Киев боится реконструкций

Жильцы же, в свою очередь, не очень то сильно стремятся поменять старое место обитания на новое, да еще и в других более отдаленных, спальных районах. Властей беспокоит, что именно из-за трудностей с жильцами возникают проблемы с привлечением инвесторов, готовых вкладывать деньги в работы по реконструкции территорий на которых расположены «хрущевки».
На "хрущевки" приходится около 15% столичного жилого фонда столицы, 80% таких зданий расположены возле метро. По словам главного архитектора Киева Василия Присяжнюка, согласно Генеральному плану развития столицы, эти дома подлежат реконструкции или сносу. С одной стороны, ситуация выгодна как для застройщиков – они смогут построить на освободившейся территории многоэтажки и тем самым выиграть за счет увеличения жилой площади, так и для жильцов, которые смогут получить новые квартиры с улучшенной планировкой. Однако для киевлян главное не попасть из центра на окраины города (юристы советуют жителям готовиться к реконструкции заранее – приватизировать жилье, т. к. тогда люди будут иметь больше прав, в частности, в отношении района своего дальнейшего проживания).
Сначала, дома первых массовых серий собирались радикально реконструировать с перепланировкой внутренних помещений и достройкой лифтовых шахт. Жильцов предполагалось на время реконструкции отселять. Однако сами жильцы пятиэтажек этот план отвергли, многие из них категорически отказались оставлять свои квартиры.
Для обретения конкретного опыта реконструкции территорий, на которых расположены «хрущевки», или как официально их называют - дома первого периода индустриального домостроения, в 2004 г. делегация Киевсовета посетила Москву. По результатам поездки планировалось разработать общегородскую программу, которая позволит приступить к поэтапной реконструкции территорий столицы. Тогда же Киевская городская государственная администрация поручила райадминистрациям определить микрорайоны и кварталы, которые должны быть реконструированы. Специально созданная группа по разработке программы реконструкции должна была определить порядок и условия отселения жителей домов под реконструкцию. Тогда в 2004 г. в Киеве планировалось провести реконструкцию 61 жилого дома - в Днепровском районе - Соцгород, в Печерском - на бульваре Дружбы народов, в Соломенском - квартал между улицами Лукашевича, Брюллова и Фурманова. В недалеком будущем власти хотели реконструировать "хрущевки" на Нивках (в районе улиц Щербакова и Стеценко), в Беличах, на Борщаговке (южная), в Дарнице (старая), районе ДВРЗ, Быковне, на Русановке, Воскресенке, в Бортничах. Однако до сих пор нет документации по концепции реконструкции старого жилья, есть только распоряжения мера.
Глава КГГА Александр Омельченко утвердил новое положение о порядке привлечения инвесторов к реконструкции и реставрации объектов жилого и нежилого фонда столицы. Отныне стартовая цена выставляемого на инвестиционный конкурс объекта реконструкции будет определяться независимыми экспертами-оценщиками исходя из его рыночной стоимости. По мнению застройщиков, именно этот пункт вызовет удорожание реконструированного жилья. Ранее, помимо балансовой стоимости объекта реконструкции, которая составляла сравнительно небольшую сумму, инвесторы должны были заплатить еще и довольно существенный взнос на социальное развитие города и отдельно оплатить возведение новой жилплощади для жильцов реконструированного здания.
По словам начальника отдела реконструкции КП "Киевжилспецэксплуатация" Ирины Скрипки, социальные затраты будут включены в единый вид платежа, который и сформирует рыночную стоимость объекта. В нее не войдут лишь затраты инвесторов на переселение собственников приватизированных квартир. Согласно условиям конкурсов инвесторам придется отдельно решать этот вопрос с каждым конкретным жильцом. Замена балансовой стоимости объекта реконструкции на рыночную, утверждает Ирина Скрипка, не приведет к увеличению затрат инвесторов.
Сами инвесторы считают несколько иначе. По мнению вице-президента ХК "Киевгорстрой" Виктора Величко, рыночная стоимость, по которой застройщикам будут передавать объекты реконструкции, окажется значительно выше тех расходов, которые инвесторы несли ранее. Это повлечет за собой увеличение цены реконструированного жилья.
«Будут ли у нас покупать жилье по новой стоимости, покажет время. Будет получаться экономика - будем реконструировать, не будет получаться экономика - не будем реконструировать», - говорит В. Величко.
Еще одно нововведение - если до сих пор инвестора определял город, а уж потом победитель конкурса заключал договор с районной администрацией, то теперь именно районы станут играть главенствующую роль в выборе инвестора. Они будут готовить условия конкурсов, проводить их и после определения победителя ставить в известность конкурсную комиссию. Первый заместитель главы Киевской городской государственной администрации Валерий Борисов заявил, что в настоящее время «разрабатывается ряд проектов по реконструкции кварталов сформированной пятиэтажной жилой застройки и ветхого жилого фонда. Мы уже будем заниматься таким отселением и созданием новой инфраструктуры. Реконструкция "хрущевок" пойдет через конкурсы».
