Как правильно оценить земельный участок: от каких факторов зависит цена земли

К недвижимости наравне с квартирами и домами относятся земельные участки. Они также выступают объектами рыночных отношений: по данным Министерства юстиции Украины, за девять месяцев прошлого года нотариусы заключили 62 309 сделок купли-продажи земли. Как правильно оценить участок земли в 2022 году и зачем вообще это нужно делать, разобрались журналисты портала Domik.ua.

Какие задачи выполняет оценка земли

Денежная оценка земельного участка — непременное условие проведения любой сделки, связанной с землей. Оценка участков делится на два подвида:

• нормативная денежная оценка. Она предусмотрена Законом Украины «Об оценке земель» и рассчитывается на основе рентного дохода от использования земли на протяжении определенного времени. Простыми словами рентный доход — это те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования данного земельного участка. Получить нормативную денежную оценку можно бесплатно в Центрах предоставления административных услуг (ЦПАУ). В ноябре 2021 года Кабинет Министров Украины издал постановление № 1147, которое вводит новую единую методику определения нормативной оценки земли — раньше их было три;
• экспертная денежная оценка. В этом случае определяется рыночная стоимость недвижимости или права аренды с учетом множества факторов — в частности, месторасположения, конфигурации и площади участка, спроса на землю в данной локации и так далее. Ее делают профессиональные оценщики.

Когда необходимо оценивать землю

Нормативно-денежная оценка к формированию стоимости земли никакого отношения не имеет и проводится для следующих целей:

• определения размера земельного налога (с 1 января 2022 года украинцы должны платить минимальное налоговое обязательство на землю, что предусмотрено изменениями в Налоговый кодекс);
• определения размера госпошлины в случае наследования или мены участка;
• определения арендной платы за пользование участками государственной и коммунальной форм собственности.

Экспертная денежная оценка необходима в таких случаях:

• при совершении сделки купли-продажи участка;
• при использовании участка в качестве залога (например, в случае ипотеки);
• при оформлении договоров дарения либо передачи в наследство (если человек, который становится владельцем земли, не относится к ближайшему кругу родственников);
• для уплаты сбора при судебных спорах, которые связаны с данной землей;
• для выкупа участка, который находится в коммунальной или территориальной собственности;
• для определения стартовой цены при проведении аукциона на выкуп участка;
• для заключения договора суперфиция;
• для внесения участка в уставный капитал;
• для проведения бухгалтерского учета (согласно стандартам финансовой отчетности МСФО).

Какие нужны документы и сколько стоит оценка земли

Как мы упоминали выше, выдача выдержки из технической документации о нормативной денежной оценке земли проводится в ЦПАУ. Это услуга бесплатная и предоставляется на основании письменного заявления землевладельца или землепользователя.

Экспертной денежной оценкой занимаются профессиональные оценщики. Для получения услуги необходимы следующие документы:

• государственный акт о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности или договор аренды земли;
• паспорт и идентификационный код физического лица;
• актуальная выписка из Государственного земельного кадастра;
• выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (при наличии).

Стоимость проведения оценки зависит от многих факторов. Ориентировочно она составляет 1200 грн за один отчет. Срок выполнения оценки — 1-2 рабочих дня.

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

Стоимость участка формируется на основе многих нюансов. Главным образом цена зависит от того, с какой целью будет использоваться участок — для жилищного строительства, ведения сельского хозяйства или возведения торговых/промышленных объектов. 

Порядок проведения оценки в 2022 году

В Украине до сих пор существует практика «фракционной» оценки земли. Нужно отдельно оценивать земельный участок, отдельно — здание или строение, которое на нем расположено. Это способствует усложнению сделок и удорожанию недвижимости. Весной 2021-го совместно с народными депутатами Фонд государственного имущества (ФГИ) разработал законопроект № 5317, который 30 марта был отправлен на рассмотрение Верховной Рады. В нем, среди прочего, прописан целостный подход к оценке объектов недвижимости — после принятия законопроекта земельные участки и здания на них будут оцениваться в комплексе. В январе 2022 года законопроект до сих пор находится на рассмотрении народных депутатов. 

Кто делает экспертную оценку земли

В 2022 году стоимость земельного участка можно определить посредством нового сервиса автоматического определения оценочной стоимости недвижимого имущества. О его запуске Фонд государственного имущества объявил летом 2021 года. Определить стоимость земельного участка можно по той же схеме, что и жилой недвижимости: получить электронную цифровую подпись, с ее помощью войти в личный кабинет Единой базы отчетов об оценке, заполнить три формы. Для этого нужно знать основную информацию о земельном участке: его точный адрес, кадастровый номер, площадь, целевое назначение. Можно отдельно оценить земельный участок, а можно — построенный дом/здание плюс участок, на котором он расположен. В этом случае сформированная справка будет содержать три суммы:

• оценочную стоимость земельного участка;
• оценочную стоимость улучшений (дом или любое строение, расположенное на участке);
• общую стоимость объекта оценки (участок + строение).

Также владелец участка земли может обратиться к профессиональному оценщику. Поскольку закон, отменяющий «фракционную» оценку земли, еще не вступил в силу, оценщик должен отдать заказчику два отчета: один — об экспертной денежной оценке земли, второй — о стоимости улучшений. Эти две стоимости и формируют общую рыночную цену участка с домом. Сертифицированные оценщики могут внести данные отчетов в Единую базу. Если стоимость значительно отличается от той, что рассчитал автоматический калькулятор, база может отказать в регистрации отчетов. В этом случае оценщик должен подать заявление на рецензирование. Оно оформляется в электронном виде через электронный кабинет оценщика, его составление занимает около минуты. ФГИ рассматривает предоставленные документы в течение 5 дней и в случае их соответствия всем требованиям принимает решение о рецензировании.

Что касается оценки земель сельскохозяйственного назначения, то в этом случае также можно самостоятельно сформировать справку через Единую базу. Но следует учесть, что на формирование цены участка для ведения сельского хозяйства влияют многие факторы — например, наличие плодовых деревьев, теплиц, помещений для хранения. А Единая база этого всего не учитывает, поэтому эксперты советуют все же обращаться к оценщикам.

Риски при покупке земельного участка

У продавца жилого дома и земельного участка должны быть следующие бумаги:

• документы, подтверждающие право собственности на участок и дом (свидетельство права собственности, договор отчуждения недвижимости, решение суда на признание права собственности и так далее);
• технический паспорт участка и дома;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый план участка.

Проверить наличие этих документов можно самостоятельно, при этом важно помнить: украинское законодательство обязывает заверять все договоры отчуждения земли нотариально.Нотариус в данном случае не просто удостоверяет подлинность подписей сторон. Речь идет о проверке содержания сделки на соответствие действующему законодательству. Кроме того, он проверяет право- и дееспособность сторон и анализирует сделку на признаки фиктивности. 

Выводы

Денежная оценка земли — обязательное условие проведения любой сделки с участком. Существует два подвида оценки: нормативная и экспертная. У первой весьма ограниченная сфера применения — она используется для определения земельного налога, госпошлины при мене или наследовании. Также она нужна при продаже участков сельскохозяйственного назначения, ведь согласно Закону Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения», до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

Во всех остальных случаях нужна экспертная денежная оценка. Ее можно сформировать самостоятельно в сервисе автоматического определения оценочной стоимости недвижимого имущества ФГИ либо заказать у оценщика. Поскольку в Украине до сих пор используется «фракционный» метод оценки земли, отдельно оценивается стоимость участка, отдельно — цена улучшений (например, дома, теплицы или склада). 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022