существенно сэкономить на стоимости квадратного метра.
Хочешь сэкономить – покупай квартиру в строящемся, а не в только что построенном доме. Это правило известно каждому, кто пытался улучшить свои жилищные условия. Поэтому многие будущие новоселы предпочитают иметь дело не с риэлторами, "накручивающими" цены на продаже квартир, а непосредственно со строительными компаниями. Тем более, что нынешние схемы взаимодействия застройщиков и инвесторов довольно жестко регулируются государством.
Раньше (до 15.12.2005 г., до принятия поправок к закону "Об инвестиционной деятельности") будущий новосел заключал со стройкомпанией инвестиционный договор и получал за это почетное звание – "инвестор". Cтройкомпания в свою очередь получала деньги, на которые она и вела строительство. Эта схема имела массу недостатков, главный из которых – абсолютная невозможность проконтролировать, как тратятся деньги инвестора. Напомним, что апофеозом такого "сотрудничества" стала печально известная ситуация с компанией "Элита-Центр".
Однако с 15.12.2005 года, закон запретил строителям напрямую привлекать инвестиции для строительства жилой недвижимости. Теперь для того, чтобы собрать средства для строительства, застройщики создают специальные фонды финансирования строительства или выпускают облигации.
Суть "облигационной" схемы: стройкомпания выпускает беспроцентные целевые облигации, каждая из которых дает право на определенное количество "квадратов" в будущей новостройке (как правило – 0,01 м кв.). На вырученные от продажи облигаций средства компания-застройщик строит дом, а после того, как срок обращения облигации закончен, компания меняет их у инвесторов и передает построенные квартиры.
Плюсы и минусы облигаций
Несмотря на то, что выпуск облигаций – легитимный способ финансирования строительства жилья, однозначно говорить о том, что инвестор полностью защищен от всевозможных рисков, не приходится. Как рассказали в агентстве "Кредит-Рейтинг", нет гарантии, что компания, выпустившая и продавшая облигации, не обанкротится и выполнит свои обязательства в полном объеме. Несмотря на то, что пакет облигаций, как правило, соответствует метражу будущей квартиры, по окончании строительства, площадь конкретной квартиры не всегда такая, как в проекте. Если метраж "не дотягивает" до площади, положенной владельцу облигаций, то компания компенсирует недостачу по номинальной стоимости облигаций. А вот если площадь квартиры больше, чем вы выкупили облигации, то доплачивать придется вам – но уже по рыночной стоимости "квадрата".
Однако, помимо недостатков, целевые облигации имеют и ряд достоинств.
– Стройкомпания имеет право выпускать облигации, лишь имея на руках полный пакет разрешительных документов на строительство, – поясняет начальник отдела агентства "Кредит-рейтинг" Дмитрий Задесенец. – Затраты на получение этих документов составляют около 15% стоимости строительства. И можно предположить, что компания, вложившая немалые деньги в организацию строительства, будет всеми силами стремиться сдать дом в эксплуатацию и тем самым "отбить" свои затраты.
Во-вторых, стоимость облигаций гораздо ниже, чем стоимость "квадрата" в уже построенном доме, так что покупка облигаций может существенно уменьшить затраты на приобретение собственного жилья.
В-третьих, облигации вовсе необязательно покупать "за свои": вы вполне можете взять в банке кредит на покупку этих ценных бумаг. При этом многие банки согласны выдать нужную сумму под залог этих самых облигаций.
Как избежать подвоха?
После скандала с "Элита-Центром" вышел государственный указ, обязывающий стройкомпании рейтинговать выпускаемые ими облигации. Информация эта открытая – и ознакомившись с ней в проспекте эмиссии (его дают изучить перед покупкой облигаций) или на специализированных сайтах (www.cbonds.info, www.ssmsc.gov.ua и др.) вполне можно сделать вывод о надежности облигаций тех или иных стройкомпаний (см. табл.).
Еще один момент, на который стоит обратить внимание – сроки обращения и срок погашения облигаций. Пример: срок обращения облигации – 3 года (с 1.01.2007 по 1.01.2010 г), а срок ее погашения – до 31.12.2007. Это значит, что даже если дом будет сдан в срок – 01.01.2010 г., то положенных вам метров вы можете ждать еще целый год, до 31.12.2010 г – до тех пор, пока срок погашения ваших облигаций не выйдет.
Раньше (до 15.12.2005 г., до принятия поправок к закону "Об инвестиционной деятельности") будущий новосел заключал со стройкомпанией инвестиционный договор и получал за это почетное звание – "инвестор". Cтройкомпания в свою очередь получала деньги, на которые она и вела строительство. Эта схема имела массу недостатков, главный из которых – абсолютная невозможность проконтролировать, как тратятся деньги инвестора. Напомним, что апофеозом такого "сотрудничества" стала печально известная ситуация с компанией "Элита-Центр".
