Квартира для себя, любимого: как риэлторы выбирают собственное жилье

Сапожник без сапог — это ведь бывает только в пословице. Однако по зрелому размышлению понимаешь, что никаких преимуществ, кроме личного опыта, риэлторы не имеют. Им упрощает выбор разве что правильная оценка предложения, критериев потребительской ценности жилья, стоимости, ликвидности. И может быть, маленькие тактические навыки. Вот и все. Впрочем, лучше всего об этом расскажут сами риэлторы.
 
Юлия, специалист aгентства недвижимости «Кутузовский проспект»

 
— О покупке московской квартиры я мечтала давно. Риэлторская работа окладом не вознаграждается. В этой работе все зависит только от тебя, и далеко не все специалисты по операциям с недвижимостью могут себе позволить покупку московского жилья.

 
Наконец необходимая для приобретения однокомнатной квартиры сумма была накоплена (часть ее я получила за счет продажи квартиры в Ростове, откуда я родом). Дело оставалось за малым — найти подходящее жилье.

 
Естественно, о квартире в центре и речи шло, так что пришлось искать варианты на окраинах. Приглянулось мне Южное Бутово. В том смысле, что здесь с моими деньгами можно было даже выбирать. Далековато, но, с другой стороны — и развитая инфраструктура, и относительно чистый воздух (насколько это вообще возможно в Москве), и сравнительно новые дома, и шанс найти жилье недалеко от «легкого» метро. В общем район был выбран.

 
Требования к квартире были такие. Только юридически и физически свободные: цены росли быстро и с «альтернативами» связываться ни в коем случае было нельзя, а то прождешь месяц-другой — и без квартиры останешься. Кроме первого и последнего этажа, площадь не менее 35 кв. м, а лучше — около 40 кв. м, с балконом или лоджией. Расстояние от метро — до 10 мин пешком.

 
Кроме того, мне хотелось, чтобы квартира находилась в собственности более трех лет и можно было прописать в договоре купли-продажи полную, действительную стоимость. Известно, что агентства недвижимости стараются по возможности «оптимизировать» налоговые платежи продавцов квартир, указывая сумму до 1 млн руб., но опасаться покупателю фактически нечего, поскольку всегда реально прописать в одном из пунктов договора покупку равнозначного жилья в случае расторжения сделки. В отличие от предыдущих требований это было непринципиальным.

 
При просмотрах я обращала внимание в первую очередь на расположение дома и квартиры (на какую сторону выходят окна), состояние подъезда (сразу видно, что за люди живут). Присутствие консьержа гарантирует какую-то безопасность, и к тому же совместный наем консьержа свидетельствует о том, что между жильцами сложились нормальные отношения. Конечно, оценивала планировку и площадь квартиры. А вот состояние жилья меня не слишком интересовало, так как ремонт я собиралась делать в любом случае на свой вкус: чужие «евроремонты» меня не устраивали.

Если квартира по всем внешним параметрам подходила, я начинала внимательно работать с документами. От одной очень симпатичной отказалась именно из-за сомнительной документации. Дело в том, что жилье приобреталось в браке в 2000 году, в 2002-м супруги развелись, договора о разделе имущества у собственника квартиры в наличии не имелось, а обращаться к супруге за согласием он категорически отказывался. Мне эта ситуация показалась крайне небезопасной.

 
Поводом для отказа от еще двух квартир послужила скрытая «альтернатива». Когда договаривалась о просмотрах, занимающиеся продажей риэлторы уверяли меня, что квартира свободна, а затем начинали тянуть резину, говорить о том, что альтернатива уже подобрана, что они смогут быстро выйти на сделку и т. д. Но я таким рассказам не доверяла: по собственному опыту знаю, что «альтернатива» чревата поднятием цены и бесполезной потерей драгоценного времени.

