Обзор рынка недвижимости Киева по итогам июля 2015 года

Несмотря на лето и сезон отпусков, в июле на рынке недвижимости сохранялась достаточно высокая деловая активность. Во всяком случае, в первой его половине: в начале месяца покупатели активно интересовались рынком, ходили на просмотры и заключали сделки. Во второй половине месяца на рынке сказался сезон отпусков: многие продавцы отложили продажу, заявок от покупателей и сделок тоже стало меньше.

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева по итогам июня и первого полугодия 2015 года

Впрочем, сказался на снижении деловой активности не только сезон отпусков. Скорее всего, свою роль тут сыграли разговоры о возможности дефолта, колебания курса доллара и прогнозы о возможном его росте в сентябре.

Дефолт постучался, но ему не открыли

В июле дефолт в Украине был как никогда близко. В Минфине не скрывали, что такую возможность рассматривают исключительно как метод воздействия на зарубежных кредиторов, и ни население, ни курс национальной валюты дефолта не ощутят. Однако зарубежные кредиторы, похоже, оказались не так сговорчивы, как рассчитывали в правительстве, и списать Украине желаемую часть долга пока отказываются. 29 июля Минфин таки погасил 120 млн процентов по евробондам – не исключено, что сделано это было для получения очередного транша МВФ.

Однако эксперты рейтингового агентства Moody’s прогнозируют, что дефолт Украина может объявить в сентябре.

Читайте также: Призрак дефолта в Украине: прогноз экспертов

Налог на недвижимость ожиданий не оправдал

В июле плательщики налога на недвижимость получили первые квитанции. И сразу же возникли проблемы: у кого-то забыли учесть льготную площадь жилья, кому-то и вовсе не прислали уведомление. При этом, в случае неуплаты налоговики грозят украинцам штрафами.

Сразу же выяснилось, что в Киеве налог на недвижимость заплатят лишь 6433 владельца квартир. Это менее 1% объектов недвижимости, хотя в законе указано, что налог должны платить, как минимум, все арендодатели. Общая сумма, которую предполагают получить от налогоплательщиков столицы, составляет всего 9,3 млн грн.

Реструктуризация отменяется

2 июля Верховная Рада, как водится, под аккомпанемент протестов столичных заемщиков или тех, кто выдавал себя за них, приняла одиозный закон № 1558, предполагающий реструктуризацию валютных кредитов по курсу, действительному на момент заключения договора.

Читайте также: Торжество абсурда. Чем чреват закон о реструктуризации валютных кредитов

Буквально на следующий день закон раскритиковал Президент, в Нацбанке заявили, что закон чреват крахом финансово-банковской системы, а депутаты стали массово отзывать свои голоса.

На этом, казалось бы, идее реструктуризации пора кануть в Лету. Но заемщики продолжают протесты, не оставляя надежды добиться от депутатов желаемого.

Тем временем, НБУ запретил банкам третировать заемщиков: в частности, теперь банкиры и коллекторы не смогут звонить должникам в ночное время, беспокоить их родственников и рассылать письма в конвертах с пометкой «долг».

Верховный суд, в свою очередь, запретил банкам изымать жилье, в котором проживают несовершеннолетние. И, в то же время, разрешил им заявлять права на залоговую недвижимость, даже в случае, если у нее сменился владелец. Таким образом, ни о чем не подозревающие покупатели квартир после покупки рискуют стать должниками банков.

Читайте также: Как можно лишиться недвижимости за чужие долги

Юристы говорят, что обезопасить себя от подобного практически невозможно: в Госреестре, который обязан проверить нотариус во время заключения сделки, может и не быть информации об обременениях. Единственный совет, который специалисты дают покупателям – не покупать квартиры, которые продаются существенно дешевле рыночной цены и всеми доступными способами попытаться проверить, не был ли объект в залоге у банка.

Новые законы

Помимо закона о реструктуризации, в июле депутаты приняли ряд документов, касающихся рынка недвижимости. Еще несколько законопроектов были внесены на рассмотрение Рады.

В частности, открытой и общедоступной стала информация, содержащаяся в Реестрах собственников недвижимости, земельных участков и автовладельцев. Теперь узнать, кто является собственником того или иного дома, сможет любой желающий. Правда, у собственника недвижимости тоже будет возможность узнать, кто им интересовался.

Читайте также: Госреестры стали общедоступными

Похоже, в придачу к налогу на недвижимость, депутаты придумали новый способ заставить украинцев поделиться с государством доходами. На рассмотрение парламента внесен законопроект, которым предлагается обязать владельцев квартир и арендодателей покупать страховки ответственности перед третьими лицами. Авторы законопроекта утверждают, что это эффективный механизм защиты украинцев от материального ущерба от пожара или потопа. Эксперты же считают, что таким образом лоббируются интересы нескольких страховых компаний.

