Киевский рынок недвижимости демонстрирует стабильность

В нынешней непростой обстановке киевский рынок недвижимости во многом напоминает железобетонную опору, о которую разбиваются огромные волны.

Практически во всех сферах экономики, политики, общественной жизни штормит, а на рынке недвижимости мало что меняется. По сравнению с накалом страстей на телеэкранах тут тишина и покой.

Даже такие удары как резкий рост коммунальных платежей, если и сказались на рыночных тенденциях, то не совсем так, как ожидали потенциальные покупатели. За последнюю неделю звонков и просмотров стало заметно больше: увеличилось, пусть и ненамного, количество сделок. В ряде сегментов наметился рост средних и минимальных цен предложений, а также цен предложений отдельных (как правило, наиболее ликвидных) объектов.

Делать из этого далекоидущие выводы не стоит. Спрос на вторичном рынке сосредоточен лишь в нескольких сегментах (это наиболее дешевые малогабаритные квартиры, а также квартиры в некоторых новостройках).

Что же касается первичного рынка, то тут наблюдается рост интереса к квартирам (вернее, к объектам) площадью до 30 квадратных метров, значительную часть которых действующее законодательство даже к категории жилой недвижимости не относит.

Читайте также: Студио, смарт-квартиры и апартаменты: законность новых тенденций на рынке недвижимости

В целом по рынку цены сейчас более-менее стабильны. Другое дело, что за относительной внешней стабильностью нередко скрываются достаточно сложные процессы, в том числе, связанные с изменениями приоритетов продавцов и покупателей .

В условиях дефицита официальных оперативных данных о сделках, анализировать подобные процессы приходится, в основном, с помощью так называемых «полевых исследований», то есть, регулярно контактируя (в том числе, с помощью риэлторов) с продавцами, покупателями и инвесторами новостроек.

Действенным инструментом анализа рынка являются также интернет-форумы. Но переоценивать их объективность не стоит: многие авторы пишут не о том, что есть, а о том то, что, по их мнению, должно быть. Причем преподносят подобные умозаключения как уже существующую реальность.

Читайте также: Как форум недвижимости влияет на продажи в новостройках

На прошедшей неделе скандал, связанный с запредельными тарифами на теплоэнергию , не только разгорелся еще больше, но и приобрел новое звучание. Жители соседних домов неожиданно для себя обнаружили, что суммы за отопление практически одинаковых типовых квартир отличаются в разы . В домах и подъездах, где были установлены счетчики, эти суммы нередко были в три-пять раза ниже, чем в домах без счетчиков. И это стало шоком для очень многих. Оказалось, что тепловой счетчик в доме окупается практически за считанные недели .

Энергетические компании и чиновники, в чьи обязанности входит оборудование многоквартирных домов счетчиками тепла, ссылаются на недостаток времени, специалистов и средств. «Стрелки» нередко переводят и на самих жителей домов, которые не позаботились о сохранности установленных теплосчетчиков . В подвалах без надежных дверей и замков они стали легкой добычей воров, позарившихся на латунные фитинги и прочие детали (продать или использовать счетчик без документов у воров вряд ли получится).

Но дело не только (и даже не столько) в наличии или отсутствии счетчиков тепла.

Соседние дома типовых серий, как правило, мало отличаются в плане энергоэффективности, а потому потребляют примерно одинаковое количества тепла. И если в доме без теплосчетчика суммы в платежках в несколько раз выше, то налицо явное стремление теплогенерирующих компаний и чиновников использовать проблемы отечественного ЖКХ и миллионов наших граждан для наживы.

Методов для этого несколько. Это и необоснованные (поистине, шоковые) методики подсчета затрат; это и платежи за периоды, когда подача тепла фактически не производилась или производилась не в полном объеме; это и пресловутые «ошибки», которые практически всегда не в пользу потребителей.

Читайте также: Киевсовет ищет компромиссы с застройщиками и чиновниками

Таким образом, здравая и вполне своевременная идея брать деньги (частично, с потребителей, частично с государства) лишь за поставленное тепло, превратилась в очередной способ грабежа населения и государства. Одни государственные мужи не продумали детали и последствия, другие не подготовили ЖКХ к столь революционным преобразованиям, третьих обуяла жажда наживы…

А ведь тепловые счетчики стоят не так уж и дорого , да и деньги на их покупку и массовую установку вполне могли дать международные финансовые организации, включая Европейский банк реконструкции и развития.

