Купить квартиру на вторичном рынке в пригороде или арендовать?

Чем привлекает пригород

 
Автор этой статьи в 2005 году решил обзаводиться недвижимостью и довольно долго колебался, выбирая между "единичкой" за $48 тыс. в Киеве и двухкомнатной квартирой в спутнике столицы, которая была дороже всего на $2 тыс. В итоге выбор пал на "двушку" в пригороде, и никаких сожалений по этому поводу у автора до сих пор не возникает. Во-первых, в городе-сателлите хорошая инфраструктура. Во-вторых, неплохая экологическая ситуация -- воздух чище и озеро под боком, да и жизнь поспокойнее, чем в Киеве. И в-третьих, на работу удобно добираться, а по времени даже быстрее, чем, например, с Троещины.

 
Сегодня квартира, купленная за $50 тыс., оценивается в $100 тыс., то есть за полтора года вторичная недвижимость в этом городе-спутнике Киева подорожала в два раза. А по итогам 2006 года, "вторичка" в пригороде выросла в цене на 30% (в Киеве рост цен превысил 66%). По прогнозам, до конца 2007 года квартиры в городах-спутниках Киева подорожают еще на 30--40%.

 
Однако стоит отметить, что спрос на вторичную недвижимость в пригороде, так же как и в столице, с начала 2007 года несколько снизился. И обещанное весеннее оживление рынка пока не наступило. Говорят даже о стабилизации цен на жилье и возможном удешевлении "вторички" в Киеве и в городах-спутниках этак на 10--15% до конца года. Основные причины возможного снижения цен -- нынешняя политическая нестабильность в стране и действие статьи 11 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц", которая касается доходов, полученных в результате продажи недвижимости. Напомним, согласно этому закону, доход от продажи жилого дома или квартиры не чаще одного раза в год не облагается налогом, если площадь объекта не превышает 100 м2. Если площадь больше 100 м2, продавцу придется заплатить 1% от его стоимости. В случае осуществления нескольких продаж, даже если площадь продаваемого объекта не превышает 100 м2, доход облагается налогом в размере 5%.

 
Однако риелторы, как всегда, утверждают, что особо обольщаться вероятным снижением цен на пригородную недвижимость не стоит.

 

Цены

 
Сегодня средняя цена 1 м2 вторичной недвижимости в спутниках Киева достигает $1800, в Киеве же средняя цена "квадрата" превысила $2450. Вроде бы, разница впечатляет.

 
Но не все сателлиты одинаково дешевы: близость к Киеву непосредственно влияет на стоимость квартир в них. Чем дальше расположен город и хуже транспортное сообщение, тем дешевле там квартиры. Например, в отдаленном Василькове цена "единички" колеблется от $50 тыс. до $70 тыс. В Обухове однокомнатные квартиры стоят чуть дороже -- от $60 тыс. Впрочем, наткнуться на объявление о продаже однокомнатной квартиры за $55--60 тыс. можно в Борисполе и Боярке. Встречаются подобные предложения и в Вишневом. Однако, как правило, метраж столь дешевых квартир в этих городах очень маленький -- примерно 26 м2.

 
Подорожали квартиры и в Ирпене. Эксперты связывают рост цен на вторичную недвижимость в этом городе с его статусом -- Ирпень считается "курортным городом". По утверждению местных брокеров, сегодня наибольший спрос там -- на двухкомнатные квартиры. При этом цена стандартной "двушки" площадью в 43 м2 достигает $80 тыс. Однокомнатные квартиры в Ирпене предлагают по $53--80 тыс. Однако, найти "единичку" там довольно трудно -- дефицит!

 
Востребовано вторичное жилье и в Броварах. Стоимость однокомнатных квартир там колеблется от $70 тыс. до $90 тыс. Борисполь несколько дешевле Броваров: цены на "единички" -- до $75 тыс.

 
Как отмечают эксперты рынка недвижимости, самыми дорогими сателлитами являются Вишневое, Вышгород и Коцюбинское. Сейчас в Вышгороде минимальная цена "единички", причем на первом этаже старой "хрущевки", стартует с отметки $60 тыс.

 
Квартирки поприличней -- в 43 м2 -- стоят от $80 тыс. Что любопытно, в Вышгороде год назад можно было найти довольно много объявлений о продаже и нового, и ненового, жилья. А сегодня количество предложений намного меньше.