Однако с 15.12.2005 года, закон запретил строителям напрямую привлекать инвестиции для строительства жилой недвижимости. Теперь для того, чтобы собрать средства для строительства, застройщики создают специальные фонды финансирования строительства или выпускают облигации.
Суть "облигационной" схемы: стройкомпания выпускает беспроцентные целевые облигации, каждая из которых дает право на определенное количество "квадратов" в будущей новостройке (как правило – 0,01 м кв.). На вырученные от продажи облигаций средства компания-застройщик строит дом, а после того, как срок обращения облигации закончен, компания меняет их у инвесторов и передает построенные квартиры.
Плюсы и минусы облигаций
Несмотря на то, что выпуск облигаций – легитимный способ финансирования строительства жилья, однозначно говорить о том, что инвестор полностью защищен от всевозможных рисков, не приходится. Как рассказали в агентстве "Кредит-Рейтинг", нет гарантии, что компания, выпустившая и продавшая облигации, не обанкротится и выполнит свои обязательства в полном объеме. Несмотря на то, что пакет облигаций, как правило, соответствует метражу будущей квартиры, по окончании строительства, площадь конкретной квартиры не всегда такая, как в проекте. Если метраж "не дотягивает" до площади, положенной владельцу облигаций, то компания компенсирует недостачу по номинальной стоимости облигаций. А вот если площадь квартиры больше, чем вы выкупили облигации, то доплачивать придется вам – но уже по рыночной стоимости "квадрата".
Однако, помимо недостатков, целевые облигации имеют и ряд достоинств.
– Стройкомпания имеет право выпускать облигации, лишь имея на руках полный пакет разрешительных документов на строительство, – поясняет начальник отдела агентства "Кредит-рейтинг" Дмитрий Задесенец. – Затраты на получение этих документов составляют около 15% стоимости строительства. И можно предположить, что компания, вложившая немалые деньги в организацию строительства, будет всеми силами стремиться сдать дом в эксплуатацию и тем самым "отбить" свои затраты.
Во-вторых, стоимость облигаций гораздо ниже, чем стоимость "квадрата" в уже построенном доме, так что покупка облигаций может существенно уменьшить затраты на приобретение собственного жилья.
В-третьих, облигации вовсе необязательно покупать "за свои": вы вполне можете взять в банке кредит на покупку этих ценных бумаг. При этом многие банки согласны выдать нужную сумму под залог этих самых облигаций.
Как избежать подвоха?
После скандала с "Элита-Центром" вышел государственный указ, обязывающий стройкомпании рейтинговать выпускаемые ими облигации. Информация эта открытая – и ознакомившись с ней в проспекте эмиссии (его дают изучить перед покупкой облигаций) или на специализированных сайтах (www.cbonds.info, www.ssmsc.gov.ua и др.) вполне можно сделать вывод о надежности облигаций тех или иных стройкомпаний (см. табл.).
Еще один момент, на который стоит обратить внимание – сроки обращения и срок погашения облигаций. Пример: срок обращения облигации – 3 года (с 1.01.2007 по 1.01.2010 г), а срок ее погашения – до 31.12.2007. Это значит, что даже если дом будет сдан в срок – 01.01.2010 г., то положенных вам метров вы можете ждать еще целый год, до 31.12.2010 г – до тех пор, пока срок погашения ваших облигаций не выйдет.
Обозначение рейтинга// Расшифровка
uaAAA//Исключительно высокая способность сполнению финансовых обязательств. Наивысший рейтинг
uaAA//Очень высокая способность к исполнению финансовых обязательств
uaA//Высокая способность выполнить финансовые обязательства, хотя возможно воздействие неблагоприятных перемен в коммерческих, финансовых и экономических условиях
uaBBB//Достаточно высокая способность выполнить финансовые обязательства, но повышенная
чувствительность к воздействию неблагоприятных перемен
uaBB//В случае неблагоприятных экономических условий может возникнуть риск неплатежа
uaB//Существует более высокий риск неплатежа при наличии неблагоприятных экономических условий, хотя в данное время имеется возможность выполнить финансовые обязательства
uaCCC//Значительный риск невыполнения финансовых обязательств в случае неблагоприятных экономических условий
uaCC//Высокая вероятность невыполнения финансовых обязательств
uaC//В ближайшее время ожидается невыполнение финансовых обязательств, но выплаты на текущий момент не прекращены
uaD//Выплаты по финансовым обязательствам прерваны без достижения огласия о реструктуризации задолженности до наступления срока платежа
Иванна Момот