Короче, все получилось как всегда: хотели как лучше, а вышло, мягко говоря, на тройку с несколькими минусами.

Если все это срочно не поменять, то рост неплатежей, а за ним и социальный взрыв не за горами. Даже при условии резкого роста субсидий. Во-первых, компенсации получают далеко не все нуждающиеся , а, во-вторых, при таких суммах в платежках, денег, выделенных на субсидии, может просто не хватить.

Читайте также: Тарифный скандал: махинациями энергетических компаний разоряют украинцев

И коль скоро мы затронули тему «хотели как лучше, а получилось как всегда», то нельзя не отметить вступившее в силу на этой неделе постановление Правления Нацбанка №406. Этим постановлением регулятор разрешил украинским банкам делать без специальных индивидуальных лицензий инвестиции за рубежом.

На корсчетах украинских банков, а также на их зарубежных счетах практически неподвижно лежат порядка пяти миллиардов долларов. Деньги большие, а доходы от них минимальны. Размещение хотя бы части этих денег в виде зарубежных инвестиций заметно увеличит доходы банков. А поскольку Нацбанк жестко ограничил возможные сферы инвестирования, то риски подобной финансовой деятельности (вроде бы) невелики.

На первый взгляд, стремление сделать лучше - налицо.

А вот что из этого получится – сложно сказать.

Есть опасения экспертов, что получится то, что и всегда. А именно обогащение немногих за счет Украины и ее граждан. Деньги фактически выводятся из-под контроля Нацбанка и оседают в зарубежных компаниях. В случае кризиса достать их будет весьма непросто.

Вызывает также недоумение стремление регулятора стимулировать зарубежные инвестиции, а не вложения в отечественную экономику. И это в условиях, когда Украине не хватает валюты и приходится брать займы за рубежом.

Читайте также: НБУ разрешил украинским банкам вкладываться в зарубежные активы

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 20157 объектов. Это на 0,1% больше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлены графики изменения цен предложений наиболее дешевых одно- и двухкомнатных квартир в новостройках на жилом массиве Теремки-2. Цены указаны в долларах за квартиру:

- синяя кривая – средняя цена предложения 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир, попавших в доверительный интервал;

- зеленая кривая – средняя цена предложения 20% наиболее дешевых двухкомнатных раздельных квартир, попавших в доверительный интервал.

Изменения средних аппроксимированных цен предложения 20% наиболее дешевых квартир в новостройках на жилом массиве Теремки-2:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графиках видно, что усредненные минимальные цены предложения на однокомнатные квартиры в новостройках в Теремках-2 колеблются в диапазоне от 30000 до 31800 долларов.

Что же касается статистики минимальных цен предложения на двухкомнатные раздельные квартиры в новостройках в Теремках-2, то тут диапазон колебаний значительно больше: от 46000 до 53000 долларов.

Если же сравнивать цены в новостройках на жилом массиве Теремки-2, где большинство домов расположены в зоне пешеходной доступности к станции метро, с ценами в новостройках примыкающей к Киеву Софиевской Борщаговки, то можно констатировать, что уровень минимальных цен предложений в Теремках-2 превышает средний уровень цен предложений в центре Софиевской Борщаговки.

Читайте также: Цены на квартиры в Софиевской Бощаговке в четвертом квартале 2016 года

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Семьи Хохловых, Шевченковский район, Лукьяновка. Общая площадь квартиры – 37,3 кв.м, жилая – 19,4, кухня – 7,4. Расположена на 12 этаже 16-этажного дома. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Столярка старая, сантехника старая, на полу линолеум.

Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена - $37000 ($992/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Флоренции, Днепровский район, Левобережный массив. Общая площадь квартиры – 58,6 кв.м, жилая – 39,7, кухня – 6,9. Расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новые, на полу паркет. Санузел раздельный.

Состояние – «требуется косметический ремонт». Цена - $50000 ($853/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016