Как преображаются столичные гостиницы

Так, в 1998 г., накануне ежегодного собрания ЕБРР, некоторые киевские гостиницы были приведены в соответствие с современными стандартами и уровнем обслуживания. Сегодня, когда столица Украины готовится принять гостей международного песенного конкурса «Евровидение-2005», вопрос о реконструкции гостиниц вновь ставится на повестку дня и вызывает немалый интерес.
Сколько гостиничных мест нужно Киеву
То, что Киеву, получившему статус столицы независимого государства не более чем 13 лет тому назад, не хватает гостиниц, в частности высококлассных, – факт очевидный. Об этом свидетельствует и статистика. Так, по данным Государственной туристической администрации, в столице Украины количество гостиничных мест на 1 тыс. населения равно 6 (для сравнения: в целом по Украине этот показатель составляет 2, в Москве – 9, в Париже – 38, в среднем по Европе – 14–18 гостиничных мест).
На данный момент Киев располагает одним действующим пятизвездочным отелем, четырьмя четырехзвездочными и двенадцатью трехзвездочными. В сумме их мощность составляет 3990 номеров (6200 мест), оборудованных в соответствии с современными требованиями. «Киев – огромный развивающийся город, который нуждается в гостиницах всех категорий, – комментирует сложившуюся ситуацию управляющий партнер Premier Hospitality Consulting Даррен Бланчард. – На столичном рынке еще есть место, по крайней мере, для одной пятизвездочной гостиницы, и, конечно же, для нескольких четырехзвездочных. Однако стоит учесть, что новые отели должны появляться, исходя из потребностей свободного рынка». Учитывая, что среднестатистический «внутренний» турист желает тратить на проживание в гостинице около $10–15 за сутки, в Киеве также необходимо развивать сегмент недорогих гостиниц, которые смогут предоставить небольшие, но хорошие комнаты с неплохим сервисом.
Что делать
Нехватку гостиниц любых категорий можно частично восполнить, реконструируя и модернизируя имеющиеся в наличии постройки. «Если провести объективный анализ существующей базы, вполне может оказаться, что она в состоянии удовлетворить потребности столицы в гостиничных местах, – говорит заместитель начальника Управления государственной туристической администрации, государственный аудитор по сертификации гостиничных услуг Л. Мещерских. – Для этого стоит привести в соответствующее состояние построенные ранее гостиницы, обратить внимание на объекты незавершенного строительства, ведомственные дома и общежития». Многие такие постройки требуют капитального ремонта или полной реконструкции. По мнению Д. Бланчарда, гостиница, которая желает после модернизации получить более высокую категорию, должна для проведения работ на какой-то период закрыться, чтобы потом открыться в новом статусе. «Прежде чем приступить к реконструкции, стоит оценить, насколько удачно расположено здание гостиницы, – говорит Д. Бланчард. – Следующий этап – разработка продуманного бизнес-плана, для чего должны привлекаться квалифицированные специалисты, которые могут проанализировать положение вещей, ситуацию на гостиничном рынке и определить, что именно нужно исправить. Затем необходимо установить, сколько средств будет вложено в проект, обозначить объем ожидаемой прибыли и прийти к определенному балансу, чтобы впоследствии не возникали проблемы с возвратом средств». В тоже время с точки зрения экономической целесообразности иногда рациональнее строить новое здание. «Если брать во внимание долгосрочный период, становится очевидно, что многие гостиницы, построенные в советский период, будут разрушены, – комментирует Д. Бланчард. – Во многих случаях реконструкцию таких объектов можно сравнить с наложением макияжа на лицо пожилой дамы».
Что имеем – реконструируем
По мнению директора компании «Кэпитал Риал Истейт» Сергея Шапоренко, большинство из построенных ранее киевских гостиниц являются перспективными объектами для реконструкции и модернизации – практически все они едва ли дотягивают до европейского уровня. Это объясняется тем, что значительное число киевских гостиниц было построено в 60–80 гг. прошлого столетия, в период, когда наблюдалась активизация внутреннего туризма. «По планировке такие гостиницы в значительной степени приближались к общежитиям, – говорит Л. Мещерских. – В основу была положена блочная система – две маленькие комнатки с общим коридором, санузлом и душевой». На въездной туризм тогда были ориентированы немногочисленные отели «Интурист» с высоким уровнем оснащения и обслуживания.