 
Так просмотрела около семи объектов, пока не появилось объявление о квартире на ул. Южнобутовской, на втором этаже десятиэтажного панельного дома, общей площадью 42 кв. м. Что мне особенно понравилось — это пятиметровая темная комната, огромный санузел, пруд поблизости, а также безупречные документы: первичная приватизация 2000 года.

 
На квартиру были и другие претенденты, пришлось задействовать всю свою риэлторскую смекалку, чтобы первой внести аванс. Решающую роль в этом, конечно, сыграло то обстоятельство, что у меня оказались свободные деньги, мне не требовалось ни оформлять ипотечный кредит, ни продавать собственное жилье, чем не могли похвастаться остальные потенциальные покупатели. Помогло мне и приобретенное за годы работы в сфере недвижимости умение вести переговоры с продавцами квартир и их агентами.

 
Как известно, на рынке недвижимости условия диктует в первую очередь продавец, но мне как покупателю все же удалось уговорить риэлтора, занимающегося продажей квартиры, сократить до минимума время выхода на сделку и прописать в договоре о внесении аванса, что квартира продается юридически и физически свободной (дело в том, что на момент внесения аванса у продавцов не было на руках выписки из домовой книги) — таким образом я убедилась, что в квартире действительно никто не прописан.

 
Через неделю состоялась закладка денег в банк и подписание договора купли-продажи квартиры, а еще через две недели я стала собственницей московской квартиры. Так что мне очень повезло. Живу теперь в Южном Бутове, делаю потихоньку ремонт и радуюсь.
 
Андрей, брокер компании Vesco Realty

 
— Квартиру я покупал по ипотечному кредиту. Выбрал Абсолют банк: условия кредитования по совокупности полностью устраивали. Предоставление кредита происходило по стандартной схеме: взял все необходимые документы с места работы, далее банк на общих основаниях предоставил средства. В принципе возможность получить особые условия кредитования для риэлтoров крайне сомнительна — в нашем агентстве профессиональный статус сотрудника не влияет на характер сотрудничества с банком.

 
По семейным обстоятельствам меня устраивала квартира только в Люблине. Выбирать приходилось из существующего предложения на вторичном рынке. Одним из основных условий стала привязка к школе: непременно шаговая доступность учебного заведения.

 
Меня интересовали предложения от 90 кв. м и не менее трех комнат. Конечно, важна и планировка. Далее в ряду предпочтений стояли наличие поблизости парковки и общее хорошее состояние дома, чистый подъезд.

 
Нужный вариант нашелся достаточно быстро, причем с хорошим ремонтом — можно было бы въехать сразу. Но возникла другая проблема: пришлось убеждать продавца квартиры в том, что ипотечное кредитование не несет для него никаких рисков. Не могу сказать, что это неожиданность: по роду деятельности приходится заниматься этим регулярно, правда, все меньше — ипотека уже не редкость.

 
Подробно объяснил всю схему проведения сделки. Особенно то, что вся ответственность за кредит перед банком лежит на мне, а он вообще с банком взаимодействовать не должен. Продавец окончательно успокоился, когда узнал, что деньги за квартиру получит через ячейку сразу и в полном объеме в день регистрации договора.
 
Александр, риэлтор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

 
— Жилищный вопрос для меня сейчас остро не стоит, поэтому я покупал квартиру не для того, чтобы сразу вселиться, а чтобы сдавать в наем и получаемые деньги отдавать в счет погашения кредита.

 
Кредит брал в Газпромбанке. Во-первых, устраивала ставка — 10% годовых в долларах. Во-вторых, этот банк нормально относится к документам из нашей компании, подтверждающим доход заемщика. Совет: собираясь брать кредит, поинтересуйтесь, кто в вашей фирме это уже делал и в каком банке. Если у него сложилось положительное мнение и вам нравится программа банка, то возьмите его на заметку. Потому что при прочих равных условиях вам уже легче взять там кредит.
Могу сказать, что в целом действительно нужно иметь существенный доход, чтобы компания могла за вас поручиться. В рамках стандартных требований банков это порядка $2–3 тыс. на семью. Поскольку мой доказанный доход оказался выше, я имел право даже на больший кредит, чем взял.

