Квартира как залог. О требованиях к жилью, которое может быть источником кредита в банке
При выдаче кредита под залог недвижимости банки предъявляют к квартире целый ряд требований.
«Квартира должна быть в собственности ипотекодателя, подлинность документов не должна вызывать сомнений, в квартире не должно быть незаконных перепланировок, она не должна находиться в ипотеке или под арестом», - отметил изданию «СЕЙЧАС» заместитель председателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин. Кроме того, по его словам, квартира должна находиться в состоянии, которое предполагает возможность ее будущей продажи, и не должна быть историческим памятником. Следует также помнить, что совместное владение квартирой несколькими лицами не является помехой для заключения ипотечного договора при совместной передаче квартиры в ипотеку всеми собственниками, то есть каждый из них будет выступать ипотекодателем.
Если у заемщика возникли временные трудности, банк может пойти навстречу клиенту и отсрочить платежи на некоторый период
Определенные требования предъявляются банком и к заемщику. «Банк должен быть уверен в возврате кредитных средств, соответственно заемщик (поручитель) должен иметь доходы, которые позволяют ему обслуживать кредит в настоящее время и обладать характеристиками, которые с высокой степенью вероятности будут позволять делать это в будущем», - рассказал г-н Крапивин. К таким характеристикам относятся: возраст, образование, место работы на текущий момент, стаж работы по специальности, стаж работы на одном месте, наличие супруга, детей (в том числе прошлых супругов и обязательств по содержанию детей), наличие имущества (квартира, автомобиль, загородный дом, земля), наличие альтернативных источников доходов (в том числе от собственного бизнеса), доходы членов семьи.
Интересно, что теоретически в закладываемой квартире могут быть прописанными или значиться в числе собственников несовершеннолетние (см. «СЕЙЧАС», «КЛЮЧевой вопрос»). «Согласно Закону Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», органы опеки и попечительства осуществляют контроль за соблюдением родителями (или лицами, их заменяющими) жилищных прав и охраняемых законом интересов детей. Для осуществления каких-либо сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства», - рассказала изданию «СЕЙЧАС» главный юрисконсульт юридического управления банка «Хрещатик» Марина Бровченко. Гражданским кодексом Украины (ст. 224) предусмотрена недействительность сделок, осуществленных без предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это означает, что если в квартире, которая передается в ипотеку, проживает и зарегистрирован ребенок, он имеет право пользования жильем. Даже если ребенок не зарегистрирован по адресу жилья, которое передается в ипотеку, но при этом не имеет иной регистрации, это означает, что он имеет право пользования данной квартирой, поскольку, как предусмотрено Гражданским кодексом Украины, местом проживания ребенка в возрасте до 14 лет является место проживания его родителей. По мнению г-на Крапивина, «на сегодняшний день получить разрешение опекунского совета на залог квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, практически нереально. Соответственно, это делает невозможным кредитование под залог такой квартиры без прямого нарушения норм законодательства, что дает возможность ипотекодателю признать договор ипотеки недействительным».
На сегодняшний день получить разрешение опекунского совета на залог квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, практически нереально
Иногда случается так, что заемщик обнаруживает, что больше не в состоянии выплачивать кредит. Представители банка утверждают, что такое положение вещей вовсе не означает полную катастрофу и, если трудности у заемщика временные, банк может пойти навстречу клиенту и отсрочить платежи на некоторый период. «В практике банковской деятельности существует процедура пересмотра (изменения) графика погашения кредита. В случае возникновения у заемщика временных финансовых сложностей мы можем принять такое решение на основании обоснованного ходатайства клиента, своевременно предоставленного в течение срока действия кредитного соглашения и после проведения детального анализа финансового состояния заемщика и проверки состояния залога», - рассказала изданию «СЕЙЧАС» директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Марина Нестеровская. А, по мнению г-на Крапивина, «цель банка — не потерять клиента и сохранить качественный актив в виде нормально обслуживаемого кредита. Если ситуация неплатежеспособности заемщика временна, то с клиентом обсуждается вопрос об установлении нового графика погашения и платы за кредит».
