Как сдавать квартиру под офис
Заработать по максимуму на имеющейся в наличии жилплощади — вполне нормальное желание в наше время. Но если сдача квартиры внаем для проживания граждан без собственной крыши над головой является классикой жанра, то использование жилья в качестве офисного помещения для арендаторов распространено не так широко.
В новой роли
Между тем, дело это весьма выгодное, поскольку как раз офисов нынче в столице не хватает.
Без формальностей
В советские времена офисные здания строились в основном для государственных учреждений и разного рода НИИ. Однако такие здания совершенно не приспособлены для работы небольших фирм. В последние годы ситуация меняется: почти в каждой новостройке на первом и втором этажах предусмотрены площади под офисы. Но, во-первых, стоимость аренды этих помещений довольно высока, а во-вторых, их пока явно недостаточно. Потому, по словам риэлторов, квартира-офис приносит своему владельцу-арендодателю в полтора-два раза больше дохода, нежели аналогичная жилплощадь, используемая по прямому назначению.
Существует несколько способов сдачи жилья под контору. Самый простой — делать это, так сказать, неофициально. Однако, как утверждают эксперты, в данном случае многое будет зависеть от арендатора. Ведь фирма фирме рознь. Одно дело, когда речь идет, скажем, о диспетчерской службе такси, где народ работает на телефоне, или небольшой редакции, и совсем другое — если это, например, частная нотариальная контора, что предполагает значительное количество посетителей. Последний вариант рискован, поскольку среди соседей, недовольных тем, что хозяин квартиры превратил ее в проходной двор, вполне могут найтись «доброжелатели», которые сообщат куда следует. И тогда солидная порция неприятностей от налоговой и прочих городских служб такому владельцу гарантирована. Власти строго контролируют подобные вещи, заставляя собственников квартирных офисов переводить жилплощадь в нежилой фонд, ведь коммунальные тарифы для коммерческих организаций, занимающих помещения в жилых домах значительно выше, чем для населения. Так что во избежание проблем с жильцами соседних квартир придется заблаговременно с ними договориться, зачастую подкрепляя свою просьбу соблюдать конспирацию определенной материальной компенсацией. В остальном же дело сводится к косметическому ремонту да установке дополнительных розеток для подключения оргтехники. И пожалуйста, снимайте пенки…
Меняем профиль
Легальный способ стать владельцем офисных площадей, когда жилье переводится в нежилой фонд, по словам риэлторов, дает гораздо больше возможностей и потенциально большую выгоду. Однако этот процесс весьма длителен и сложен ввиду запутанности действующего законодательства. Так, в Жилищном кодексе записано, что перевод пригодных для проживания людей помещений в нежилой фонд не допускается. Такие действия могут осуществляться лишь в исключительных случаях по решению областных или городских исполнительных советов. Однако что является исключительными случаями, закон не поясняет. А перевод в нежилой фонд помещений в домах, принадлежащих жилищно-строительным кооперативам, не допускается вообще ни при каких условиях... Удивляться не приходится, поскольку действующий кодекс был принят еще в 1984 году, когда такого понятия, как частная собственность на недвижимость вообще не было.
Вместе с тем на практике в нежилой фонд квартиры переводят по следующим основаниям. Во-первых, путем признания помещения (в силу тех или иных причин) непригодным к проживанию и, во-вторых, вследствие изменения функционального назначения жилого помещения в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.
И в том, и в другом случае надо соблюдать определенные условия:
– помещение должно быть размещено в цокольном, подвальном, полуподвальном, на первом или втором этажах домов, желательно с отдельным входом;
– помещение не будет использоваться для размещения каких-либо промышленных производств;
– помещение не является составной частью другого жилого помещения и не используется в качестве места постоянного проживания людей.
Для оформления перевода квартиры в нежилой фонд ее собственник подает соответствующее заявление в местную госадминистрацию. К заявлению прилагаются такие документы:
– правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. п.);
– технический паспорт жилого помещения;
– справка из жилищно-эксплуатирующей организации о том, что в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
– письменное согласие собственника многоквартирного дома (ЖЭК, жилищно-строительный кооператив, кондоминиум).
При этом, как утверждают эксперты, обычно именно с ЖЭКом бывает больше всего проблем, которые часто решаются не совсем законным способом.
Когда все бумаги собраны, далее порядок действий таков:
– собственник жилого помещения обращается в горадминистрацию (КГГА);
– КГГА дает соответствующие поручения:
а) Главному управлению экономики — заключить договор с собственником жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города;
б) райадминистрации — рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода.