 
Я понимал, что чем лучшую квартиру выберу, тем легче ее сдать и тем больше будет доход. Вместе с тем, имея большой опыт в подборе вариантов для других людей, представлял, что основные критерии — те факторы, на которые у меня не получится со временем повлиять. Так, я не смогу изменить статус дома (эконом-, бизнес-, элитный), выбрать соседей, улучшить транспортную доступность, добавить балкон и т. д.2

 
Я способен самостоятельно улучшить состояние самой квартиры. Поэтому оно для меня имело второстепенное значение, большее внимание я обращал на окружение в широком смысле слова — от соседей до инфраструктуры. Естественно, принимал во внимание чистоту подъезда, качество дома, близость метро и другого транспорта.
Долго копаться в предложениях не пришлось. Просто-напросто не суетился, потому что четко знал, чего хочу, и ждал, когда «выплывет» нужный вариант, отсеивал те, которые изначально не подходили под выбранные критерии. Как только появилась квартира, удовлетворяющая всем требованиям, вышел на продавцов. Это хороший дом около станции метро «Белорусская», место востребованное, приобретение достаточно ликвидное.

 
Во время сделки с продавцом ничего особенного не добивался. Я понял, что у него это первая или вторая встреча — он всего боится и волнуется. Старался подойти к сделке наиболее мягко и лояльно, учитывая, что собирался платить не своими деньгами, а заемными (по ипотеке). Это не обычная сделка: и продавцу, и заемщику приходится выполнить ряд требований. По условиям банка, надо вызывать оценщиков в квартиру, собрать много дополнительных справок.

 
Из-за этого во всем остальном шел навстречу продавцу, так как понимал, что если объявится покупатель со свободными деньгами, я стану ему неинтересен. То есть я действовал так, чтобы не быть обременительным человеку. Квартира была свободной, и в целом все прошло достаточно гладко.
 
Дмитрий, менеджер компании «МИАН–агентство недвижимости»

 
— По семейным обстоятельствам решил улучшить свои жилищные условия — уехать с семьей в отдельную квартиру. Единственным реальным вариантом была покупка квартиры по ипотеке. Задача упрощалась тем, что требовалось выбрать банк с минимальным начальным платежом. Дня два изучал программы и в конечном счете выбрал ВТБ.

 
Выбор на рынке имелся не очень большой, тем более что речь шла об одном из самых ликвидных сегментов — недорогой «однушке» из разряда «новой вторички». По денежным обстоятельствам остановились на Южном Бутове. Квартира подбиралась по принципу наименьших вложений после приобретения, то есть внимание обращалось на наличие нормальных условий для жизни: ремонт, работающая сантехника, телефон и т. п.

 
Прежде всего внимание привлекал двор и наличие парковки, так как в семье две машины. Не меньше интересовало состояние подъезда и наличие грузового лифта: в семье планировался ребенок — требовалось без проблем пользоваться коляской. И конечно, важным было состояние квартиры. Хотелось как можно быстрее въехать, то есть избежать капитального ремонта. Максимум, на что мы были готовы — поклеить новые обои.

 
От одной квартиры отказались из-за отвратительного состояния, еще от одной — из-за грязного подъезда. Там же был неисправен лифт. Как я выяснил, он ломается постоянно. По состоянию второго лифта было ясно, почему. Поднялся этажом выше и уже по виду двери и лестничной площадки понял, кто живет над продаваемой квартирой.

 
Но в целом подходящую квартиру удалось найти достаточно быстро. Она была готова к сделке, все документы — собраны. Никаких спорных моментов не возникло. Профессиональное чутье подсказывало, что продавец заинтересован в быстром проведении сделки, но я даже не пытался этим воспользоваться ради каких-то уступок: квартира очень понравилась, хотелось создать хороший настрой. Эту сделку можно отнести к идеальным.

 

Наталья Мартынова