Как сдвинуть с места «хрущевки»?

Рассматривалось два варианта решения поставленной задачи: снос старых зданий и их реконструкция. В качестве эксперимента было построено несколько пилотных отселенческих домов, а «хрущевки» попытались реконструировать, утеплив и надстроив этаж, но массовым процесс не стал. Главная причина проблем с реконструкцией, по мнению большинства инвесторов, – отсутствие законодательной базы, регламентирующей вопросы отселения жильцов, и слабый экономический эффект от инвестирования реконструкции старых зданий.
Также сдерживающим фактором является затратность первого этапа проведения комплексной реконструкции таких кварталов.
Однако успешный московский опыт сноса «хрущевок» и строительства новых жилых кварталов делает такой путь решения проблемы «хрущевок» заманчивым для отечественных и зарубежных инвесторов. Городские власти готовы предпринять активные действия в отношении создания и принятия законодательной базы, регламентирующей процесс отселения жильцов. Пока статус этих законов остается под вопросом, то есть они будут приняты на уровне столицы или на государственном уровне.
Москвичи снос заканчивают
В начале текущего года киевская делегация, в состав которой вошли представители городской администрации, компаний-застройщиков и финансовых структур Киева, посетила Москву с целью ознакомления с опытом регенерации кварталов, застроенных «хрущевками». Своими впечатлениями о поездке поделился президент ХК «Киевгорстрой» Владимир Поляченко: «Киевскую делегацию принимал заместитель мэра первый вице-премьер Владимир Ресин. Мы встречались с руководством института Генерального плана Москвы, сопредседателем Комиссии по строительству господином Тархановым. В чем для нас показателен опыт Москвы? Во-первых, в городе есть генплан, к которому ежегодно выполняется мониторинг. На основании последнего Институт генплана заказывает за бюджетные средства инвестиционные проекты, и на тендерной основе «идут» не земельные участки, а готовые инвестиционные проекты. Во-вторых, участие в конкурсе не может принимать организация, которая не прошла оценки инвестиционных возможностей в муниципальном комитете по проверке инвестспособности.
Думаю, для нас будет интересен опыт Москвы по реконструкции пятиэтажек. К 2010 г. на 100% планируется закончить реконструкцию всех районов «хрущевок». Суть в том, что мэрия отдает солидному инвестору на реконструкцию целый микрорайон, а не 1–2 дома. Это дает возможность возводить коммерческое жилье. Инвестор строит стартовый дом для отселения в том же микрорайоне, чтобы не вызывать недовольства жителей. К тому же, дома для отселения по архитектуре и планировке не хуже коммерческих зданий. Например, в Москве человек при отселении получает выигрыш в площади квартиры, так как отселение выполняется с коэффициентом 1,6. Для нас этот опыт полезен.
Правовые вопросы отселения в Москве решить легче, так как городская Дума принимает законы, обязательные для столицы. К сожалению, Киев не имеет федерального статуса и своего правительства, которое бы принимало законы для столицы».
А Киев только готовится к сносу
В Киеве попытки комплексной реконструкции «хрущевок» предпринимаются пока только в виде проектно-инвестиционных предложений. Печерская райадминистрация в качестве инвестиционного проекта предложила реконструкцию квартала по бул. Дружбы Народов, застроенного панельными домами первых массовых серий.
Архитекторы трезво подошли к задаче комплексной реконструкции, учтя опыт московских коллег по организации отселения и коммерческий интерес инвесторов. Своим мнение в отношении проблемы реконструкции «хрущевок» и виденьем путей их решения поделился автор проекта реконструкции Владимир Шевченко: «Реконструкция квартала увязана с концепцией застройки бул. Дружбы Народов и является частью детального плана территории Печерского района. Проект может быть быстро и эффективно реализован только при законодательной поддержке со стороны Киевсовета или Верховного Совета – необходимо создать механизм привлечения инвесторов и возврата инвестиций.
Нами предусмотрено три стадии поэтапного освоения квартала. На первом этапе строится отселенческий дом по бул. Лихачева. Жители получают жилье в своем же квартале, но здесь должен быть механизм, исключающий возможность спекуляции на отселении, речь идет о паритетном обмене. Сегодня в квартале многие дома плохо инсолированы, планировка квартир неудобна, их площадь не отвечает современным требованиям, инженерные коммуникации изношены. После реконструкции жители получат полноценное жилье.
Второй этап включает дальнейший снос пятиэтажек и строительство новых жилых домов, третий – завершение строительства жилого комплекса и строительство общественно-развлекательного центра».
Как известно, первый и второй этапы реконструкции являются убыточными, так как требуют финансирования строительства домов для отселения и сноса «хрущевок». По московским расчетам, снос, вывоз и переработка строительного мусора составляет $100 за кв. м. Эти затраты компенсируются только на втором этапе осуществления проекта за счет доходов от продажи жилья. Следовательно, реализовать программу реконструкции можно либо при существенных объемах бюджетного финансирования, либо за счет частных инвестиций, одним из условий привлечения которых является рентабельность проекта.