Если райадминистрация принимает позитивное решение и отправляет КГГА письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода, собственник квартиры оплачивает паевой взнос. Затем управление жилищного хозяйства готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения в нежилой фонд. После издания такого распоряжения в Бюро технической инвентаризации регистрируется право собственности на нежилое помещение.
Как отмечают юристы, к сожалению, нет документов, которые регламентировали бы сроки принятия решений городскими и районными чиновниками. Поэтому процесс перевода квартиры в нежилой фонд в лучшем случае занимает три-четыре месяца, и для квартиры средних размеров официально обходится в $800. Однако простые решения здесь встречаются редко, и реальные расходы, как правило, больше в несколько раз. Особенно при обращении в специализированные фирмы, которые берутся оперативно решить ваш вопрос. В этом случае будьте готовы выложить $3-4 тысячи (если речь идет о переводе жилья в иной статус в связи со сменой целевого назначения) и до $8 тысяч, если помещение нужно будет признать непригодным для жилья. Впрочем, цифры эти могут колебаться в зависимости от общей площади квартиры и ее месторасположения. Но, скорее всего, никакие деньги не помогут, когда помещение находится в аварийном доме или здании, являющемся памятником архитектуры.
В среднем же перевод в нежилой фонд квартиры площадью около 50 кв. м обойдется в
$3–5 тыс., из которых основную часть составляют обязательный взнос на развитие района, расходы на переделку коммуникаций и прочие официальные платежи.
Контракт — не бумажка...
Хотя, как говорилось выше, офисные площади в Киеве нынче востребованы, чтобы получать от них максимальный доход, лучше прибегнуть к помощи профессионалов. Хорошо ориентирующихся в ситуации на рынке. Что касается деятельности различных риэлторских компаний или брокеров-индивидуалов, предоставляющих посреднические услуги по части сдачи в аренду недвижимости, то с ними, безусловно, надо заключать письменный договор. Это первое и практически безоговорочное правило, которому необходимо следовать, особенно ввиду отсутствия специального законодательного регулирования риэлторских услуг. В таком договоре нужно предусмотреть все условия предоставления посреднических услуг, в том числе их стоимость, срок действия договора, а также ответственность сторон за нарушение его условий.
Есть и другой способ зафиксировать участие агентства недвижимости в сделке. Так, можно непосредственно в договоре аренды недвижимости записать несколько пунктов о посреднике с обязательным указанием стоимости услуг риэлтора (в таком случае последний также подписывает данный договор).
В контексте общих правил оформления арендных отношений стоит также иметь в виду, что согласно Гражданскому кодексу договор аренды недвижимости заключается в письменной форме. Относительно его нотариального удостоверения, то кодекс ограничивается в регулировании этого вопроса лишь общей нормой: договор может быть нотариально заверен по требованию одной из сторон. Правда, при сдаче под офисы квартир гражданами, не являющимися субъектами предпринимательской деятельности, случаи нотариального заверения договоров аренды встречаются редко. С одной стороны, это позволяет избежать дополнительных затрат времени и средств на оформление договора у нотариуса, а с другой – дает возможность арендодателям скрыть доходы и не платить установленный законодательством налог. Но в любом случае арендатор, который хочет обезопасить себя от всяческих рисков, может требовать заверения сделки у нотариуса. Хотя не исключено, что по каким-то причинам потенциальный арендатор может не согласиться с требованиями хозяина недвижимости. Что ж, тогда придется искать менее привередливого клиента...
Сергей ЗЛЫДЕНЬ, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:
— Спрос на помещения, пригодные для использования в качестве офисов, в Киеве растет, как растет и спрос на услуги по переводу жилых помещений в нежилой фонд. Таким образом, можно говорить о формировании отдельного сегмента рынка коммерческой недвижимости.
В ближайшие 3-4 года квартиры, переоборудованные под офисы, будут по-прежнему востребованы. Тем более, что помещений, пригодных для такого использования, практически не останется. В первую очередь это касается объектов, обладающих такими привлекательными характеристиками, как расположение в оживленных местах города, возможность устройства отдельного входа. Данные объекты интересуют прежде всего представителей мелкого бизнеса.
Роман ВОЗНЫЙ, адвокат:
— Приходится констатировать, что законодательство, регулирующее вопросы перевода жилья в нежилой фонд, в настоящее время не соответствует условиям рыночной экономики. Как следствие, создается практически идеальная среда для коррупции. Ведь несовершенство правовой базы, понятное дело, на руку разным должностным лицам — от жэковского начальства до чиновников горадминистрации. Можно долго перечислять противоречащие друг другу документы и правовые акты, ссылаться на Конституцию, гарантирующую право собственника распоряжаться своим имуществом, но реальное положение вещей от этого, увы, не меняется...
