Как рост курса доллара в январе отразился на рынке недвижимости

В январе цены на квартиры в Киеве постепенно росли. По данным Domik.ua средняя по городу цена за месяц выросла на 1,1%. Квартиры в новостройках на вторичном рынке в среднем подорожали на 0,5%. Наиболее значительный рост наблюдаем в сегменте квартир возле метро – на 3,8%. Примечательно, что рост цен происходил на фоне девальвации гривны. Создается впечатление, что украинцы настолько привыкли к обесцениванию национальной валюты, что уже не обращают на это внимания, а продавцы квартир никак не корректируютцены в зависимости от курса.

Курс доллара начал расти еще в сентябре 2017 года. Девальвация гривны продолжалась всю осень и особенно ускорилась в декабре 2017 – январе 2018 годов. В последние дни этого месяца наметились признаки стабилизации курса – доллар начал дешеветь. Однако делать выводы на основании этого рано: это может быть, как краткосрочный спад, так и стабилизация.

Читайте также: Курс доллара внезапно снизился. Что будет дальше?

Из-за осеннего роста курса НБУ поднял ставку рефинансирования, а это – повод для роста ставок по потребительским кредитам. Следовательно, ждать снижения ставок по ипотеке не стоит , да и заложенный в бюджет курс доллара на уровне 30 грн к этому не располагает. Ипотека в ближайшее время останется для украинцев недоступной.

Рост средней по городу и цен в отдельных сегментах начался во вторую неделю января и продолжается уже 3 недели. В этот же период мы наблюдаем рост состава предложения, хоть и не значительный. Это говорит о том, что продавцы, снявшие свои квартиры с продажи накануне праздников, в начале января снова выставили их на продажу.

Хотя январь – традиционно не самый активный месяц на рынке недвижимости, в этом году мы наблюдали неплохие результаты как на первичном, так и на вторичном рынке. На первичном рынке активность была сосредоточена в бюджетных сегментах, где ценообразование осуществляется в гривне. Рост цены квадратного метра там происходит в среднем через 2 недели после роста курса. Это позволяет покупателям, у которых сбережения в долларах, выгодно их инвестировать. Застройщики отмечают, что в такие периоды в отделы продаж ЖК экономкласса буквально выстраиваются очереди. В отделах же продаж ЖК премиум и бизнес-класса – затишье.

Покупатели были активны и на вторичном рынке. У них пользовались спросом не только бюджетные однокомнатные квартиры, но и полноценное двух- и трехкомнатное жилье в разных районах Киева.

В январе некоторые СМИ совместно с «экспертами» снова «подсчитали» количество сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости в 2017 году – и пришли к выводу, что их количество по отношению к 2016 году упало в два раза. В публикации, которую перепечатало большинство новостных изданий, подчеркивается, что низкий спрос больше всего ударил по первичном рынку, особенно, новостройкам, строительство которых началось в 2017 году.

Эти заявления далеки от истины. Количество сделок на первичном рынке по-прежнему неизвестно. Застройщики не обязаны раскрывать свои данные о проданных квартирах. Соответственно, подсчитать общую цифру по рынку не под силу никому. Каждый застройщик знает информацию о количестве сделок в своих объектах и на основании этого планирует дальнейшие продажи. Косвенную информацию компании черпают на основании существующего и нового предложения конкурентов. Такая ситуация сохранится до тех пор, пока не будет создан реестр инвесторов в новостройки, в котором будет фиксироваться каждая сделка.

Читайте также: Главные итоги рынка новостроек в 2017 году

Ситуация относительно информации о количестве сделок на вторичном рынке чуть лучше – эти данные, хоть и с большой задержкой, появляются в публичном доступе. В начале этого года Минюст опубликовал общую статистику сделок на вторичном рынке в третьем квартале 2017-го. Данные по итогам года с разбивкой по регионам появятся в конце февраля – начале марта. Согласно опубликованной информации Минюста, только с июля по сентябрь государственные и частные нотариусы удостоверили 65484 сделки купли-продажи квартир и жилых домов. Даже если мы разделим эту цифру на количество областей Украины, мы получим почти 2800 сделок на регион . Только за один квартал!

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью в Украине в третьем квартале 2017 года

Это усредненный показатель. Очевидно, что количество сделок в Киеве существенно превышает показатели Житомира, Кировограда или Херсона. Исходя из этого, данные о 3210 сделках на вторичном рынке в 2017 году и сделанные на их основании выводы, не выдерживают никакой критики.

Зато подобные заявления актуализируют необходимость создания реестра инвесторов, который не только даст необходимую рынку информацию, а и сократит возможности для уклонения от налогов. В прошлом году соответствующий законопроект был внесен в Верховную раду. В этом году у него есть шансы быть принятым.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 10475 объектов – это на 2,3% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в целом по Киеву:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Судя по графику и таблице, в январе в домах около метро подорожали только трехкомнатные квартиры. Они же демонстрируют наиболее высокие показатели роста по итогам полугодия. Рост средней цены двухкомнатных квартир за 6 месяцев несколько меньше. С конца ноября они начали падать в цене. Средняя цена квадратного метра в этих двух сегментах сегодня почти одинаковая. Квадратный метр однокомнатной квартиры в домах возле метро стоит заметно меньше, чем двух- и трехкомнатных – разница составляет около 27%. К тому же, его цена медленно, но последовательно снижается.

В структуре предложения квартир возле метро с небольшим отрывом преобладают двухкомнатные – из 32,3%. Трехкомнатных квартир чуть больше 31, а однокомнатных – около 30%.

Однокомнатные квартиры возле метро представляют собой самое бюджетное жилье в Киеве, которое чаще всего используется под сдачу в аренду. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры чаще встречаются в новостройках возле метро, поэтому в среднем и стоят дороже.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в современном панельном доме, проспект Академика Глушкова, Голосеевский район, Теремки . Общая площадь квартиры – 54,9 кв. м, жилая – 17,9, кухня – 12. Квартира расположена на 8-м этаже 25-этажного дома. Есть лоджия. Санузел раздельный. Квартира в состоянии «от строителей» и требует серьезного ремонта. Цена – $38 000 ($692/кв. м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 50,1 кв. м, жилая – 28,7, кухня – 8. Квартира расположена на 10-м этаже 14-этажного дома. Есть незастекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $45 800 ($914/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Николая Закревского, Деснянский район, Троещина . Общая площадь квартиры – 55,7 кв. м, жилая – 29,4, кухня – 8,7. Квартира расположена на верхнем этаже 14-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $39 800 ($709/кв. м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Березняковская, Днепровский район, Березняки . Общая площадь квартиры – 64,4 кв. м, жилая – 43,7, кухня – 7,9. Квартира расположена на пятом этаже 16-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $54 000 ($838/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018