Если же финансовые трудности заемщика носят затяжной или неопределенный по времени характер, то банк, как правило, предлагает совместными с заемщиком усилиями добровольно продать квартиру. При этом вырученные от продажи средства направляются на погашение задолженности перед банком, а разница возвращается заемщику. Как рассказал изданию «СЕЙЧАС» г-н Крапивин, «в случае если заемщик не желает сотрудничать с банком, последний, соблюдая все процедуры уведомления заемщика (ипотекодателя), обращается к нотариусу, который делает исполнительную надпись на договоре ипотеки. С данным документом банк обращается в государственную исполнительную службу (ГИС), которая в дальнейшем занимается отчуждением и реализацией на аукционе данной квартиры». Вырученные средства за вычетом расходов ГИС (до 30% стоимости) перечисляются в погашение задолженности перед банком, а остаток подлежит возврату заемщику. При этом второй путь является намного менее выгодным для ипотекодателя, поскольку добровольная продажа квартиры позволяет получить за нее рыночную стоимость без платы ГИС, которая продает заведомо проблемную квартиру. Дисконт по таким квартирам составляет от 10% до 40% рыночной стоимости.
Справедливости ради скажем, что прецеденты выселения должников из квартиры пока более чем редки. Так, в банке «Хрещатик» изданию «СЕЙЧАС» сообщили, что «выселение банком должника из квартиры - это крайности, которые любят описывать в прессе. Мы же настолько тщательно работаем с потенциальными и существующими заемщиками, что такая ситуация исключена». Например, в банке «Контракт» был всего один такой случай, и это несмотря на то, что здесь стараются никогда не доводить ситуацию до крайних мер - для этого в банке существует система оценки и предупреждения кредитных рисков. «Тем не менее следует помнить, что непорядочные люди присутствуют в любом обществе, в том числе среди заемщиков», - отметил г-н Крапивин.
ГЛАВНОЕ
Даже если заемщик не погашает кредит, взятый под залог недвижимости, отобрать у него собственность довольно сложно. Учитывая это обстоятельство, банки подходят к вопросам предоставления кредита под залог жилья более чем тщательно. Прежде всего внимательно изучается стоимость объекта, причем банк пытается спрогнозировать возможную стоимость квартиры на некоторое время вперед. Кроме того, в финучреждении перестраховываются, требуя согласия всех собственников закладываемого жилья. И, наконец, если в составе собственников жилья числятся несовершеннолетние, то требуется согласие опекунского совета, который, кстати, такое разрешение выдает крайне редко.
Если у заемщика возникли временные трудности, банк может пойти навстречу клиенту и отсрочить платежи на некоторый период
Определенные требования предъявляются банком и к заемщику. «Банк должен быть уверен в возврате кредитных средств, соответственно заемщик (поручитель) должен иметь доходы, которые позволяют ему обслуживать кредит в настоящее время и обладать характеристиками, которые с высокой степенью вероятности будут позволять делать это в будущем», - рассказал г-н Крапивин. К таким характеристикам относятся: возраст, образование, место работы на текущий момент, стаж работы по специальности, стаж работы на одном месте, наличие супруга, детей (в том числе прошлых супругов и обязательств по содержанию детей), наличие имущества (квартира, автомобиль, загородный дом, земля), наличие альтернативных источников доходов (в том числе от собственного бизнеса), доходы членов семьи.
Интересно, что теоретически в закладываемой квартире могут быть прописанными или значиться в числе собственников несовершеннолетние (см. «СЕЙЧАС», «КЛЮЧевой вопрос»). «Согласно Закону Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», органы опеки и попечительства осуществляют контроль за соблюдением родителями (или лицами, их заменяющими) жилищных прав и охраняемых законом интересов детей. Для осуществления каких-либо сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства», - рассказала изданию «СЕЙЧАС» главный юрисконсульт юридического управления банка «Хрещатик» Марина Бровченко. Гражданским кодексом Украины (ст. 224) предусмотрена недействительность сделок, осуществленных без предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это означает, что если в квартире, которая передается в ипотеку, проживает и зарегистрирован ребенок, он имеет право пользования жильем. Даже если ребенок не зарегистрирован по адресу жилья, которое передается в ипотеку, но при этом не имеет иной регистрации, это означает, что он имеет право пользования данной квартирой, поскольку, как предусмотрено Гражданским кодексом Украины, местом проживания ребенка в возрасте до 14 лет является место проживания его родителей. По мнению г-на Крапивина, «на сегодняшний день получить разрешение опекунского совета на залог квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, практически нереально. Соответственно, это делает невозможным кредитование под залог такой квартиры без прямого нарушения норм законодательства, что дает возможность ипотекодателю признать договор ипотеки недействительным».