Инвесторы нашлись довольно быстро. О намерении выступить инвестором реконструкции домов массовой застройки в Киеве в прошлом году заявляла компания "Баркли" (Россия), которая выиграла в Москве тендер на застройку и реконструкцию старого жилого фонда, и поэтому ее опытом заинтересовались в Украине.
Опыт Москвы – очень важен для Украины. Отметим, что российская столица привлекла к реконструкции немецких строителей. Здания педантично утеплили, с присущей немцам аккуратностью надстроили этажи, симпатичные мансарды и лоджии. Причем занимались этим собственники квартир и предприниматели. Последним городская власть продавала дома целыми микрорайонами по цене вдвое ниже балансовой стоимости здания. Плюс - отдала им в собственность землю под зданиями по льготной стоимости. Но и это еще не все. Муниципалитет предоставил инвесторам налоговые льготы. Теперь в бывших "хрущевках" немецкого образца жить даже престижно. Такой вариант модернизации как раз устраивает власти России. По подсчетам Госстроя России, "надстроенный" квадратный метр будет стоить на 20-30 % дешевле, чем в новостройке, то есть реконструкцию таких кварталов рассматривали не только как социально значимый, но и вполне коммерчески выгодный проект. Снос и переселение жильцов, в свою очередь, потребует огромных материальных ресурсов, которых у страны сейчас нет. Поэтому к судьбе пятиэтажек подошли дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа. Оказалось, что экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание.
В Киеве, пятиэтажных панелек по сравнению с Москвой меньше. У них 40 млн. к. м такого жилья, у нас - меньше 8 млн. Однако, как ни дорог, как ни затратен снос, но москвичи считают его лучшим решением. А к реновации домов с надстройкой и пристройкой (как это популяризуют некоторые ее украинские приверженцы) относятся скептически.
Строительные компании столицы Украины считают, что сам снос хрущевок — не проблема. Вице-президент холдинга «Киевгорстрой» Виктор Величко например заверяет, что его компания обладает «всеми необходимыми технологиями, в том числе и технологией переработки железобетонных конструкций сносимых зданий». На месте "хрущевок", которые имеют в Киеве общую жилую площадь 7,5 млн. кв. м - можно построить 12 млн. кв. м жилья. Тем боле руководители ХК «Киевгорстрой» не раз заявляло о заинтересованности своей компании в освоении территорий на Нивках, занятых сейчас «хрущевками».
В этом году Соломенская райгосадминистрация выступила заказчиком строительства жилого дома по бульвару И. Лепсе, 7–9. Здесь, предполагается возвести 24-этажный дом на 219 квартир. Строительство станет началом комплексной реконструкции квартала, застроенного пяти- и восьмиэтажными панельными домами 60-х годов. Новостройка планируется как стартовый дом для отселения жильцов.
Намерена заняться реконструкцией «хрущевок» Киева компания "Конти-строй-Украина" (входит в российскую группу компаний "Конти"). Она выступает заказчиком и генеральным инвестором на проведение комплексной реконструкции и застройки микрорайона Ветряные горы ограниченной ул. Свитлицкого, Осиповского, проспектами Свободы и Правды в Подольском районе в 2005-2012 гг. Киевская городская государственная администрация уже разрешила и поручила "Конти-строй-Украина" разработать и утвердить градостроительную концепцию реконструкции территории микрорайона, с учетом обеспечения жителей микрорайона объектами социальной инфраструктуры. "Конти-строй-Украина" совместно и Подольской районной администрации будет проводить инвентаризацию жилья и составлять списки жителей, которые на 1 февраля 2005 г. живут в домах на этой территории, и определять потребность в жилье для отселения жителей.
Компания и райадминистрация также должны оформить разрешительную документацию на снос застройки 40-60-х гг. ЗАО обязано за собственные и привлеченные средства отселить жителей по их согласию из домов на территории квартала, использовав квартиры и нежилые помещения в строящихся домах для отселения и продажи по рыночным ценам. Компания уже взялась за освоение врученной ей территории. В этом году "Конти-строй-Украина" намерена инвестировать в реконструкцию домов первого периода индустриализации - "хрущевок" на Сырце в Киеве около 10 млн. долл.
Эксперты говорят, что едва начнется «волновое отселение», интерес потенциальных покупателей к ранее считавшимся «неперспективными» квартирам в идущих под снос домах первых массовых серий возрастет. (Действительно, вариант неплохой: приобрести старье и обменять его на пусть не элитное, но совершенно новое жилье.) Такое развитие событий повлечет за собой активизацию столичного рынка недвижимости.