Коттедж в долг

Сегодня инвестиции в загородную недвижимость считаются одними из наиболее выгодных — рыночная стоимость земельного участка постоянно растет.
Еще один фактор, влияющий на популярность загородного жилья: квартиры — как на первичном, так и на вторичном рынке — в большинстве случаев отличает низкое качество строительных работ. А индивидуальное строительство дает возможность возвести дом с учетом всех требований и пожеланий заказчика.
 
Виды кредита
 
О кредитовании покупки загородного дома заявляли многие украинские банки. На деле эту услугу предоставляют ряд банков — «Райффайзен Банк Аваль», «ТАС-Комерцбанк», «Укрсоцбанк», «Хрещатик» и некоторые другие.

 
Обычно банки для приобретения дома за городом предлагают три стандартных вида кредитования: на покупку земли с последующим возведением дома, на строительство или покупку готового дома и на приобретение недвижимости в коттедж­ном городке.

 
Кредит на покупку земли с дальнейшим строительством эксперты считают наиболее проблемным. В этом случае речь идет, по сути, о двух объектах недвижимости — земле и доме. Одна из серьезных проблем кроется в оформлении права собственности на землю. «Если вы самостоятельно занимаетесь оформлением покупки земельного участка, — акцентирует внимание Генрих Людкевич, директор агентства недвижимо­сти „Риелторский Дом“, — внимательно проверьте всю „историю“ участка. Ошибки, допущенные на первом этапе оформления приватизационных документов, могут привести к печальным последствиям».

 
Вторая проблема этого вида кредитования — финансирование строительных работ. Банк потребует от заемщика утвержденный и оформленный по всем правилам проект, акты приемки и подключения ко всевозможным сетям и магистралям (газ, вода, электроэнергия).

 
Стоимость данных услуг заемщику придется оплачивать из собственного кармана, так как большинство банков не выделяют средства на подобные расходы, либо выделяют на крайне невыгодных условиях.

 
Кроме этого, предмет залога и жизнь заемщика подлежат обязательному страхованию, а это — еще один пункт дополнительных расходов. Если же вы, по тем или иным причинам, не внесете деньги за страховку, банк «заплатит» за вас. Разумеется, эти деньги придется вернуть — банк будет ежегодно изымать примерно 0,3% от суммы кредита для страхования от несчастного случая и 0,35% от рыночной стоимости объекта для страхования объекта ипотеки.
Менее хлопотный, так называемый классический кредит — на приобретение готового дома или его возведение на уже приватизированном земельном участке. В таком случае залогом в банке может служить как сам участок, так и любое ликвидное имущество. Еще одно преимущество этого вида кредитования — банк будет менее требователен к документации, сопровождающей стройку. Да и стоимость займа значительно меньше, а срок рассмотрения и решения о предоставлении кредита — не более месяца.

 
Третий вид кредитования — приобретение дома в коттеджном городке. Сроки оформления займа предельно коротки (некоторые банки рассматривают прось­бу о предоставлении кредита в течение трех недель). Залогом для банка в этом случае служит непосредственно приобретаемая недвижимость. А «ложкой дегтя» для покупателя часто становится необходимость брать кредит именно в том банке, с которым работает компания-продавец. А банки, пользуясь ситуацией, выставляют необоснованно завышенные цены на займы.
 
Что по чем?
 
Фиксированную сумму, выдаваемую в качестве кредита на приобретение загородной недвижимости, большинство банков не указывает. Решение о выдаче той или иной суммы банк принимает индивидуально в каждом конкретном случае. Обязательное условие при решении о выдаче ипотечного кредита — оценка недвижимости. И если в оценке городского жилья выработаны четкие параметры, то в определении рыночной стоимости загородной недвижимости пока много неизвестного и, как говорят сами банкиры, «до конца не понятого». По мнению специалистов, основная проблема — отсут­ствие у заемщика понимания процедуры оценки как ключевой. Когда банк принимает решение о том, предоставить кредит или нет, экспертное заключение серьезно влияет на условия кредитования, определение степени риска кредитора.

