Какие нововведения ждут строительный рынок недвижимости Украины в ближайшее время
Рынок недвижимости в стране продолжают реформировать. Причем реформы ускоряются, а инициатива их проведения уже исходит не только «сверху», но и «снизу». Последнее касается отмены устаревших ДБН (ГСН) и замены их цивилизованными европейскими, что уже давно лоббируют прогрессивные девелоперы и архитекторы. Представители профессионального сообщества предлагают ликвидировать ряд бессмысленных строительных норм, среди которых запрет на:
- строительство домов без технического этажа или без мусоропроводов;
- сообщение жилых этажей с паркингом при помощи лифтов;
- отсутствие перепадов высоты между тротуаром и входом в помещение;
- встроенные или пристроенные к жилым домам детские сады и школы и др.
Читайте также: Нормы проектирования жилых домов в Украине: стандарты для балконов, кухонь и перекрытий
Обсуждение предлагаемых нововведений вызвало бурное противодействие защитников, существующих ДБН, которые уверены, что их упрощение приведет к снижению качества и безопасности строительства. Тем не менее, изменение ДБН поддержал Минрегион, а премьер дал распоряжение пересмотреть их в ближайшее время.
Изменение ДБН – единственная реформа, которая исходит от девелоперско-архитектурного сообщества. Все остальные грядущие новшества инициированы правительством.
Проект закона №6540 был одобрен Кабинетом министров Украины
В марте текущего года Кабмин одобрил законопроект Минрегиона №6540, который предполагает ряд упрощений для бизнеса, главное из которых – отмена долевого участия на развитие инфраструктуры. Законопроект также предполагает упрощение процедуры присвоения объекту строительства или построенному дому почтового адреса и повышение требований к лицам, которые участвуют в разработке градостроительной документации. Все эти новшества призваны улучшить инвестиционную привлекательность Украины и упростить ведение бизнеса в строительной отрасли.
Читайте также: Какие изменения в строительную отрасль привнесет законопроект № 6540
Законопроект, поданный на рассмотрение Верховной рады, не впервые предлагает отмену долевых взносов, однако все предыдущие попытки не увенчались успехом. И хотя все участники рынка понимают целесообразность отмены, утверждение законопроекта все еще под вопросом.
В градостроительном кадастре Украины произойдут изменения
Еще одно новшество, направленное на улучшение инвестиционной привлекательности, – градостроительный кадастр Украины. Завершить его создание, по словам министра регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадия Зубко, планируют к 2021 году. Предполагается, что создание кадастра сделает более прозрачной систему землеотвода и выдачи разрешений, оптимизирует пространственное планирование строительства, а также позволит представителям общины получать информацию об участках земли, их владельцах и арендаторах в онлайн-режиме.
Читайте также: Градостроительный кадастр Украины начнет работу в 2021 году
Кроме того, министр уверяет, что кадастр позволит существенно сократить процедуру по получению разрешительных документов на строительство.
Создание земельного кадастра – значительный шаг к формированию цивилизованных земельных отношений в Украине. Но учитывая сложившуюся на сегодня ситуацию в отношении владения и аренды земли, высока вероятность того, что создатели кадастра столкнутся со значительным противодействием на местах.
ГАСИ станет опорой застройщиков Украины
В 2018 году реформы коснутся и ГАСИ. Планируется, что из органа контроля и выписывания штрафов инспекция превратится в службу помощи и поддержки для застройщиков. После изменения порядка архитектурно-строительного контроля, над которым сейчас работает ведомство, там откажутся от плановых и внеплановых проверок и системы штрафов. Вместо них введут систему осмотра объектов по завершению определенного этапа работ и рекомендаций по исправлению выявленных нарушений. Причем осмотры будут проводиться по приглашению заказчика и подрядчика строительства. В случае, если выявленные нарушения не будут устранены в срок, застройщику будет предоставляться дополнительное время.
Читайте также: ГАСИ планирует убрать штрафы из украинской системы контроля градостроения
Такой подход должен способствовать устранению коррупции в системе контроля застройки в Украине и призван приблизить ее к европейской. С другой стороны, существует риск, что недобросовестные застройщики начнут злоупотреблять новой системой.