 

Прогнозы

 
Риелторы уверены, что бум на рынке жилья в городах-спутниках столицы продолжится. Они даже шутят, что скоро Киев останется без покупателей -- мол, все чаще клиенты просят подыскать квартирку в пригороде. Как ни крути, а "квадраты" в сателлитах все же на $300--700 дешевле, чем в Киеве. Сегодня спрос на квартиры в городах-спутниках уже намного превышает предложение. И в дальнейшем, несмотря на увеличение масштабов строительства нового жилья, он будет увеличиваться. Не останутся на месте и цены. Риелторы продолжают настаивать на том, что пригород все больше попадает под влияние столицы: дорожает жилье в Киеве -- растут цены и на периферии, столичный рынок замирает -- пригород реагирует так же.

 

Аренда

 
Накануне лета, как отмечают в пригородных агентствах недвижимости, спрос на аренду жилья несколько снижается. Мол, у студентов каникулы, да и деловая активность в стране падает. Тем не менее, найти хорошую квартиру за небольшие деньги -- всегда проблема. Наталья, директор салона красоты в одном из сателлитов Киева, уже вторую неделю не может найти однокомнатную квартиру. "Нет предложений", -- жалуется она. Впрочем, в агентствах недвижимости говорят обратное и объясняют проблемы Натальи желанием снять квартиру за слишком маленькие деньги. Возможно, риелторы и правы -- ведь человеку, недавно приехавшему из западной Украины, где цены на порядок ниже, чем в столичном регионе, даже $250 в месяц кажутся заоблачной ценой.

 
Вообще же цены в пригороде все-таки немного ниже, чем в столице. Например, Игорь и Светлана, молодая семья, недавно переехали с Нивок в Бучу и очень этим довольны. По словам Светланы, платят они за "единичку" $250 в месяц, еще $20--25 -- коммунальные услуги. "Никакого дискомфорта от проживания за городом не испытываю -- транспорт ходит регулярно, в городке есть все необходимое для жизни", -- заверяет Светлана.

 
Но не всем загородная жизнь по душе. Ирина, журналист, напротив, проживанием в Броварах недовольна. По ее словам платит она по киевским ценам -- $350 в месяц -- и ограничена во времени пребывания в Киеве. "После девяти вечера в Бровары выехать довольно трудно", -- сетует она.

 
Наиболее доступна аренда жилья в Василькове и Обухове, что объясняется их отдаленностью от столицы. По данным из разных источников, в этих населенных пунктах арендовать однокомнатную квартирку с необходимым набором мебели и относительно нормальным ремонтом можно за $250. Дороже снимать жилье в Ирпене -- примерно $300 в месяц, в Борисполе и Боярке -- $300--$400 в месяц. Арендные ставки на квартиры в Вишневом сравнимы с ценами на Борщаговке -- $350--400 плюс коммунальные платежи.

 

Пригородный секонд-хенд
 
Примерные цены на квартиры и арендные ставки на вторичном рынке в пригороде
 

Город	Примерная стоимость 1 м2, $	Удорожание квартир с начала года, %	Ставки аренды однокомнатной квартиры, $ в месяц
Бровары	2000	20	250--350
Борисполь	1900	15	300--400
Боярка	2000	25	300--400
Буча	1800	22	250--350
Васильков	1700	25	200--250
Вишневое	2300	26	300--400
Вышгород	2100	20	280--350
Ирпень	2000	20	250--350
Обухов	1500	15	200--300

 
Время минус деньги
 
Во что обходится жизнь за городом - в часах, долларах и гривнах
 

Город	Примерная стоимость однокомнатной квартиры, $ тыс.	Расстояние до Киева (до ближайшей станции метро), км	Время в дороге (в одну сторону), мин.	Затраты на проезд в маршрутном такси (в одну сторону), грн.	Дополнительные затраты времени в месяц, часов**	Денежные затраты за 10 лет, $ тыс. (при нынешних ценах) **	Дополнительные затраты в месяц, грн.**
Киев (Троещина)	100	10	20*	1,5	14,5	2,6	66
Борисполь	65	12	15--25	3,5	14,5	6,5	154
Боярка	60	20	25--40	5 (до пл. Победы)	22	9,5	220
Бровары	50	30	30--50	2,5	29	4,5	110
Буча	50	15	25--40	3	22	5,5	132
Васильков	45	40	До 60	3,5	44	6,5	154
Вишневое	75	2	15--20	1,5	14,5	2,6	66
Вышгород	70	6	20--25	1,5	16	2,6	66
Ирпень	50	7	20--30	3	17	5,5	132
Обухов	35	35	25--40	3,5	22	6,5	154

* - От Троещины до ст. м. «Петровка» без пробок.
** - Если считать, за год человек 240 дней ездит в Киев и обратно.