 
По словам самих банкиров, на сегодняшний день суммы кредитов на загородное жилье колеблются от $20 000 до $100 000 со средним сроком погашения от 10 до 25 лет. Украинские банки предоставляют кредиты на загородную недвижимость как в национальной валюте, так и в долларах США, евро. Процентная ставка зависит от срока погашения. К примеру, «Укрсоцбанк» при сроке погашения кредита до 15 лет взымает 18% годовых в гривнах и 12% — в долларах США. Если срок возврата составляет 15—25 лет, то гривневый процент остается неизменным, а долларовый увеличивается до 12,7% годовых.

 
В основном, банки работают по фиксированной кредитной ставке, и только несколько финансовых учреждений предоставляют кредит под плавающую, то есть, банк оставляет за собой право, по сути, увеличивать ставку, если какие-то условия его не устраивают.

 
Решив взять кредит, особое внимание заемщик должен обратить на размер ставок и комиссионных сборов (оплата услуг банка), а именно — на их соотношение. «Нужно понимать, что если финансовая организация предлагает очень низкие ставки, то за этим обычно кроются довольно высокие ставки по комиссионным сборам. В конечном счете, стоимость кредитных ресурсов заемщика выходит даже выше», — говорит Юрий Лисконог, управляющий ипотечного отделения банка «Хрещатик».

 
Обычно размер первоначального взноса банк определяет, исходя из стоимости земельного участка. Банк может предоставить кредит и без авансового взноса — на всю стоимость земельного участка. Но это возможно лишь при наличии дополнительного обеспечения. Как правило, дополнительным обеспечением по кредиту выступает любое другое недвижимое имущество, которое находится в собственности заемщика.
 
Чиновники помогут?
 
Как видим, пока для украинцев в решении задачи «домик в кредит» остается много неизвестного. Но перспективы у этого вида кредитования есть. Этому в первую очередь способствует ряд шагов со стороны государства по отношению к банкам. Согласно постановлению Кабинета Министров Украины «Вопросы предоставления государственных гарантий по обязательствам Государственного ипотечного учреждения», вступившего в силу в сентябре 2006 года, предусматривается выделение из центрального бюджета 1 млрд грн. Государственному ипотечному учреждению (ГИУ). Это позволит осуществлять рефинансирование банков по части ипотечного кредитования. Подобная схема взаимодействия государства и финансовых структур с успехом работает во многих западных странах и доказывает, что такое стимулирование банковской системы выгодно и не содержит рисков ни для государ­ства, ни для граждан и банков, а также является мощным стимулом для развития ипотечного кредитовании.
 
Кредит на землю
 
Получить кредит на покупку земельного участка с последующей постройкой дома (в отличие от кредита на покупку просто земельного участка) несколько сложнее. Такое кредитование осуществляется в два этапа: первый — на приобретение заемщиком земельного участка, второй — на непосредственное строительство дома. Причем, на втором этапе заемщику необходимо предоставить банку полный пакет разрешительной и проектно-сметной документации. При этом кредитные средства банк будет выдавать заемщику частями (траншами) по мере ведения строительства. Стоит отметить, что процесс целевого использования кредитных средств всегда строго контролируется специалистами банка на протяжении всего срока строительства дома.
 
Оксана Попова, руководитель проектов кредитования физических лиц департамента развития розничного и корпоративного бизнеса АКБ «ТАС-Комерцбанк»
 
Необходимые документы заемщика:

 
• Анкета-заявление;
• Гражданский паспорт заемщика (копия паспорта
жены/мужа заемщика)
• Справка о присвоении ИН заемщика (копия ИН
жены/мужа заемщика)
• Справка с места работы, подтверждающая должность и начисленную
заработную плату за последний год (шесть месяцев) заемщика
(мужа/жены заемщика)
В случае если заемщик занимается предпринимательской деятельностью, предоставляется копия патента на проведение предпринима- тельской деятельности, а также Свидетельство о выплате единого
налога и отчет из налоговой инспекции по месту проживания о доходах
предпринимателя как физического лица для СПД за последние два года
• Копии документов, подтверждающих право собственности заемщика на недвижимое либо иное имущество, указанное заемщиком в анкете
• Справка из банка о наличии кредитного счета, с обязательным указанием даты открытия счета, остатком задолженности и состояния обслуживания долга (в случае наличия счетов
в других банках)
 