Между тем, дело это весьма выгодное, поскольку как раз офисов нынче в столице не хватает.
Без формальностей
В советские времена офисные здания строились в основном для государственных учреждений и разного рода НИИ. Однако такие здания совершенно не приспособлены для работы небольших фирм. В последние годы ситуация меняется: почти в каждой новостройке на первом и втором этажах предусмотрены площади под офисы. Но, во-первых, стоимость аренды этих помещений довольно высока, а во-вторых, их пока явно недостаточно. Потому, по словам риэлторов, квартира-офис приносит своему владельцу-арендодателю в полтора-два раза больше дохода, нежели аналогичная жилплощадь, используемая по прямому назначению.
Существует несколько способов сдачи жилья под контору. Самый простой — делать это, так сказать, неофициально. Однако, как утверждают эксперты, в данном случае многое будет зависеть от арендатора. Ведь фирма фирме рознь. Одно дело, когда речь идет, скажем, о диспетчерской службе такси, где народ работает на телефоне, или небольшой редакции, и совсем другое — если это, например, частная нотариальная контора, что предполагает значительное количество посетителей. Последний вариант рискован, поскольку среди соседей, недовольных тем, что хозяин квартиры превратил ее в проходной двор, вполне могут найтись «доброжелатели», которые сообщат куда следует. И тогда солидная порция неприятностей от налоговой и прочих городских служб такому владельцу гарантирована. Власти строго контролируют подобные вещи, заставляя собственников квартирных офисов переводить жилплощадь в нежилой фонд, ведь коммунальные тарифы для коммерческих организаций, занимающих помещения в жилых домах значительно выше, чем для населения. Так что во избежание проблем с жильцами соседних квартир придется заблаговременно с ними договориться, зачастую подкрепляя свою просьбу соблюдать конспирацию определенной материальной компенсацией. В остальном же дело сводится к косметическому ремонту да установке дополнительных розеток для подключения оргтехники. И пожалуйста, снимайте пенки…
Меняем профиль
Легальный способ стать владельцем офисных площадей, когда жилье переводится в нежилой фонд, по словам риэлторов, дает гораздо больше возможностей и потенциально большую выгоду. Однако этот процесс весьма длителен и сложен ввиду запутанности действующего законодательства. Так, в Жилищном кодексе записано, что перевод пригодных для проживания людей помещений в нежилой фонд не допускается. Такие действия могут осуществляться лишь в исключительных случаях по решению областных или городских исполнительных советов. Однако что является исключительными случаями, закон не поясняет. А перевод в нежилой фонд помещений в домах, принадлежащих жилищно-строительным кооперативам, не допускается вообще ни при каких условиях... Удивляться не приходится, поскольку действующий кодекс был принят еще в 1984 году, когда такого понятия, как частная собственность на недвижимость вообще не было.
Вместе с тем на практике в нежилой фонд квартиры переводят по следующим основаниям. Во-первых, путем признания помещения (в силу тех или иных причин) непригодным к проживанию и, во-вторых, вследствие изменения функционального назначения жилого помещения в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.
И в том, и в другом случае надо соблюдать определенные условия:
– помещение должно быть размещено в цокольном, подвальном, полуподвальном, на первом или втором этажах домов, желательно с отдельным входом;
– помещение не будет использоваться для размещения каких-либо промышленных производств;
– помещение не является составной частью другого жилого помещения и не используется в качестве места постоянного проживания людей.
Для оформления перевода квартиры в нежилой фонд ее собственник подает соответствующее заявление в местную госадминистрацию. К заявлению прилагаются такие документы:
– правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. п.);
– технический паспорт жилого помещения;
– справка из жилищно-эксплуатирующей организации о том, что в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
– письменное согласие собственника многоквартирного дома (ЖЭК, жилищно-строительный кооператив, кондоминиум).
При этом, как утверждают эксперты, обычно именно с ЖЭКом бывает больше всего проблем, которые часто решаются не совсем законным способом.
Когда все бумаги собраны, далее порядок действий таков:
– собственник жилого помещения обращается в горадминистрацию (КГГА);
– КГГА дает соответствующие поручения:
а) Главному управлению экономики — заключить договор с собственником жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города;
б) райадминистрации — рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода.
Если райадминистрация принимает позитивное решение и отправляет КГГА письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода, собственник квартиры оплачивает паевой взнос. Затем управление жилищного хозяйства готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения в нежилой фонд. После издания такого распоряжения в Бюро технической инвентаризации регистрируется право собственности на нежилое помещение.
