Анализ рынка недвижимости Киева от 11 августа 2015

В первую декаду августа на рынке недвижимости сохранялась низкая деловая активность - многие продавцы и покупатели остаются в отпусках. Звонков и просмотров в этот период традиционно немного, большинство участников рынка, а с ними и риелторы ждут осени. Цены продолжают колебаться в пределах статистической погрешности – на этой неделе средняя неаппроксимированная цена предложения снова выросла на 0,2%.

Читайте также: Киевский рынок недвижимости в ожидании осеннего оживления

Часть покупателей ждет снижения цен на квартиры осенью в связи с обещанным многими экспертами ростом курса доллара. Как рассказали Domik.ua в АН Планета Оболонь , на рынке есть заявки на покупку полноценных однокомнатных квартир по цене 20-22 тысячи долларов, хотя на сегодняшний день по такой цене продаются разве что «гостинки» площадью в 20-22 метра.

С другой стороны, в агентстве говорят, что большинство покупателей, найдя подходящую квартиру, сразу заключают сделку. По мнению экспертов рынка, связано это с тем, что даже при росте курса доллара, ждать снижения цен на квартиры придется, как минимум, несколько месяцев – и то, неизвестно, будет ли это снижение. Тем, кто до покупки квартиру снимает и платит арендную плату, проще и удобней купить жилье сейчас.

По словам проект-менеджера агентства Игоря Комара, чаще всего покупатели ищут квартиры эконом-сегмента: это полноценные однокомнатные квартир по цене до $30 000 и двухкомнатные – до $45 000. Впрочем, дорогие квартир больших площадей тоже время от времени покупают.

Срок продажи квартиры колеблется от 2 недель до 3 месяцев. При этом, за 2 недели можно продать квартиру, стоимость которой на 20% ниже среднерыночной. Большинство же продавцов обычно выставляют цену чуть выше, и лишь через месяц-полтора снижают ее до средней по рынку.

Читайте также: Какие квартиры в Киеве пользуются спросом у покупателей

На рынке аренды ситуация похожа – и арендодатели, и риелторы ждут оживления в конце августа – первых числах сентября. При этом, в АН «Альянс-брок» Domik.ua рассказали, что в последнее время минимальная стоимость аренды квартиры в Киеве немного выросла – если раньше бюджетные квартиры сдавали за 3500 грн в месяц, то сегодня их предлагают уже за 4000 грн. А владельцы квартир бизнес-класса на фоне нестабильности гривны и вовсе вернулись к ценообразованию в долларах. При этом, существенного роста цен в ближайшее время эксперты не ожидают.

Читайте также: Как курс доллара отражается на стоимости аренды столичных квартир

На рынке новостроек – тоже затишье, нарушаемое время от времени строительными скандалами. В частности, на прошлой неделе журналисты обнаружили очередной дом, который строится с нарушениями проектной документации – вместо 4 этажей, указанных в паспорте строительства, уже построили девять. Пикантности ситуации добавляет тот факт, что владельцем компании-застройщика является вице-премьер Валерий Вощевский.

Читайте также: Кому не писаны законы. В Киеве обнаружена еще одна стройка с нарушениями

Примечательно, что после того, как новость об этом распространили СМИ, на объекте в срочном порядке изменили паспорт – теперь там заявлен «многоквартирный жилой дом», но остаются вопросы к целевому назначению земли и категории сложности строительства, информации о которой, к слову, ни на старом, ни на новом паспорте нет.

На этой неделе украинские строители отмечали профессиональный праздник. Среди множества поздравлений, которыми строителей удостоили и глава Минрегиона, и премьер, неоднократно звучало пожелание превратить строительную отрасль в один из мощнейших двигателей украинской экономики. Увы, никто из чиновников не рассказал, каким образом они собираются этому содействовать.

Зато в начале августа в Кабмине вспомнили, что не за горами отопительный сезон. И оказалось, что Украина не просто к нему не готова, но ряд теплоэлектростанций страны, в частности, Приднепровская, которая обеспечивает горячей водой жителей Днепропетровска, остановили работу, исчерпав запасы угля. Нехватка в стране последнего грозит Украине веерными отключениями света зимой.

