Кредиты под залог жилья

Важно то, что в залоге по кредиту остается жилье. Другое дело, что во многих странах законодательство и банковская практика построены таким образом, что банки и заемщики совместно разделяют риски. Заемщик обычно рискует лишь в пределах выплаченной им суммы и заложенного жилья. В худшем случае он рискует остаться без этого жилья, а также без внесенных в банк выплат по кредиту. Таким образом, если банк просчитался с оценкой жилья и выбором заемщика, то сам погашает разницу между суммой кредита и той суммой, которая выручена после продажи залога. В нашей же стране, банки обычно все риски возлагают на заемщиков. Потому заемщик обычно отвечает не только залоговой квартирой, но и всем иным своим имуществом. Более того, нередко он отвечает и будущими своими доходами.

Логика многих отечественных банкиров достаточно проста: взял, к примеру, 100000, - отдай 100000 (плюс банковские проценты и возможные штрафные санкции) независимо от того, насколько подешевел залог.

Существует два типа кредитования, связанных с жильём. Это кредитная линия и кредит под залог жилья. Они могут показаться одним и тем же, но при внимательном рассмотрении вы заметите разницу.

Кредит под залог жилья - это возможность сразу получить в кредит обусловленную в договоре сумму денег. В большинстве случаев используется для покупки жилья, дорогостоящих товаров, открытия бизнеса.

Кредитная линия – это кредитование под залог жилья, которое подразумевает возможность получения необходимых сумм денег в нужное время. Обычно используется при ведении бизнеса или в случае строительства, когда выплаты производятся по мере необходимости. За предоставление кредитной линии заемщик должен выплачивать банку определенные регулярные платежи, которые идут на то, чтобы банк мог зарезервировать для этого заемщика необходимые кредитные ресурсы.

Кредитование под залог жилья предусматривает соответствующие кредитные ставки (как фиксированные, так и «плавающие»), а также различные схемы погашения взятого кредита. Кроме того, кредитные договоры обычно предусматривают единовременный платеж (комиссию) за оформление кредита, который компенсирует расходы банка, связанные с кредитованием конкретного заемщика (анализ его платежеспособности, кредитной истории, оценка залоговой квартиры, резервирование необходимых средств и т.д.). Некоторые кредитные договоры предусматривают регулярные (ежемесячные) комиссии, которые существенно увеличивают так называемую эффективную ставку по кредиту.

На сегодняшний день наибольшей популярностью пользуются фиксированные кредитные ставки. Такие ставки действуют в течение всего срока договора кредитования не зависимо ни от колебаний курсов валют, ни от уровня инфляции, ни от текущей ставки банка по краткосрочным и среднесрочным депозитам.

Такая форма кредитования имеет как плюсы, так и минусы. Основной плюс – возможность построения четкого графика выплат по кредиту. Основной минус – невозможность спрогнозировать, какие финансовые условия будут через несколько лет (а тем более, через два-три десятилетия). И это бьет как по банкам, так и по их клиентам. Не очень зная что будет в будущем, и не располагая теми долгосрочными и достаточно дешевыми источниками средств, которые есть у банков других стран (прежде всего, огромными страховыми и пенсионными фондами), отечественные банки вынуждены закладывать в ставки по долгосрочным кредитам дополнительные риски и проценты.

Допустим, банк выдает ипотечный кредит на 20 лет под 17% годовых. При этом вряд ли кто может взять на себя ответственность дать прогноз относительно уровня инфляции и депозитных ставок банка через 5-10 лет. Вполне возможно, что они резко снизятся. И тогда 17% годовых по ипотечным кредитам будет непосильной нагрузкой даже для самых обеспеченных. А, возможно, инфляция и проценты по депозитам еще больше вырастут. И тогда 17% годовых покажутся очень умеренным платежом. Напомним, что в 1992- 1993 годах огромнейшие долги 1991 года многие люди выплачивали с зарплаты за один месяц.

«Плавающая» ставка более соответствует подобным реалиям отечественной экономики. Но у нас подобные ипотечные программы только вводятся, широкого опыта их использования нет. Потому сложно прогнозировать как они будут работать. Особенно, если банки не раскрывают своих карт: привлекают заемщиков низкой фиксированной ставкой, вскользь упоминая, что через год-два будет переход к «плавающей ставке».

Так что риски есть при любой системе кредитования.

А потому вряд ли имеет смысл прибегать к кредитам под залог жилья для покупки товаров далеко не первой необходимости или для того, чтобы съездить в отпуск. Ваше финансовое положение может ухудшиться (например, в результате болезни), расчеты на повышение доходов могут не сбыться. И тогда все планы нарушатся. Потому не стоит рисковать собственным жильём ради покупки нового автомобиля или поездки куда-нибудь.

Как определяется кредитная ставка?

В развитых странах определение кредитной ставки для каждого конкретного заемщика – это целая наука. Учитываются многие факторы; но, в первую очередь, уровень платежеспособности заемщика, наличие у него иных кредитов и его кредитная история.

На основании всего этого формируется так называемый рейтинг надёжности плательщика. Для заемщиков, имеющих максимальный рейтинг, устанавливается кредитная ставка на уровне базовой. Для заемщиков со средним рейтингом кредитная ставка, скорее всего, будет увеличена на 1%. Для заемщиков с низким рейтингом ставка по ипотечным кредитам может превысить базовую ставку на 5-6% .

Нечто подобное практикуют и отечественные банкиры. Другое дело, что они устанавливают базовую ставку, ориентируясь на заемщиков со средним рейтингом. При этом для надежных заемщиков они ставку нередко снижают, а для ненадежных – повышают.

Схемы погашения кредита

Наиболее широко практикуются две схемы погашения кредитов: обычная (дифференцированная) и аннуитетная (равными частями).

При обычной схеме заемщик в первую очередь погашает долги по самому кредиту (по «телу» кредита). Оплата банковских процентов осуществляется в каждом платеже на общую сумму задолженности.

Поскольку общая сумма задолженности с каждым новым платежом уменьшается, то и ежемесячные платежи уменьшаются. Но в первые месяцы эти платежи намного больше, чем при аннуитетной схеме.

Особенность аннуитетной схемы – одинаковые ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования. На практике это означает, что в первую очередь погашаются долги по банковским процентам, а долги по «телу» кредита в первое время погашаются намного медленней, чем при обычной схеме выплат.

Кредитные калькуляторы, с помощью которых можно самостоятельно подсчитать выплаты по кредитам, приведены  на нашем сайте .

С помощью этих калькуляторов вы можете проанализировать какая часть ежемесячных выплат идет на погашение «тела» кредита, а какая – на погашение банковских процентов.

Автор: Информационно-аналитический отдел портала недвижимости  domik.ua