Не так давно в Украине были утверждены новые стандарты по средствам размещения, согласно с которыми гостиницы должны проходить сертификацию на соответствие тому или иному уровню комфорта и предоставляемых услуг. «В целом, украинские стандарты заслуживают положительную оценку, – отметил Д. Бланчард. – Тем не менее, минимальная площадь номеров, которая предусматривается для гостиниц разной категории, несколько занижена». Но даже для того, чтобы привести свой номерной фонд в соответствие с этими стандартами, многие построенные в 60–80 гг. отели вынуждены были производить реконструкцию. «Если конструктивные особенности позволяли убрать внутренние перегородки, объем жилых комнат увеличивали за счет их объединения. Так, например, два номера по 12 кв. м каждый преобразовывали в полноценный люкс, а один блок, состоящий из двух номеров, – в двухкомнатный люкс, – описывает типичную для киевских гостиниц ситуацию Л. Мещерских. – Подобная перепланировка была осуществлена в гостиницах «Русь» и «Лыбидь». При этом, за счет увеличения комфортности, количество мест и номеров в отелях несколько уменьшилось». Следующая проблема, которую приходится решать, – техническая модернизация и замена устаревшего оборудования и оснащения. В связи с этим в столичных гостиницах совершенствуют системы кондиционирования воздуха, устанавливают мини-АТС, производят замену лифтов, внедряют системы автономного теплоснабжения, обновляют мебель. Так, например, по словам генерального директора гостиницы «Русь» Веры Байдан, к августу 2004 г. в гостинице была осуществлена полная реконструкция 18 и 19 этажей (60 номеров), косметический ремонт 13, 14, 15 и 16 этажей (120 номеров), все номера были переведены на электронные замки, налажено полное кондиционирование номеров и всей гостиницы. «Сложности возникли при поиске компаний, которые занимаются ремонтом и поставкой мебели, – говорит В. Байдан. – Мы сравнивали мебель от итальянских, немецких, испанских производителей, и в итоге остановили свой выбор на продукции отечественной мебельной фабрики «Лагода». Немалое внимание уделяют столичные гостиницы и компьютеризации, которая касается всей сферы услуг и коммуникаций, начиная от систем охраны и заканчивая оборудованием конференц-залов.
О том, как реконструируют отели можно рассказать на примере трехзвездочных гостиниц, расположенных на левом берегу – «Славутич» (520 мест), «Турист» (650 мест) и «Братислава» (550 мест). По словам Л. Мещерских, эти отели ежегодно вкладывают средства в реконструкцию и модернизацию своей базы. Тем не менее, на этих объектах запланирован еще целый ряд ремонтно-строительных работ. Так, в гостинице «Братислава» за счет собственных средств планируется переоборудовать трехместные номера в номера повышенной комфортности, заменить пассажирские лифты и магистральные трубы водоснабжения в ресторане, построить собственную котельную.
«Турист» – самая большая из трехзвездочных гостиниц Киева. Здесь, в связи с повышенным спросом на одноместные номера, за счет собственных средств планируется переоборудовать часть двухместных номеров в одноместные. Модернизация коснется и ресторана.
Третий трехзвездочный отель, расположенный на левом берегу, – «Славутич». По данным Главного управления коммунального, гостиничного хозяйств и туризма КГГА, фасад и 70% номерного фонда этой гостиницы нуждаются в ремонте. Здесь планируется обустроить 40% номеров, а стандартные номера переоборудовать в улучшенные. Проблемы возникают с заменой устаревших пассажирских лифтов – для установки новых требуется полная реконструкция всех лифтовых шахт.