Нормы строительства паркингов: два паркоместа на одну квартиру
Инициативы Киевсовета в отношении реформирования рынка недвижимости не менее интересны. В частности, это касается изменения норм по строительству паркингов. В постоянную комиссию по вопросам транспорта, связи и рекламы недавно было внесено предложение рассчитывать норматив по обеспечению парко-местами в Киеве по коэффициенту 2 – то есть, на каждую новую квартиру предлагается строить 2 парко-места.
Читайте также: Киевсовет намерен внедрить двойную норму расчета парко-мест при застройке Киева
Аргументируется инициатива постоянно растущим количеством автомобилей. И она была бы справедлива, если бы не два «но». Во-первых, крупнейшие и наиболее прогрессивные города мира отходят от автомобилецентричности и сокращают использование личного транспорта в пользу экологичного общественного. Во-вторых, обязывая застройщиков строить паркинги, стоит обязать владельцев автомобилей покупать в них места. Так, например, происходит в Германии, где разрешение на покупку автомобиля можно получить только при наличии места в паркинге. В противном случае, норма будет столь же бессмысленной, как и ДБН об обязательности мусоропроводов в многоквартирных домах.
Стоимость квадратного метра в Киеве изменилась
На этой неделе снижение стоимости квадратного метра квартир в Киеве продолжилось. Квадратный метр дешевеет медленно, но во всех популярных сегментах. Так, средняя по городу цена в долларах на этой неделе снизилась на 0,3%, квадратный метр в новостройках подешевел на 0,5%. В гривне снижение цен больше из-за продолжающегося укрепления национальной валюты.
В доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попало 15565 объектов – на 3,1% меньше показателя прошлой недели. Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 28.03.2018 | Изменение за последнюю неделю, % | Изменение за последние 20 недель, % |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 31363 | -1,3 | -4,2 |
| С использованием аппроксимации | 32069 | -1,0 | -0,4 |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1188 | -0,3 | -1,7 |
| С использованием аппроксимации | 1202 | -0,4 | +0,6 |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 31046 | -1,4 | -3,2 |
| С использованием аппроксимации | 31626 | -0,9 | +0,2, |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1176 | -0,5 | -0,6 |
| С использованием аппроксимации | 1186 | -0,3 | +1,2 |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 38914 | -1,0 | +0,5 |
| С использованием аппроксимации | 39504 | -0,7 | +3,4 |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1474 | -0,1 | +3,1 |
| С использованием аппроксимации | 1481 | -0,1 | +4,4 |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Шевченковского района:
синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
График изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Шевченковского района столицы
Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Шевченковского района :
| Тип квартиры | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц, % | 3 месяца, % | 6 месяцев, % | |
| Однокомнатные | -1,6 | -1,1 | +7,1 |
| Двухкомнатные | 0 | +6,2 | +3,8 |
| Трехкомнатные | +2,7 | +4 | +5 |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
Квартиры в новостройках Шевченковского района демонстрируют самый высокий по городу рост средней цены за прошлый год – на уровне 16%. За последние полгода цена в них выросла на 3,9%. Интересно, что по итогам периода, больше всего подорожал квадратный метр однокомнатной квартиры, но как раз в этом сегменте рост цены не стабилен. Трехкомнатные квартиры, наоборот, дорожают медленно, но почти без скачков. В структуре предложения преобладают двухкомнатные квартиры, но лишь с небольшим отрывом.
Новостройки Шевченковского района, как и весь его жилой фонд, достаточно эклектичны. К ним относятся, как клубные дома в историческом центре, так и незаконные новостройки Войцеховского с 17-18-метровыми квартирами на Сырце. Это обуславливает широкий диапазон цены квадратного метра.
В последнее время были заключены такие сделки:
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Озерная, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 51,3 кв. м, жилая – 30,6, кухня – 7,3. Квартира расположена на втором этаже 9-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $43 500 ($848/кв. м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2018