Как отмечают юристы, к сожалению, нет документов, которые регламентировали бы сроки принятия решений городскими и районными чиновниками. Поэтому процесс перевода квартиры в нежилой фонд в лучшем случае занимает три-четыре месяца, и для квартиры средних размеров официально обходится в $800. Однако простые решения здесь встречаются редко, и реальные расходы, как правило, больше в несколько раз. Особенно при обращении в специализированные фирмы, которые берутся оперативно решить ваш вопрос. В этом случае будьте готовы выложить $3-4 тысячи (если речь идет о переводе жилья в иной статус в связи со сменой целевого назначения) и до $8 тысяч, если помещение нужно будет признать непригодным для жилья. Впрочем, цифры эти могут колебаться в зависимости от общей площади квартиры и ее месторасположения. Но, скорее всего, никакие деньги не помогут, когда помещение находится в аварийном доме или здании, являющемся памятником архитектуры.
В среднем же перевод в нежилой фонд квартиры площадью около 50 кв. м обойдется в
$3–5 тыс., из которых основную часть составляют обязательный взнос на развитие района, расходы на переделку коммуникаций и прочие официальные платежи.
Контракт — не бумажка...
Хотя, как говорилось выше, офисные площади в Киеве нынче востребованы, чтобы получать от них максимальный доход, лучше прибегнуть к помощи профессионалов. Хорошо ориентирующихся в ситуации на рынке. Что касается деятельности различных риэлторских компаний или брокеров-индивидуалов, предоставляющих посреднические услуги по части сдачи в аренду недвижимости, то с ними, безусловно, надо заключать письменный договор. Это первое и практически безоговорочное правило, которому необходимо следовать, особенно ввиду отсутствия специального законодательного регулирования риэлторских услуг. В таком договоре нужно предусмотреть все условия предоставления посреднических услуг, в том числе их стоимость, срок действия договора, а также ответственность сторон за нарушение его условий.
Есть и другой способ зафиксировать участие агентства недвижимости в сделке. Так, можно непосредственно в договоре аренды недвижимости записать несколько пунктов о посреднике с обязательным указанием стоимости услуг риэлтора (в таком случае последний также подписывает данный договор).
В контексте общих правил оформления арендных отношений стоит также иметь в виду, что согласно Гражданскому кодексу договор аренды недвижимости заключается в письменной форме. Относительно его нотариального удостоверения, то кодекс ограничивается в регулировании этого вопроса лишь общей нормой: договор может быть нотариально заверен по требованию одной из сторон. Правда, при сдаче под офисы квартир гражданами, не являющимися субъектами предпринимательской деятельности, случаи нотариального заверения договоров аренды встречаются редко. С одной стороны, это позволяет избежать дополнительных затрат времени и средств на оформление договора у нотариуса, а с другой – дает возможность арендодателям скрыть доходы и не платить установленный законодательством налог. Но в любом случае арендатор, который хочет обезопасить себя от всяческих рисков, может требовать заверения сделки у нотариуса. Хотя не исключено, что по каким-то причинам потенциальный арендатор может не согласиться с требованиями хозяина недвижимости. Что ж, тогда придется искать менее привередливого клиента...
Сергей ЗЛЫДЕНЬ, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:
— Спрос на помещения, пригодные для использования в качестве офисов, в Киеве растет, как растет и спрос на услуги по переводу жилых помещений в нежилой фонд. Таким образом, можно говорить о формировании отдельного сегмента рынка коммерческой недвижимости.
В ближайшие 3-4 года квартиры, переоборудованные под офисы, будут по-прежнему востребованы. Тем более, что помещений, пригодных для такого использования, практически не останется. В первую очередь это касается объектов, обладающих такими привлекательными характеристиками, как расположение в оживленных местах города, возможность устройства отдельного входа. Данные объекты интересуют прежде всего представителей мелкого бизнеса.
Роман ВОЗНЫЙ, адвокат:
— Приходится констатировать, что законодательство, регулирующее вопросы перевода жилья в нежилой фонд, в настоящее время не соответствует условиям рыночной экономики. Как следствие, создается практически идеальная среда для коррупции. Ведь несовершенство правовой базы, понятное дело, на руку разным должностным лицам — от жэковского начальства до чиновников горадминистрации. Можно долго перечислять противоречащие друг другу документы и правовые акты, ссылаться на Конституцию, гарантирующую право собственника распоряжаться своим имуществом, но реальное положение вещей от этого, увы, не меняется...
Константин Егоров, Алина Радзиевская