Необходимые документы на объект ипотеки

 
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, акт дарения и т. д.) на недвижимость, которая будет предметом ипотеки (как дополнительное или альтернативное обеспечение)
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и его целевое назначение
• Справка из ЖЭКа о количестве прописанных (зарегистрированных) лиц и отсутствии задолженности по коммунальным услугам (в случае дополнительного или альтернативного обеспечения)
• Отчет о проведении независимой экспертной оценки стоимости предмета ипотеки
• Отчет по фактической стоимости объекта покупки (земельный участок плюс вложенные в строительство средства), степень готовности строительства на время проведения оценки
• Оценка будущей (прогнозируемой) рыночной стоимости объекта с земельным участком после завершения строительства
• Оценка земельного участка в денежном эквиваленте
 
Источник: Исследовательский центр Building
 
Собственное мнение
 
Игорь Мамонов, начальник отдела проектов санации и реструктуризации предприятий АКБ «Укрсоцбанк»
 
У банков не существует универсальной программы работы с клиентом. У всех различные условия предоставления и возврата кредитных средств. Следовательно, в каждом отдельном случае банк использует индивидуальную схему кредитования и возврата кредита.

 
Схема работы банка достаточно проста: он берет на депозит деньги одного (условно) клиента под определенный процент и отдает другому как кредит, но под несколько больший процент (с учетом маржи). В итоге банк зарабатывает на разнице между двумя услугами. Таким образом, заемщик имеет обязательства перед банком, а банк, в свою очередь, перед вкладчиками, сотрудниками и т. д. И каждая сторона обязана исполнять взятые на себя обязательства. В случае невозврата клиентом денег в срок, предусмотренный кредитным договором, банк вынужден возмещать вкладчику деньги за счет другого вкладчика, и если ситуация с возвратом кредитных средств (условно) превышает «критическую массу», банк поневоле превращается в финансовую пирамиду. Поэтому, если заемщик не возвращает кредит, финучреждение применяет санкции — вплоть до принудительной продажи залогового имущества. Штрафные санкции предварительно оговариваются и прописываются в договорах.

 
Допустим, клиент потерял работу, но не прячется, не обманывает, а приходит и объясняет ситуацию, ставит в известность о выходе на новую работу — в таком случае банк может на какое-то время дать отсрочку.

 
Другой вариант — внесение дополнительного залога. Также можно найти поручителя, который либо внесет в залог свое имущество, либо, к примеру, положит определенную сумму на депозит. Но это все лишь в том случае, когда заемщик действительно уверен в возобновлении своей платежеспособности. Если же наступил момент возврата кредитных средств, а у клиента, в силу различных обстоятельств, просто нет реальных возможностей погашать взятый кредит, то лучший выход из такой ситуации — по договоренности с банком продать купленное в кредит жилье, вернуть всю необходимую сумму долга банку, а остальные деньги оставить себе. Иначе, если срок невозврата кредита растет, автоматически добавляются всевозможные штрафные санкции, предусмотренные договором, а также затраты на услуги нотариуса, исполнительной службы и т. д.

 
Увиливание от уплаты только усугубляет положение клиента, поскольку включаются механизмы принудительного возврата кредитных средств, что связано с определенными финансовыми затратами, которые впоследствии вполне законно перекладываются на плечи заемщика.

 
В Украине клиенты ради кредита иногда влезают в действительно кабальные условия. Поэтому, чтобы избежать всевозможных разбирательств, прежде чем брать кредит в банке, нужно трезво оценить свои возможности и просчитать риски.