Как скажется на покупателях новостроек новый закон против недобросовестных застройщиков

На прошлой неделе мы отмечали заметное снижение цен на квартиры в Киеве , на этой – средняя цена снова выросла на 1,3%, вернувшись к показателю конца января. Рост цен наблюдаем во всех сегментах. Популярнейшие – однокомнатные и двухкомнатные раздельные квартиры – колебания минимальны.

Читайте также: Заложники коммуналки. Как рынок недвижимости реагирует на новые тарифы

Большинство сделок по-прежнему заключается в самых бюджетных сегментах, хотя случаются и сделки в домах бизнес-класса. От класса и состояния дома зависит и размер торга: владельцы квартир в ветхих советских домах торгуются охотнее, чем продавцы квартир в новостройках. Однако, чем выше стоимость квартиры, тем больше шансов получить внушительную скидку. Это касается как вторичного рынка, так и первичного – там девелоперы тоже готовы предоставлять покупателю скидку, пропорциональную стоимости объекта.

Читайте также: На какой торг готовы продавцы киевских квартир

На этой неделе, 8 февраля, Президент Украины подписал закон № 4733-1, который в перспективе может существенно усложнить жизнь девелоперам. Но не всем: нормы закона ударят, главным образом, по недобросовестным застройщикам и тем, кто возводит жилье экономкласса в пригороде.

Закон предполагает ряд изменений в градостроительной деятельности, которые создают больше возможностей для государственных органов в регулировании отрасли. Domik.ua уже неоднократно писал о том, что в соответствии с этим нормативным актом, выдача разрешений на строительство будет осуществляться не по категории сложности, как это происходит сейчас, а по классу последствий.

Читайте также: Количество незаконных строек уменьшится

Классы последствий – отнюдь не новшество на строительном рынке. До сих пор именно на основании их определялась категория сложности . Новшество в том, что теперь все многоквартирные дома причислят к классу значительных последствий, обязав всех заказчиков строительства делать проект, проводить экспертизу проектной документации и получать разрешение.

Авторы законопроекта утверждают, что это если не решит проблему незаконных строек , то существенно улучшит ситуацию. Закон отменяет декларативный принцип для строительства многоквартирных домов. Это значит, что застройщик уже не сможет подать декларацию на строительство пятиэтажного дома и строить, что ему вздумается. Теперь даже на пятиэтажку понадобятся экспертиза проектной документации и разрешение на строительство.

Сейчас дома третьей категории сложности строят преимущественно в пригороде Киева и небольших городах Украины. Это сектор с самым большим объемом привлеченных средств инвесторов. Но нельзя сказать, что застройщики таких объектов пострадали «ни за что». Не только Войцеховский строил объекты пятой категории сложности по декларации для третьей. Девелоперы жилых комплексов в пригороде Киева тоже находили способы обойти действовавшие нормы. Дело в том, что один пятиэтажный дом – это третья категория сложности, а комплекс из 10 таких домов, расположенных близко друг к другу – пятая. Застройщики подавали декларации на каждый отдельный дом, а иногда и на каждую из секций дома, сдавали в эксплуатацию «пусковые комплексы» - все, лишь бы не делать проект и экспертизу. Теперь у них такой возможности не будет.

Крупные системные девелоперы , которые и раньше делали проектную документацию и экспертизу проекта, приветствуют новый закон. Главное преимущество для них состоит в искоренении недобросовестной конкуренции: теперь все будут в равных условиях.

Но это лишь одна из существующих проблем. Есть и другие, которых закон не решает. Это вопрос землеотвода и целевого назначения земли, несоответствия построенного объекта проектной документации (независимо от того, проходила эта документация экспертизу или нет) и невозможности, в отдельных случаях, проверить это соответствие. Не искореняет закон и проблем судебной системы. Как мы помним, отдельные незаконные объекты компаний Войцеховского вводились в эксплуатацию через суд.

Какие последствия нового закона для покупателей недвижимости? Проектная документация, ее экспертиза и получение разрешения на строительство – это дополнительные крупные затраты для девелопера, которые он всегда стремится возложить на покупателя квадратных метров. Но это совсем не означает роста цен на квартиры в пригороде. Ключевую роль на первичном рынке играет спрос.

В последние годы наибольшим спросом пользовалось во всех отношениях недорогое жилье в городах-спутниках и поселках вокруг Киева . Девелоперы массово устремились туда, стахановскими темпами возводя целые мини-города с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее. На этапе строительства продается не все такое жилье. В некоторых поселках уже сегодня стоят целые комплексы полностью готовых жилых домов, квартиры в которых не распроданы. Цены на эти квартиры – со всеми правоустанавливающими документами – не выше, а иногда и ниже, чем в строящихся ЖК по соседству. К ним стоит добавить объекты, купленные 2-3 года назад с инвестиционной целью и сейчас выставленные на продажу – тоже по цене, равной или даже ниже стоимости в строящихся домах.

Читайте также: Тайные угрозы при покупке недвижимости – 3 главные фактора

Рынок перенасыщается предложением, которое превышает спрос. Девелоперам, строящихся ЖК, все сложнее конкурировать ценой с уже готовыми, повысить цену – значит, вовсе стать не конкурентоспособными. Поэтому повышение цен маловероятно. Зато в жилых комплексах, которые строятся за счет продаж квартир в них, вполне возможны задержки сроков и даже заморозка строительных работ.

Универсального ответа на вопрос, как не стать жертвой такой ситуации, нет. Потенциальным покупателям мы можем рекомендовать лишь тщательно изучать объект инвестирования и покупать квартиры в домах с высокой степенью готовности, как можно ближе к вводу в эксплуатацию. Ну, или квартиру уже с правоустанавливающими документами.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17025 объектов, что превышает показатель прошлой недели на 2,3%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Печерском районе. Это единственный район Киева, где сегодня средняя цена квадратного метра такая же, как и полгода назад. В остальных районах города средняя цена снизилась.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры.

Зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры.

Красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Печерском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим, что в течение последних 6 месяцев в Печерском районе дорожали все типы квартир, но максимально положительная динамика выражена в сегменте трехкомнатных. Это выглядит несколько странным на фоне общегородского снижения цен именно на такие квартиры. Не исключено, что рост цен обусловлен увеличение доли апартаментов класса бизнес и премиум в общей структуре предложения трехкомнатных квартир.

Отметим, что в Печерском районе в общей структуре предложения преобладают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, доля однокомнатных – около четверти всех предложений. К тому же, за прошедшие 6 месяцев доля двухкомнатных квартир несколько выросла, что, видимо, и обусловило стабильность средней по городу цены на фоне роста стоимости квадратного метра в каждом отдельно взятом сегменте.

В последнее время были заключены такие сделки:

«Гостинка» в кирпичном доме «старый кирпич», улица Осиповского, Подольский район, Ветряные горы . Расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 21,4 кв. м, жилая – 11, кухня – 5. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена - $19 000 ($888/кв. м).

«Гостинка» в панельном доме («старая панель»), улица Юрия Кондратюка, Облонский район, Минский массив . Расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 21 кв. м, жилая – 10,4, кухня – 4,7. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена - $19 400 ($924/кв. м).

О днокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Расположена на 3-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 35,4 кв. м, жилая – 18,7, кухня – 6,9. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел совмещенный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена - $33 000 ($932/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017