Какими будут новые правила работы рынка недвижимости и чего от них ждать

На этой неделе цены на квартиры в Киеве неожиданно резко снизились. Особенно это заметно на фоне незначительных, в пределах статистической погрешности, колебаний последнего месяца. За минувшую неделю средняя по городу неаппроксимированная стоимость квадратного метра упала на 1,4%. В некоторых сегментах зафиксировано еще большее снижение, например, квартиры возле метро подешевели на 1,6%.

До показателей февраля – начала марта 2017 года, когда отмечался пик снижения цен, а средняя стоимость квадратного метра достигла $1030 – пока еще далеко. График ниже демонстрирует, что рост, начавшийся в середине марта вернул среднюю стоимость предложения квартир в Киеве к показателям конца ноября 2016 года.

Что собой представляет снижение этой недели – очередное колебание или начало нового тренда – сказать по-прежнему сложно. Но изучая графики изменения цен в трехлетней ретроспективе, можно отметить, что колебания цен становятся все менее заметными, а общий тренд остается нисходящим.

Читайте также: Чем опасно затишье на рынке недвижимости Киева

Спрос на квартиры, активизировавшийся в апреле-мае, постепенно начинает угасать – как на вторичном рынке, так и, по наблюдениям застройщиков, на первичном. В летние месяцы на рынке традиционно наблюдается затишье, и это лето точно не станет исключением.

Очевидно, именно по этой причине ведущий столичный застройщик – холдинг «Киевгорстрой» – заявил о новой, совместной с «Укргазбанком» программе ипотечного кредитования. На своей странице в социальной сети Facebook президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир анонсировал кредитование под 7% годовых. Но чуда не случилось: под 7% кредит предоставляется только на первые 15 месяцев, дальше ставка повышается до 24% годовых. Первый взнос при этом составляет 30%, а кредит можно получить на 20 лет.

Читайте также: «Киевгорстрой» подписал соглашение с Укргазбанком об ипотеке под 7% годовых

Но даже не это стало главной новостью прошедшей недели. Гораздо больший резонанс вызвало заявление главы «Киевгенплана» Сергея Броневицкого о возможном введении моратория на дальнейшую застройку Левого берега столицы. Строить, по словам Броневицого, будут на Виноградаре, Теремках-3 и улице Северной. Причина возможного запрета на застройку левобережья – в дисбалансе, вызванном тем, что 40% киевлян ежедневно ездят на работу с Левого берега на Правый и обратно.

Читайте также: Ближайшие 20 лет застраивать будут только Правый берег Киева

Каким образом в «Киевгенплане» планируют устранить существующий дисбаланс, пока неизвестно. Непонятной, в случае принятия моратория, становится и ситуация с недавно утвержденными детальными планами территорий. Один из них предполагает ревитализацию промзоны на Никольской Слободке – это территория «Дарницкого завода железобетонных конструкций», которую планируют застроить жилыми высотками. Еще один направлен на реконструкцию старых «хрущевок» на Лесном массиве.

Вариант переноса на Левый берег части центров деловой жизни столицы, похоже, не рассматривается. Перспективы Левого берега видят только делелоперы торгового сегмента коммерческой недвижимости. В течение ближайшего года в Дарницком районе планируют открыть 2 крупных ТРЦ. В планах на неопределенное будущее – возведение мега-молла рядом с озером Вырлица. Конечно, это поможет обеспечить часть жителей района рабочими местами. Но куда лучшим решением для перераспределения транспортных потоков стало бы строительство на Левом берегу современных офисных центров. Рынок офисной недвижимости в этом году переживает подъем, но пока остаются свободные участки под бизнес-центры на Правом берегу, Левый застройщики и инвесторы не рассматривают.

Уже на текущей неделе, 10 июня, вступит в силу закон №1817-VIII от 17.01.2017 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности». Закон предполагает отмену категорий сложности строительства, замену их «классами последствий» и еще ряд менее значительных нововведений. Накануне в ГАСИ разъяснили преимущества нововведения – там утверждают, что новый закон улучшит коммуникацию между инвесторами, застройщиками и государством . Однако участники рынка недвижимости не столь единодушны.

Застройщики, практикующие строительство по пятой категории сложности, утверждение проектов и получение разрешений на каждый из них, разницы не почувствуют, а может быть, даже отметят улучшение. Например, лицензии на строительные работы теперь будут бессрочными, а ответственность за выданные разрешения будут нести не только заказчики, но и должностные лица. А вот компаниям, которые раньше строили по третьей категории сложности – по декларативному принципу – придется несладко. Теперь они будут обязаны создавать и утверждать проект строительства. Не исключено, что в ряде случаев это придется делать постфактум. Даже легальные расходы на разработку проекта и его утверждение – не говоря уж о коррупционной составляющей - повысят себестоимость строительства, а следом – и цену квадратного метра для конечных потребителей. На фоне низкого спроса это может стать смертным приговором для многих компаний, когда даже акции с рассрочками не помогут. И неизвестно, смогут ли эти компании, уходя с рынка, сдать в эксплуатацию уже проинвестированные объекты.

Несмотря на то, что в ближайшее время многим инвесторам пригородных застройщиков придется поволноваться о своих капиталовложениях, есть надежда, что новый закон установит единые для всех правила игры на рынке первичной недвижимости и очистит его от недобросовестных и слабых компаний.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18246 объектов – это на 6,8% больше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка опубликованы: //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в Соломенском районе, где наблюдается один из самых низких показателей снижения цен на квартиры в шаговой доступности к метро за 6 месяцев:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах возле метро в Соломенском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что общее снижение стоимости квартир возле метро в Соломенском районе обеспечило снижение цен на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Первые за полгода подешевели на 11,6%, вторые – меньше, чем на 4,5%. Фактором, сдерживающим снижение в целом по сегменту, стали однокомнатные квартиры, которые за этот период подорожали на 10,9%. Интересно, что период подорожания однокомнатных квартир совпал с периодом снижения цен на двух- и трехкомнатные. При этом существенно изменился и состав предложения. Количество выставленных на продажу однокомнатных квартир за этот период сократилось почти на 40%. Количество двухкомнатных, которые подешевели больше всего, выросло в полтора раза, а трехкомнатных – на четверть.

Жилых домов в шаговой доступности к метро в Соломенском районе не так много. Расположены они большей частью на Соломенке и на относящейся к Соломенскому району части Шулявки. Зато представлен этот сегмент почти всеми типами домов – от «сталинок» и панельных «хрущевок» до новостроек. Очевидно, что увеличение или уменьшение в структуре предложения квартир в домах того или иного типа сказывается и на средней цене квартир.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 52,1 квадратных метров, жилая – 38,5, кухня – 8,5. Квартира расположена на четвертом этаже 9-этажного дома. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум, лоджия застекленная. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $50 000 ($960/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Северная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 68 квадратных метров, жилая – 52, кухня – 8,5. Квартира расположена на пятом этаже 9-этажного дома. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $70 000 ($1029/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017