На сегодняшний день получить разрешение опекунского совета на залог квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, практически нереально
Иногда случается так, что заемщик обнаруживает, что больше не в состоянии выплачивать кредит. Представители банка утверждают, что такое положение вещей вовсе не означает полную катастрофу и, если трудности у заемщика временные, банк может пойти навстречу клиенту и отсрочить платежи на некоторый период. «В практике банковской деятельности существует процедура пересмотра (изменения) графика погашения кредита. В случае возникновения у заемщика временных финансовых сложностей мы можем принять такое решение на основании обоснованного ходатайства клиента, своевременно предоставленного в течение срока действия кредитного соглашения и после проведения детального анализа финансового состояния заемщика и проверки состояния залога», - рассказала изданию «СЕЙЧАС» директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Марина Нестеровская. А, по мнению г-на Крапивина, «цель банка — не потерять клиента и сохранить качественный актив в виде нормально обслуживаемого кредита. Если ситуация неплатежеспособности заемщика временна, то с клиентом обсуждается вопрос об установлении нового графика погашения и платы за кредит».
Если же финансовые трудности заемщика носят затяжной или неопределенный по времени характер, то банк, как правило, предлагает совместными с заемщиком усилиями добровольно продать квартиру. При этом вырученные от продажи средства направляются на погашение задолженности перед банком, а разница возвращается заемщику. Как рассказал изданию «СЕЙЧАС» г-н Крапивин, «в случае если заемщик не желает сотрудничать с банком, последний, соблюдая все процедуры уведомления заемщика (ипотекодателя), обращается к нотариусу, который делает исполнительную надпись на договоре ипотеки. С данным документом банк обращается в государственную исполнительную службу (ГИС), которая в дальнейшем занимается отчуждением и реализацией на аукционе данной квартиры». Вырученные средства за вычетом расходов ГИС (до 30% стоимости) перечисляются в погашение задолженности перед банком, а остаток подлежит возврату заемщику. При этом второй путь является намного менее выгодным для ипотекодателя, поскольку добровольная продажа квартиры позволяет получить за нее рыночную стоимость без платы ГИС, которая продает заведомо проблемную квартиру. Дисконт по таким квартирам составляет от 10% до 40% рыночной стоимости.
Справедливости ради скажем, что прецеденты выселения должников из квартиры пока более чем редки. Так, в банке «Хрещатик» изданию «СЕЙЧАС» сообщили, что «выселение банком должника из квартиры - это крайности, которые любят описывать в прессе. Мы же настолько тщательно работаем с потенциальными и существующими заемщиками, что такая ситуация исключена». Например, в банке «Контракт» был всего один такой случай, и это несмотря на то, что здесь стараются никогда не доводить ситуацию до крайних мер - для этого в банке существует система оценки и предупреждения кредитных рисков. «Тем не менее следует помнить, что непорядочные люди присутствуют в любом обществе, в том числе среди заемщиков», - отметил г-н Крапивин.
ГЛАВНОЕ
Даже если заемщик не погашает кредит, взятый под залог недвижимости, отобрать у него собственность довольно сложно. Учитывая это обстоятельство, банки подходят к вопросам предоставления кредита под залог жилья более чем тщательно. Прежде всего внимательно изучается стоимость объекта, причем банк пытается спрогнозировать возможную стоимость квартиры на некоторое время вперед. Кроме того, в финучреждении перестраховываются, требуя согласия всех собственников закладываемого жилья. И, наконец, если в составе собственников жилья числятся несовершеннолетние, то требуется согласие опекунского совета, который, кстати, такое разрешение выдает крайне редко.
Наталья Мичковская