Читайте также: Прогноз веерных отключений света в Украине

Не прошло и двух недель, и в правительстве нашли «оригинальный» способ борьбы с нехваткой энергоресурсов – теперь Кабмин рассматривает возможность снижения норм температуры воздуха в жилых помещениях с 18 до 16 градусов. И это – при существенно возросших тарифах!

Проблему непомерно высоких тарифов украинцы решают по-разному. Кто-то обращается за субсидией: количество обращений по сравнению с прошлым годом выросло почти в 4 раза, а осенью в Минсоцполитики обещают разослать еще 14 млн бланков заявлений для оформления субсидии.

Читайте также: Оформление субсидий бьет все рекорды

Есть среди украинцев и те, кто не ждет милости от правительства и самостоятельно ищет новые энергоресурсы. К примеру, житель Миргорода из подручных материалов создал экспериментальную солнечную электростанцию, при помощи которой греет воду и отапливает свой дом.

По данным портала недвижимости Domik.ua, на этой неделе в доверительный диапазон для вычислений цен предложений квартир по Киеву попали 12504 объекта. Это на 5,9% меньше, чем неделю назад.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка Киева представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в кирпичных новостройках (домах серии «украинский кирпич»). По итогам последних 6 месяцев снижение цен на квартиры в домах этого типа было наименьшим по Киеву – минус 1,8%:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в домах серии «украинский кирпич»:

- за последний месяц выросла на 1,1%;

- за последние три месяца выросла на 3,1%;

- за последние полгода снизилась на 3,7%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в кирпичных новостройках:

- за последний месяц выросла на 1,6%;

- за последние три месяца выросла на 6,8%;

- за последние полгода снизилась на 7,1%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в домах серии «украинский кирпич»:

- за последний месяц выросла на 0,7%;

- за последние три месяца выросла на 5,4%;

- за последние полгода снизилась на 7,3%.

Как видно на графике, снижение цен на квартиры в домах серии «украинский кирпич» продолжалось с начала года до середины апреля – с тех пор цены постепенно растут. Снижение, как и рост цен, происходило относительно пропорционально, правда, однокомнатные квартир дешевели, затем дорожали чуть более плавно. Наиболее выраженные колебания цен наблюдаются на двухкомнатные квартиры.

Такая динамика в очередной раз подчеркивает общегородскую тенденцию. Во-первых, качественное жилье, к которому относятся, в том числе, и кирпичные новостройки, не спешит дешеветь. Во-вторых, вскоре после того, как прекратилась девальвация гривны, и валютные курсы стабилизировались, цены на квартиры в этом сегменте снова пошли вверх.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 47,9 квадратных метров, жилая – 29,5, кухня – 6,5. Санузел раздельный, на полу линолеум. Сантехника и столярка старая. Есть застекленный балкон. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $57 000 ($1190 за квадратный метр).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 68 квадратных метров, жилая – 42, кухня – 7. Санузел раздельный, на полу линолеум. Сантехника и столярка старая. Балкон не застеклен. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $58 000 ($853 за квадратный метр).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Зои Гайдай, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 58,6 квадратных метров, жилая – 41,1, кухня – 7,4. Санузел раздельный, на полу ламинат. Новая импортная сантехника, новая столярка. Есть лоджия. Состояние квартиры – «сделан качественный ремонт». Цена – $72 000 ($1229 за квадратный метр).

Многокомнатная двухуровневая квартира в клубном доме на Оболонской набережной, Оболонский район, Оазис-Оболонь . Общая площадь – 223 квадратных метра, жилая – 116. Квартира расположена на 3-4 этажах 4-этажного дома. В квартире есть застекленные лоджии. Сантехника и столярка новая, на полу паркет. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $800 000 ($3587 за квадратный метр).

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.

5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости - Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.

6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.

7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.