Процесс идет
По официальной статистике Государственной туристической администрации, в 2003 г. на реконструкцию и модернизацию столичного гостиничного комплекса было потрачено более 80 млн грн. В работе находилось 34 объекта – в частности, гостиница «Премьер-Палас», потратившая на реконструкцию первой очереди 34 млн, «Русь» – 6,5 млн, отель «Национальный» – 11 млн, гостиница «Киев» – около 5 млн, «Экспресс» – 2,5 млн, «Братислава» – около 2 млн грн. Собственных средств гостиницы вложили около 77,2 млн грн, инвестиции составили 589 тыс. грн, кредитные средства – 3,12 млн. «Если проследить ежегодную статистику за несколько последних лет, можно отметить то, что список гостиничных объектов, проводящих реконструкцию, повторяется из года в год», – комментирует Л. Мещерских. По ее мнению, в 2004 г. объем средств, вложенных в реконструкцию гостиничного комплекса, очевидно, превысит показатели 2003 года. Этому способствует не только активная подготовка гостиниц к приему гостей «Евровидения», но и растущий спрос на гостиничные услуги, обусловленный развитием внутреннего, въездного и детского туризма.
По информации заместителя начальника Главного управления коммунального, гостиничного хозяйств и туризма КГГА, начальника управления туризма и курортов Николая Грицыка, до конца 2004 г. будут завершены работы по реконструкции второй очереди пятизвездочной гостиницы «Премьер-Палас», строительству четырехзвездочной+ гостиницы «Редисон САС», а также будет введена в эксплуатацию четырехзвездочная гостиница «Опера» – ремонтно-строительные работы на этом объекте включают реконструкцию старинного семиэтажного здания и строительство нового девятиэтажного корпуса. Продолжаются строительно-монтажные работы и на объектах, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2005 г. Это четырехзвездочная гостиница «София Шератон», гостинично-офисный комплекс «Лейпциг» и офисно-торговый комплекс «Театральный».
Как гостей встречать будем?
«В преддверии проведения в Киеве международного конкурса «Евровидение» на инвестиционном рынке начался ажиотаж, который затронул все, что связано с инфраструктурой мероприятия, в том числе и гостиницы, – говорит Сергей Шапоренко. – Местные власти, обеспокоенные подготовкой к «Евровидению», привлекают инвестиции на выгодных условиях. При этом, благодаря потоку иностранных гостей, который ожидается в Киеве во время проведения крупнейшего европейского мероприятия, окупаемость проектов вырастает в несколько раз».
По информации Главного управления коммунального, гостиничного хозяйств и туризма КГГА, уже определены объемы ремонтно-строительных работ, которые необходимо провести для улучшения материально-технической базы столичных гостиниц для приема гостей «Евровидения-2005». С этой целью на реконструкцию и модернизацию киевских гостиниц будет затрачено около 60 млн грн.
В ожидании инвестора
По словам Л. Мещерских, стоимость строительства квадратного метра гостиничной площади зависит от класса гостиницы и колеблется в очень широких пределах – $500–1500 и выше, не включая оборудование. Для высококлассной гостиницы затраты могут составить свыше $3,5 тыс. за кв. м. По оценке Д. Бланчарда, примером одного из наиболее удачных проектов, реализованных на территории СНГ, является капитальная реконструкции гостиницы «Премьер-Палас». Другие киевские отели, в большинстве случаев, на период реконструкции не закрывались, предпочитая постепенную «бархатную» модернизацию капитальным работам, и, как демонстрирует статистика Государственной туристической администрации, вкладывали в этот процесс преимущественно собственные средства. Во многом такая тенденция связана с тем, что строительство офисной и жилой недвижимости, спрос на которую не снижается, является более привлекательным направлением для инвесторов, чем развитие гостиничного комплекса. Ведь офисные помещения, в среднем, окупаются за 3–4 года. С гостиницами ситуация несколько иная. «В условиях развитого гостиничного рынка можно рассчитывать на возврат инвестиций, вложенных в капитальную реконструкцию или строительство отеля, в течение 7–8 лет, – говорит Д. Бланчард. – Вернуть средства за 3–4 года можно только на этапе становления рынка гостиничных услуг. Так, например, в течение 3–4 лет окупаются гостиницы, построенные в Азербайджане. В то же время некоторые отели, возведенные в России, так и остались убыточными».
Гостиницы высшей категории и вовсе окупаются не ранее чем через 10–15 лет. Так, по оценкам Д. Бланчарда, возврат инвестиций, вложенных в строительство киевской четырехзвездочной и гостиницы «Рэдисон-САС» (их объем составил $50 млн 320 тыс.) можно ожидать только через 12–15 лет, и то при условии хорошего управления.