Читайте также: Собственников квартир заставят покупать страховки

Еще одна инициатива чиновников касается рынка оценки имущества. В начале осени Фонд госимущества собирается представить на рассмотрение парламента законопроект изменений в оценочную деятельность. Что именно собираются изменить, пока доподлинно неясно. Известно только, что в ФГИ предлагают создать рейтинг оценщиков.

Тарифы и субсидии: прения продолжаются

По словам чиновников, в июле украинцы обращались за субсидиями не слишком активно. Причина, скорее всего, в сезоне отпусков и в том, что летом украинцы получают платежки с не очень высокими цифрами. Очередной пик обращения за субсидиями ожидается накануне и в начале грядущего отопительного сезона.

Вместе с тем, премьер Арсений Яценюк обнародовал информацию о том, в каких областях нашей страны самые низкие показатели назначения субсидий. Это Харьковская, Одесская, Закарпатская и Черновицкая области. Премьер возложил ответственность за то, что граждане, обратившиеся за субсидиями, их не получают, непосредственно на глав ОГА.

Читайте также: Оформление субсидий затягивается на месяцы. В правительстве назначили виновных

Кроме того, в июле Президент подписал закон об экономически обоснованных тарифах. Это значит, что тарифы на услуги ЖКХ не могут быть ниже рыночной цены на соответствующие услуги.

Domik.ua подсчитал, что только за отопление украинцы зимой будут платить от 500 грн за однокомнатную квартиру до 1000 грн за трехкомнатную в месяц. При этом, Арсений Яценюк призвал приравнять всех должников к ворам и ввести уголовную ответственность за неуплату и несвоевременную оплату за услуги ЖКХ.

Читайте также: Сколько будет стоить отопление киевских квартир зимой

В конце июля выяснилось, что к зиме Украина не готова. На теплоэлектростанциях не хватает угля, что снова грозит веерными отключениями света. Более того, компания ДТЭК вынуждена была остановить работу Приднепровской ТЭС в связи с тем, что там были полностью исчерпаны запасы антрацита. А эксперты предупреждают о возможности срыва грядущего отопительного сезона в связи в связи с высокой степенью изношенности оборудования теплоэлектростанций.

Что ж, у чиновников и профильных специалистов есть еще три с половиной месяца, чтобы решить эти проблемы. А будет ли Украина со светом и теплом зимой, покажет время.

Рынок новостроек: избежать недостроя и купить квартиру со скидкой

На первичном рынке основной проблемой в июле оставалась проблема недостроев. Обсуждали вопрос и специалисты рынка недвижимости, и парламентарии. Последние, в частности, внесли на рассмотрение Рады законопроект, в соответствии с которым для получения разрешения на строительство объектов 4-й и 5-й категории сложности, застройщик или генподрядчик должны предоставить документы, подтверждающие, что на их счетах есть сумма, достаточная для проведения строительных работ.

Проблема в том, что большинство недобросовестных застройщиков подают декларацию о начале строительных работ объекта третьей категории сложности – для таких объектов разрешения не нужны – а уже потом строят объект пятой категории. Потому, хоть инициатива парламентариев и содержит рациональное зерно, защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков она вряд ли поможет.

Читайте также: Поможет ли новый закон защитить украинцев от недобросовестных застройщиков

Специалисты отрасли и надежные застройщики предлагают покупателям квартир тщательно изучать информацию о строительной компании, в том числе, и рекламные плакаты - согласно закону, на бордах с рекламой должна содержаться информация обо всех разрешениях, полученных компанией. Если такой информации нет, скорее всего, стройка незаконна. Кроме того, эксперты не рекомендуют покупать квартиры по цене на 30-50% ниже рыночной. У таких проектов не только больше риск недостроя, но и существенные нарушения при разработке проекта.

Портал и форум Domik.ua , где не только регулярно обсуждаются проблемные проекты, но и публикуются документы, обличающие недобросовестных застройщиков, в июле подверглись DDoS-атаке, организованной одним из таких застройщиков. До этого представители компаний неоднократно пытались, но так и не смогли договориться с руководством Domik.ua об удалении с форума обличающей информации.

Коллектив Domik.ua благодарит всех, кто оказал нам информационную поддержку в это непростое время, и обещает, что форум и дальше будет свободной площадкой для обсуждения всех новостроек Украины.

Читайте также: Дешевая рыбка. В чем риск покупки квартиры в новостройке по низкой цене

Продолжились в июле и строительные скандалы в столице. После того, как протестующие перекрыли движение на Броварском проспекте, корпорация УКРБУД приняла решение приостановить строительные работы в ЖК «Солнечная Ривьера» на Никольской слободке - во избежание политических спекуляций накануне муниципальных выборов.

Читайте также: Строительство на Никольской слободке снова приостановлено

Ну, а застройщики, как и в мае-июне, продолжают привлекать покупателей скидками и акциями. В некоторых жилых комплексах сегодня можно купить жилье со скидкой до 30%. Примечательно, что касается это не только новостроек на начальных этапах строительства, но и жилых комплексов, уже введенных в эксплуатацию.

