Как застройщики легализуют незаконные новостройки на берегу реки, озера или моря

Как законно построить новостройку в прибрежной защитной полосе — читайте на страницах портала недвижимости Domik.ua.

В Водном кодексе Украины (ВКУ) и Земельном кодексе Украины (ЗКУ) содержатся законы и нормы, контролирующие строительство на прибрежной зоне. Некоторые из них позволяют застройщикам без особых усилий узаконить новостройку на берегу водоема или реки. Возможное разрушение конструкции, подмывание фундамента или затопление цоколя мало беспокоит недобросовестные строительные компании.

Читайте также: Квартира по акции: что скрывают застройщики

Нормы и положения в законодательстве Украины

Прибрежные защитные полосы (ПЗП) (укр. прибережні захисні смуги, ПЗС) — это земельные участки, которые выделены вдоль морей, рек, вокруг водохранилищ, озер и других водоемов, причисленных к водоохранным зонам. Прибрежные защитные полосы создают для охраны водных объектов. Эти положения сформированы и прописаны в статьях № 88 ВКУ и № 60 ЗКУ.

В законодательстве установлены следующие стандарты для ширины прибрежных защитных полос:

- 25 метров: для малых рек, потоков, ручьев и прудов площадью до 3-х гектаров;

- 50 метров: для рек среднего размера, водохранилищ и прудов площадью более 3-х гектаров;

- 100 метров: для больших рек, водохранилищ на них и озер.

Минимальная ширина защитной полосы удваивается в случае, если крутизна склонов превышает 3 градуса.

Например, прибрежная защитная полоса реки Днепр может увеличиваться до 200 метров в ширину. Вдоль морей, морских заливов и лиманов устанавливают прибрежную защитную полосу не менее 2-х километров от береговой линии.

Читайте также: Шумные соседи: как заставить жильцов многоквартирного дома соблюдать тишину

Прибрежные защитные полосы устанавливаются на земельных участках всех категорий, кроме земель морского транспорта.

Согласно статье 89 ВКУ и 61 ЗКУ, в прибрежных защитных полосах вдоль рек, вокруг водоемов и на островах запрещается:

- проводить пахотные работы земель, садоводство и огородничество;

- хранение и применение пестицидов и удобрений;

- устройство летних лагерей для скота;

- строительство любых сооружений, в том числе баз отдыха, дач, гаражей и стоянок для автомобилей;

- создание мусорных свалок, навозохранилищ, накопителей жидких и твердых отходов производства, кладбищ, скотомогильников и полей фильтрации.

В качестве исключения разрешено строительство гидротехнических, гидрометрических, навигационных линейных сооружений, а также подготовка почвы для лугов и лесов.

Благодаря этим правилам, в украинских городах сохранились набережные с пляжами, прогулочные зоны вдоль рек, парки вокруг озер. Но и в законодательстве по охране прибрежных защитных полос и их установлению существуют отдельные нормы, позволяющие застройщикам получать разрешение на небезопасное строительство.

Читайте также: Какие льготы при оплате земельного налога действуют в Украине в 2017 году

Как возвести новостройку у воды

Ниже представлены три обстоятельства, которые позволяют обходить установленные ограничения на строительство в прибрежных защитных полосах.

1. Манипуляции с названием водных пространств

Такой метод применяют при строительстве на проливе, заливе, канале большой реки. Не смотря на размер водоема, юристы застройщика сделают все, чтобы доказать, что этот пролив, залив или канал — отдельное, независимое водное пространство средних размеров и поэтому прибрежная защитная полоса должна составлять 50, а не 100 метров.

2. Наличие права у местного совета устанавливать ширину прибрежных защитных полос

В статье 60 Земельного кодекса Украины сказано, что пределы установленных прибрежных защитных полос и пляжных зон указываются в документации по землеустройству, в кадастровых планах земельных участков и в градостроительной документации. В части 6 статьи 88 Водного кодекса Украины сообщается, что в границах существующих населенных пунктов прибрежная защитная полоса устанавливается с учетом градостроительной документации. А согласно пункту 42 Закона Украины «Про местное самоуправление в Украине», утверждением градостроительной документации занимаются местные советы.

Из чего следует, что они могут менять ширину прибрежных защитных полос, независимо от прописанных в законе требований к ПЗП.

Читайте также: В Украине намерены ввести новые правила строительства: закон №6403

Согласно действующему законодательству, местные советы рассматривают предложения об изменении ширины прибрежных защитных полос, предоставленные специалистами соответствующих проектных институтов или подрядных фирм, которые наделены полномочиями, разрабатывать градостроительную документацию.

В некоторых случаях расширение или сужение прибрежных защитных полос уместно или необходимо. Проектный институт или организация должны предоставить информацию о рельефе, существующей застройке, улично-дорожной сети и другие данные, которые подтвердят необходимость изменения существующей ширины прибрежной защитной полосы.

Читайте также: Как подарить недвижимость: правила подписания договора

3. Законность по факту построенного

В статье 58 Конституции Украины сказано, что законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица. Этой нормой пользуются при строительстве жилья рядом с домами советской постройки. Например, прибрежная защитная полоса возле водоема должна быть шириной в 100 метров. В бывшее советское время, на этом месте, на расстоянии в 25 метров от воды была проложена автомобильная дорога, а в 85 метрах построены дома. Застройщик обращается в местные органы управления и утверждает новую ширину прибрежной защитной полосы согласно существующей на побережье застройки. Местный совет законно утверждает новую ширину, после чего строительная компания получает возможность строить на берегу водоема.

Читайте также: Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья

4. Право местных советов распоряжаться земельными участками коммунальной собственности

Cогласно пункту 30 части 1 статьи 26 Закона Украины «Про местное самоуправление в Украине», местные власти наделены правом принятия решения об отчуждении коммунального имущества, в том числе и земельных участков, определять целесообразность, порядок и условия приватизации объектов права коммунальной собственности.

В части 4 статьи 41 Конституции Украины право частной собственности считается нерушимым. Пользуясь этими нормами законодательства, застройщики покупают у местного совета участок из земель коммунальной собственности. Земля у водоема переходит в частную собственность застройщика. В итоге, незаконное строительство, которое ведется на приватизированном участке, не может быть прекращено. Нерушимость права частной собственности не отменяет действия других законов, не наделяет полномочиями совершать неправомерные действия и, теоретически, не освобождает от ответственности за противозаконные действия. По факту же, практически невозможно остановить самовольное строительство, в котором присутствуют нарушения государственных строительных норм (ГСН) и Жилищного Кодекса (ЖК) Украины, потому что участок и строительный объект находятся в частной собственности.

Читайте также: Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете

Итоги

Проанализировав информацию, описанную выше, можно сделать следующие выводы:

- в Украине действуют нормы, которые сохраняют побережье рек и водоемов от застройки и загрязнения;

- в законодательстве существуют нормы, которыми пользуются недобросовестные застройщики для возведения потенциально опасных новостроек;

- выбирая квартиру в доме возле водоема или реки, следует тщательно проверять документацию и разрешения на строительство.

Столичная база недвижимости находится в разделе актуальных проектов жилой застройки.

Посмотреть, какие компании застраивают Киев, область и другие регионы Украины можно по этой ссылке.

Быть в курсе новостей на первичном рынке жилья, следить за развитием ситуации вокруг новостроек Киева и области категории «проблемное строительство». А также найти обсуждение инвесторов и жильцов жилого комплекса столицы или пригорода, который построен или находится на одном из этапов строительства, можно на форуме новостроек Киева и региона на портале Domik.ua вот тут.