В. Шевченко отмечает, что в Москве эффективно работает вышеописанная схема реконструкции кварталов, застроенных «хрущевками». В Киеве именно из-за отсутствия механизма отселения программа реконструкции не движется. Все попытки реконструкции «хрущевок» заканчиваются надстройкой и утеплением зданий. Эти мероприятия затратные и по сути ничего не дают жильцам, так как жесткая планировочная система домов обрекает людей на проживание в малометражных квартирах.
«Проект комплексной реконструкции квартала по бул. Дружбы Народов позволяет повысить градостроительную и социальную ценность территории. Сохранение квартальной структуры застройки и функциональное зонирование территории обеспечит комфортность проживания», – считает В. Шевченко.
Предполагается снести пятиэтажные панельные дома (759 квартир) и построить жилой комплекс на 1500 квартир, площадь которых отвечает современным требования. В подземных уровнях зданий разместятся паркинги, на 1–3 этажах – магазины, офисы, спортивные центры и другие общественные помещения. В центральной части квартала планируется строительство современного детсада с бассейном.
Перепад рельефа позволит эффективно использовать подземное пространство. За счет его освоения будут созданы двух-, трехуровневые паркинги, крупные торгово-общественный и развлекательный комплексы площадью 25–30 тыс. кв. м с выходом на бул. Дружбы Народов. Кроме того, проект реконструкции включает мероприятия по перекладке инженерных сетей и благоустройству территории квартала.
В проекте решается вопрос транспортного обслуживания квартала за счет 100-процентного обеспечения комплекса паркингами (емкость около 2 тыс. машиномест). В. Шевченко уверен, что паркинги должны быть манежного типа и сдаваться в аренду. Это удешевит пользование паркингом для жильцов и обеспечит их наполняемость днем, то есть машины не будут заполнять улицы и дворы. Для обеспечения такой системы обслуживания необходимо создание специальной структуры.
Центральное месторасположение и удобная транспортная развязка послужила одной из главных причин того, что именно этот квартал Печерская администрация выбрала для старта. Руководство района надеется на то, что успешная реализация проекта реконструкции ускорит процесс реконструкции и соседних кварталов.
Россияне готовы к инвестированию
Инициативу в отношении активизации процесса реконструкции ветхого жилья проявляют российские инвесторы в лице ЗАО «Конти-буд-Украина», которые имеют богатый опыт в этой сфере. Руководство компании внесло в Кабинет Министров Украины проект по созданию государственного агентства по реконструкции ветхого жилого фонда.
Функции агентства довольно обширны и включают участие в разработке общегосударственной программы реконструкции ветхого жилого фонда, разработку соответствующих нормативных актов и привлечение инвестиций для реализации программы реконструкции.
ЗАО планирует снести и реконструировать «хрущевки» на территории жилого массива Сырец, переселить около 34 тыс. человек. Для решения проблемы переработки строительного мусора, который обязательно появится после начала масштабной реконструкции, компания готова взять на себя строительство завода по его переработке.
Также массовая реконструкция, по мнению российских экспертов, приведет к значительному росту мощностей строительного комплекса Киева, поэтому придется построить еще несколько заводов по производству бетона.
Планы у российских инвесторов далеко идущие, и к их осуществлению они готовы приступить уже в текущем году. На Сырце планируется снести около 200 пятиэтажек, жители из которых переселятся в новые дома. Возможности высвобождаемой территории довольно велики, по предварительным расчетам, площадь жилья, объектов инфраструктуры и обслуживания – 1,2 млн кв. м.
Общая стоимость этого проекта оценивается в $1,35 млрд, а строительство «стартовых» домов для отселения потребует около $150 млн. Функции по привлечению инвесторов и управлению проектом возьмет на себя ЗАО «Конти-буд-Украина».
Механизм компенсации жителям сносимых домов будет заключаться в выделении квартир аналогичной площади в новых зданиях. При желании жители смогут улучшить свои жилищные условия за счет приобретения дополнительных квадратных метров по себестоимости за счет льготных кредитных программ.
Жилье, которое будет передаваться бесплатно, составит около 15–20% общего выхода жилья в результате реконструкции территории, жилье, которое будет продаваться по себестоимости, – около 5–10%. Основной доход инвесторы планируют получить от продажи нежилых объектов.
Схема предоставления бесплатного жилья при переселении на сегодняшний день законодательно не утверждена. Поэтому успешность процесса комплексной реконструкции кварталов, застроенных «хрущевками», будет зависеть от эффективности сотрудничества с городскими властями. Инвесторы рассчитывают на взаимопонимание с городскими властями в отношении обеспечения рассматриваемых территорий объектами социальной инфраструктуры и модернизации инженерных сетей. Если удастся решить этот вопрос, то жители, возможно, смогут получить более ощутимые компенсации в виде жилья большей площади без дополнительной оплаты.
Марина Забельская