Квартира без "аппендикса"

О том, что при покупке квартиры надо быть предельно осторожным, дабы не потерять и ее, и деньги, написано немало. Но оказывается, вполне возможен вариант, когда человек приобретет жилье, которым в дальнейшем не сможет распоряжаться: продавать, дарить, менять и так далее. Причина — незаконная перепланировка. Особенно бояться этого не надо, но полезно знать, как поступать в таких случаях.
"САМОСТИЙНАЯ" ПЕРЕСТРОЙКА: КОМУ — ПРОБЛЕМЫ, КОМУ — МЗДА
Для начала немного истории. Не секрет, что планировку квартир, особенно "хрущевок", многие их хозяева пытались улучшить, не особо задумываясь о законности перестройки. Смежные комнаты делали раздельными, переставляли двери, устанавливали антресоли. Сразу заметим: последнее у представителей бюро технической инвентаризации (БТИ) вопросов обычно не вызывает. Да и сами они еще не так давно по квартирам с проверками на предмет выявления незаконной перепланировки не ходили, особенно когда справка БТИ для продажи, дарения и так далее готовилась за очень повышенную плату в течение 3 дней. А когда решили в этом вопросе навести порядок, оказалось, что нарушений со стороны владельцев жилья было допущено много и порой весьма серьезных: разрушались несущие стены, увеличивались оконные и дверные проемы, вырезались арки. Так и весь дом может рухнуть!
Серьезные нарушения фиксировали и без их устранения справку БТИ не выдавали. А вот мелкие, типа переставленной двери или перегородки порой порождали злоупотребления. Дабы должностное лицо БТИ, "не заметило", что, к примеру, дверь стоит не там, где ей положено быть на плане, часто заинтересованы все: продавец с покупателем, маклер, которому "капали" проценты со сделки, да и само "лицо", получавшее неплохой приварок к зарплате, ибо такая "услуга" с его стороны стоила минимум $100—150. "Башлял", естественно, продавец. И, если быть аккуратным, не пропуская "крамолу" в виде разрушенных несущих стен, то инженер БТИ вполне мог иметь не только на хлебушек, но и на маслице. Иногда покупателю и вовсе ничего не говорили: вдруг откажется от сделки.
ЖИТЬ МОЖНО, РАСПОРЯЖАТЬСЯ НЕЛЬЗЯ
Вот и Александр П. об обмане узнал лишь тогда, когда решил переоформить на мать купленную для нее однокомнатную квартиру. Сразу приобрести жилье на имя старушки он не мог, потому что брал его в кредит, а банки иметь дела со стариками не хотят. Пришлось Александру оформлять займ на свое имя и лишь выплатив его, взяться за квартирные дела. Тут и обнаружилось, что в жилье отсутствует кладовка, которую много лет назад предыдущий хозяин и его давно почившая соседка из смежной квартиры по взаимному согласию разобрали, ибо кладовая (площадью всего 0,7 кв. м) "аппендиксом" торчала в комнату соседки, находящуюся за стеной, мешая той расширить жилплощадь. Об этом Александр, по его словам, не знал, потому что документы, которые обязан предоставить продавец при совершении сделки, были в порядке. Техпаспорт, правда, утеряли, но нотариусу , который удостоверял договор купли-продажи, он не нужен, если есть справка БТИ. А она была, несмотря на наличие, как оказалось, "незаконной межквартирной перепланировки жилья".
Не станем утомлять читателя рассказом о том, как П. более полугода искал наследников покойной соседки (жилье они сдавали квартирантам), как те много раз обещали ему, что "вот-вот узаконят перепланировку". В конце концов, П. подал в суд иск, в котором требовал от соседей восстановить кладовую согласно техплану. И дело даже не в том, что они незаконно владели чужими 0,7 кв. м без которых, кстати, мать Александра прекрасно обходилась и даже оплачивала эту несуществующую площадь из своей скудной пенсии. Из-за отсутствия "аппендикса" БТИ не выдавала П. справку на переоформление собственности, а значит П. по вине соседей не мог на законных основаниях распоряжаться своим имуществом (квартирой), которую он собирался переуступить матери. Несмотря на то, что ответчики затягивали рассмотрение дела, не являясь в суд, судья быстро вынес решение, обязывающее их. восстановить чужую кладовую за свой счет, хоть они ее и не разрушали. Ведь по закону наследник приобретает не только права наследодателя, но и его обязанности.
ЗА НЕУВАЖЕНИЕ К ФЕМИДЕ НАДО ПЛАТИТЬ
Но решение суда порой бывает трудно выполнить, особенно когда виновный всячески уклоняется. Тем не менее, "хэппи-энд" настал спустя пару месяцев после вступления решения в силу, несмотря на то, что ответчики, вернее, теперь уже должники, продолжали игнорировать и вердикт Фемиды, и выписанный судьей исполнительный лист. Убедившись, что П., с одной стороны, неплохо знает свои права взыскателя и обязанности госисполнителей, выписанные в законе "Об исполнительном производстве", и в случае чего будет жаловаться, а с другой — готов на деле помочь последним, госисполнители быстро объяснили соседям П., чем им грозит неуважение к закону. Как оказалось, они вполне могли даже лишиться квартиры, если суд примет решение, о том, что взыскатель может восстановить кладовую за свои деньги. Затем он предъявит счет соседям, и, вдруг те не смогут его оплатить (а они все плакались, жалуясь на бедность), то госисполнитель вправе наложить арест на имущество должников, коим вполне логично может стать их квартира. Лишаться "дойной коровы", за проживание в которой постояльцы выкладывали немалую сумму, соседи, конечно же, не захотели и спустя две недели чужую кладовую восстановили, выбрав из двух зол меньшее.
Теперь Александр и его мама могут решать свои вопросы. Но это уже — другая история.
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ
Покупая квартиру, требуйте у продавца не только документы на право ее собственности, но и технический план жилья. Все выявленные отступления от него должны быть устранены либо узаконены в бюро технической инвентаризации владельцем квартиры.
Не стоит бояться приобретать незаконно перепланированное жилье. Изменения можно "легализовать" не только старому, но и новому хозяину. В этом случае нужно договориться с продавцом об уменьшении цены покупки на ориентировочную сумму дополнительных расходов.
В случае межквартирной перепланировки узаконить ее гораздо сложнее и дороже, чем внутриквартирной. Прежде всего необходимо согласие соседа — хозяина смежных "квадратных метров". А также деньги, чтобы уплатить за изготовление технического проекта — от 1000 грн., и время на его согласование в различных инстанциях — до 6 мес. В спорных случаях решение выносит суд.
ЮРИДИЧЕСКИЙ ЛИКБЕЗ
Меры воздействия исполнительной службы на должника за невыполнении без уважительных причин добровольно и в установленный срок решения суда:
— взыскание исполнительного сбора — 340 грн.;
— штраф 2—10 необлагаемых законом минимумов доходов граждан (34—170 грн.);
— сумма повторного штрафа, если должник продолжает упорствовать, удваивается;
— ходатайство перед судом о привлечении должника к уголовной ответственности.
Ответственность за неисполнение законных требований госисполнителя, неявку по его требованию без уважительных причин, несообщение об изменении места работы, неподача или подача неверных сведений о доходах и имуществе и другие нарушения закона "Об исполнительном производстве", не имеющие признаков преступления влекут штраф в сумме 10—30 необлагаемых законом минимумов доходов граждан (170—510 грн.). При наличии признаков преступления против должника может быть возбуждено уголовное дело.
Александр ПАНЧЕНКО