Клиентские истории: квартира со скидкой
Вернемся к вопросу о том, как купить квартиру дешевле средней рыночной цены в данном сегменте. Это можно сделать в двух случаях: что-то не то либо с квартирой (первый/последний этаж, дорога под окнами, балка посреди комнаты, крыша течет, вид на свалку и т. п.), либо с ее хозяином.
Риск – благородное дело?
В первом случае собственно риска никакого нет. Все предельно понятно: есть дефект, как правило, неисправимый, вам нужно решить, готовы ли вы с ним мириться. Во втором же варианте есть реальные риски потерять все или как минимум ввязаться с длительное судебное разбирательство. Но, возможно, игра стоит свеч, потому что вероятность наступления кризисной ситуации в большинстве случаев не так и велика, а в итоге можно получить квартиру на 10-20% ниже рыночной цены.
Именно этот вопрос: стоит или не стоит рисковать, решали мы с сестрой, покупая ей квартиру. Цена вопроса – скидка относительно рыночной цены квартиры – была 18% от стоимости. Риск – достаточно велик, поскольку фактически продавала квартиру команда лиц «кавказской национальности», а официальным владельцем являлась весьма пожилая одинокая дама. Мы решили рискнуть, что из этого вышло – расскажу подробно.
Классика жанра
Выбранная сестрой квартира казалась лакомым кусочком: «однушка» в 10 минутах пешком от станции метро «Добрынинская», в хорошем кирпичном доме. Достаточно долго этот объект «стоял» непроданным (ведь обычно однокомнатные квартиры такого качества в таком месте расхватываются покупателями в секунды) из-за сомнительной истории с продающими квартиру посредниками.
Посредники были колоритные, ничего не скажешь! Их этническую принадлежность я на глаз определить не сумела, но это точно были выходцы с Кавказа, причем, пожалуй, не с Северного. По крайней мере, по-русски они изъяснялись с трудом. Зато при малейшей попытке торга сразу же скинули несколько тысяч. Короче, на нашу цену мы их уговорили минут за 15.
Больше всего настораживала манера поведения: ручки потные, глазки бегают, ни на один вопрос без шпаргалки ответить не могут, к бабульке-продавцу близко не подпускают. На просмотре квартиры ее просто не было, на сделку привезли – по доверенности в таких условиях мы покупать отказались.
Сама бабулька тоже хороша: явно плохо видит, слышит и почти не понимает, что происходит. Возраст – под 80. При этом справки из психоневрологического диспансера (ПНД), конечно же, нет. «А бабуля-то вменяемая?» – интересуемся. «Да-да, конечно», – кивают товарищи. А у бабули и руки-то дрожат – подпись корявенькая выходит.
У меня, если честно, сердце сжалось: я же понимаю, чем это все для бабули чревато – в лучшем случае они получит малую толику того, что мы заплатим, и останется жива. В худшем – сами понимаете. Трагических финалов у таких историй – множество. Но, с другой стороны, аморально решили мы, не нам, так кому-то другому они все равно продадут квартиру, для бабули все равно исход один – быть обманутой.
Подстелить соломку
Короче, договор купли-продажи сестра подписала, предварительно застраховав сделку по риску утраты права собственности (титульное страхование*) у страховщика и одновременно заручившись письменной страховкой одной хорошо известной риелторской компании. Которая гарантировала, что в случае предъявления претензий родственников, наследников и т. п. разбираться с историей будут ее юристы.
Титульное же страхование в подобной ситуации – вещь совершенно необходимая. Особенно с учетом того, что, по оценкам юристов по недвижимости, каждая третья сделка в России имеет все основания быть расторгнутой. Стоит, правда, иметь в виду, что большинство страховщиков либо выставит достаточно высокий тариф по такому виду страхования, либо предложит страхование титула в общем пакете. Сестра моя заплатила за страховку 3% от суммы сделки. Согласитесь, 15% от стоимости квартиры она все равно выгадала.
Как потом оказалось, соломку мы подстелили не зря. Через пару лет после совершения нашей мегарискованной сделки в квартиру позвонили родственники почившей уже к тому времени бабульки-продавца. Оказалось, наследники были не в курсе того, что квартира давно продана, и очень на нее рассчитывали. Разговор в жестком тоне с угрозами и скандалами, однако, был очень краток. Узнав, что чистоту сделки гарантируют и риелтор, и страховщик, наследники удалились восвояси. Тем не менее еще год**, до истечения срока давности по сделкам с недвижимостью, мы прожили как на иголках в ожидании дальнейших «наездов». Но в конечном счете для нас все закончилось оптимально.
* Страхование права собственности (титульное страхование). Данный вид страхования актуален при покупке жилья на вторичном рынке, когда за юридическую чистоту квартиры поручиться трудно и есть риск потерять право собственности. Есть много негативных примеров нарушения законодательства, например, отсутствие согласия на сделку супруга(и), ненадлежащим образом оформленная приватизация (неучтенные дети, к примеру). Тариф зависит от степени риска утраты квартиры в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, то есть от наличия тех или иных опасностей, связанных с «юридической чистотой», от количества переходов права собственности. Минимальный тариф – 0,25%.
** В соответствии со ст. 181 ГК определены сроки исковой давности по недействительным сделкам. Срок о признании сделки оспоримой установлен в 1 год. При признании сделки ничтожной (фактическое аннулирование сделки) установлен срок в 3 года.
Екатерина Минина
Екатерина Минина