Рынок аренды в ожидании студентов

В начале июля рынок аренды квартир в Киеве был еще достаточно активным, однако под конец месяца активность существенно упала. Арендаторы в июле чаще интересовались самыми бюджетными вариантами на окраине города, при этом стоимость аренды тоже начала проседать – к концу месяца арендовать квартиру на окраине столицы далеко от метро можно было и за 2500 грн, причем за такую сумму сдавали жилье с устаревшим ремонтом и мебелью, но со всей необходимой техникой, вполне аккуратные и уютные.

Риелторы рассчитывают, что рынок аренды активизируется ближе к середине августа – за счет студентов, которые в этот период начинают массово снимать жилье. При этом, специалисты рынка говорят, что отдельные киевские студенты уже начали интересоваться рынком аренды и даже успели уже снять жилье. Арендодатели в эконом-сегменте, рассчитывая на эту категорию арендаторов, тоже не спешили сдавать квартиры.

Читайте также: Почему столичные арендодатели не спешат сдавать квартиры

Изменение цен на квартиры в Киеве в июле

В течение июля цены на квартиры колебались в пределах статистической погрешности. По итогам месяца средняя цена предложения квадратного метра квартиры в Киеве выросла всего на $1 или 0,1%, до $1294. Похожая ситуация и на рынке новостроек – там цена предложения квадратного метра выросла на $5 или 0,4%, до $1296.

В отдельных сегментах столичного рынка жилья произошли более существенные изменения. Долларовые цены предложения выросли лишь на однокомнатные квартиры – плюс 1,8%, до $1151 за квадратный метр. Двухкомнатные упали в цене на 1%, до $1328 за квадратный метр. Более подробные данные об изменении цен на квартиры разных типов представлены в таблице:

При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

В конце июля в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений по городу попали 13293 объекта. Это на 7,6% меньше, чем в конце июня.

По мнению аналитиков Domik.ua, основными факторами, которые определяли развитие рынка и цены на квартиры, были курс доллара и связанные с ним ожидания, а также активность покупателей. Стабильность доллара в последние несколько месяцев активизировала отложенный спрос, в результате которого покупатели стали активнее интересоваться недвижимостью и заключать сделки. Это, в свою очередь, позволило продавцам держать цены на квартиры и где-то даже их повышать. Однако в середине месяца курс начал колебаться, участились разговоры о дефолте, из-за чего деловая активность сразу снизилась. Впрочем, способствовал снижению активности и сезон отпусков: не только покупатели стали реже интересоваться квартирами, но и многие продавцы отложили продажу.

Примечательно, что в течение последнего года однокомнатные квартиры и «гостинки» дешевели быстрее других сегментов, но в течение июля именно такие квартиры выросли в цене, тогда как двух- и трехкомнатные квартиры, цены на которые в течении года снижались медленнее, в июле продолжили дешеветь. Связано это, скорее всего, с тем, что активизация спроса в мае-июне коснулась как раз самых бюджетных предложений. К тому же, бюджетный сегмент всегда реагирует первым на изменения рынка.

Индекс недоступности жилья в Киеве в июле немного снизился. Месяц назад этот показатель находился на уровне 27,4, а сегодня – 26. Правда, связано это не со снижением цен на квартиры, а с ростом заработных плат, который, по наблюдениям HR-специалистов, начался в последнее время в столице. Тем не менее, индекс недоступности по-прежнему очень высок – среднестатистической киевской семье необходимо 26 лет, чтобы приобрести собственное жилье.

Прогноз на август

Эксперты рынка недвижимости неоднозначны в оценке перспектив рынка. Некоторые из них считают, что цены уже достигли «дна», и дальше начнется рост. Другие полагают, что рынку еще падать и падать – до 25% к концу года. Примечательно, что первое мнение активно поддерживается продавцами, второе – покупателями.

А у все желающие еще могут принять участие в конкурсе прогнозов на форуме Domik.ua и предложить свой вариант, какой будет цена квадратного метра квартиры в Киеве в начале 2016 года.

Читайте также: Батл экспертов: прогноз цен на жилье в Киеве в 2015 году

По мнению специалистов портала недвижимости Domik.ua, в августе рынок недвижимости вряд ли ждут какие-то существенные изменения ввиду продолжения сезона отпусков. Впрочем, во второй половине месяца рынок, скорее всего, оживет за счет аренды - в этот период риелторы традиционно ожидают наплыва студентов.

Что же касается более длительной перспективы, то, по мнению аналитиков Domik.ua, к концу года на столичном рынке недвижимости сохранится боковой тренд: в отдельных сегментах рынка возможны незначительные колебания, однако в целом по городу цена останется стабильной. Но это – лишь в случае стабильности курса гривны. Если же национальная валюта снова девальвирует, чего, увы, исключать нельзя, цены на квартиры снова пойдут вниз.

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.