В сложившийся ситуации объекты, которые изначально проектировались как гостиничные, нередко перепрофилируются или же преобразовываются в многофункциональные комплексы. Так, например, объект незавершенного строительства гостиницу «Театральная» планируется ввести в эксплуатацию в 2005 г. как офисно-торговый и развлекательный комплекс, при условии продажи части помещения для организации гостиничных номеров другому собственнику.
Многоликое гостеприимство
Современная гостиница должна предоставлять не только комфортабельные номера и безупречный сервис, но и полный спектр услуг, которые смогли бы удовлетворить потребности гостей непосредственно на территории отеля. В отечественном стандарте для высококлассных гостиниц обязательно наличие бутиков, парфюмерных магазинов, аптек, а, начиная с категории в три звезды, – бизнес-центров и конференц-залов.
В рамках последних тенденций отели нередко преобразовываются в многофункциональные деловые комплексы, в которых совмещены офисные, торговые площади и гостиничные номера. «Гостиничные помещения с их конференц-залами и ресторанами могут служить существенным дополнением к офисному центру, – считает Д. Бланчард, – ведь все компоненты многофункционального гостинично-офисного центра могут взаимозаменять друг друга. Это способствует привлечению большего числа клиентов. Причем соседство офисов с гостиничными номерами позволяет владельцу комплекса устанавливать более высокие арендные ставки». Подобный подход помогает инвесторам ускорить процесс возврата вложенных в объект средств. «Владелец может сдать офисные помещения в долгосрочную аренду и благодаря этому быстрее вернуть свои инвестиции. При этом, получая стабильный доход по долгосрочным договорам аренды, собственник офисно-гостиничного комплекса может продавать номерной фонд по гибкой системе, учитывая сезонные колебания спроса, что позволяет получать от помещения дополнительную прибыль». Но и у таких комплексов могут быть проблемы. Среди них Д. Бланчард называет обеспечение общей безопасности, а также вопросы взаимоотношения собственников различных объектов. Иное мнение по этому вопросу высказывает С. Шапоренко: «Лично я не уверен в успехе проектов по преобразованию гостиниц в многофункциональные деловые комплексы. Гостиница – прежде всего, место отдыха, и на это должна быть нацелена вся инфраструктура».
Лицо города
«Если реконструкция гостиницы оказывает положительное влияние на облик города – это привлекает туристов, которые и являются клиентами отелей», – считает С. Шапоренко. Ведь даже самая комфортабельная гостиница с безупречным сервисом, в первую очередь, является зданием, выразительным элементом городской архитектуры. Поэтому его внешний вид – далеко не второстепенный фактор. «Мне больше всего нравятся гостиницы, построенные в классическом стиле, в то же время я вполне допускаю наличие отелей с современным дизайном, – говорит Д. Бланчард. – Ведь разные исторические эпохи, в том числе и та, в которой мы живем, должны найти отражение и во внешнем виде гостиниц, тем более в Киеве – городе с богатым архитектурным наследием».
Не безразличны к внешнему виду зданий и инвесторы. Их, по словам Л. Мещерских, интересуют объекты, расположенные в деловом центре города, – преимущественно, исторические здания старой постройки, нередко памятники архитектуры. Последние по закону в любом случае останутся собственностью государства. Такие объекты обычно сдают в долгосрочную аренду, при условии, что арендатор будут поддерживать здание в надлежащем состоянии и сохранит исторические фасады. Для этого при строительстве и реконструкции применяются специальные технологии. Состояние таких объектов регулярно проверяют и оценивают государственные надзорные органы. В Киеве в историческом здании находится гостиница «Премьер-Палас», в Одессе – гостиницы «Красная» и «Лондонская», которые реконструируются в настоящее время. Примечательно, что именно эти отели получили (или претендуют на получение) категории в пять звезд.
Реконструкции и обновления фасадов требуют не только гостиницы, расположенные в исторических зданиях. Во многом это касается объектов, построенных в 80-е годы. Ведь здание отеля гости города должны узнавать не только по блеску звезд у парадного подъезда, но и по выразительной архитектуре и безупречному внешнему виду.
Мария Бабенко