Как планы застройщиков Киева скажутся на вторичном рынке недвижимости

В последнюю неделю января снижение цен на квартиры в Киеве снова приостановилось, средняя цена квадратного метра даже выросла на 0,3%. Этот незначительный рост цен совпал с укреплением гривны, однако говорить о прямой корреляции пока рано. Изменении состава предложения на этой неделе тоже незначительно. Очевидно, мы имеем дело с традиционным колебанием, когда продавцы потихоньку снижают цены – и смотрят, что из этого выйдет.

Читайте также: Чем грозят рынку недвижимости январские законодательные новшества

Спрос на недвижимость тоже существенных изменений не претерпевает: в большинстве случаев покупают самое бюджетное жилье, все чаще делая выбор в пользу новостроек. Количество новых объектов продолжает расти – в месяц в Киеве открывают продажи от 5 до 10 жилых комплексов. Еще столько же появляется в пригороде. Далеко не всегда это жилье эконом-класса – все чаще новые ЖК позиционируются в классе «комфорт». Неплохими темпами продается жилье бизнес- и премиум-класса.

Читайте также: Прогноз для рынка новостроек Киева на 2017 год от инвестиционно-девелоперской компании UDP

Столичные девелоперы единодушны в том, что в 2017 году определять развитие первичного рынка будут такие факторы:

- курс на оптимизацию и уплотнение площадей квартир;

- рост себестоимости строительства, который, в свою очередь, повлечет и рост гривневой цены;

- улучшение качества инфраструктуры и обслуживания жилищных комплексов вследствие повышения конкуренции среди девелоперов;

- возрастающая требовательность покупателей к инфраструктуре, качеству и энергоэффективности зданий;

- дальнейшее смещение предложения в пригород Киева;

- рост предложения квартир с ремонтом от застройщика.

Читайте также: Что ждет рынок новостроек в 2017 году. Прогноз от компании «Интергал-Буд»

Эти факторы будут в течение года влиять и на вторичный рынок.

Увеличение количества предложений малогабаритных, так называемых смарт-квартир – сегодня их доля все еще невелика – на вторичном рынке скажется на «гостинках» и однокомнатных «хрущевках». Качество коммуникаций и уровень энергоэффективности старых домов оставляет желать лучшего, а при существующем уровне коммунальных тарифов на эти показатели покупатели обращают внимание в первую очередь. Чтобы конкурировать с предложениями от застройщиков, особенно пригородных, продавцам таких квартир придется заметно скорректировать свои ценовые ожидания.
Читайте также: За сколько можно купить квартиру в Киеве: топ-3 бюджетных варианта

Рост гривневой цены на квадратные метры в строящихся домах после январского подорожания доллара неизбежен. Однако дорожают квадратные метры от застройщика медленнее, чем валюта, в которой рассчитывается стоимость квартир на вторичном рынке. Влияние курса доллара на вторичный рынок будет избирательным. Продавцам квартир в старых ветхих домах с изношенными коммуникациями и плохой теплоизоляцией снижать цены на свои объекты придется больше и быстрее, чем в домах, построенных в последние 5-7 лет. В последних изменение цены во многом будет зависеть от качества строительства и состояния конкретного дома.

Читайте также: Прогноз развития рынка новостроек Киева от компании UDG

Повышение качества инфраструктуры и сервиса в результате конкуренции между девелоперами скажется на конкурентоспособности старого жилого фонда не лучшим образом. Но и существенного влияния на него не окажет. В отличие от уровня энергоэффективности. Стоимость квартир в неэнергоэффективных домах, особенно после внедрения соответствующих паспортов, будет падать.

Читайте также: В компании DIM рассказали, каким будет 2017 год для столичных застройщиков

Несмотря на то, что вторичный рынок проигрывает первичному по всем показателям, у него есть одно важное преимущество, которое будет сдержать ожидаемое многими снижение цен. Это возможность заселиться в квартиру на вторичном рынке сразу после покупки, тогда как жилье на первичном рынке придется ждать от нескольких месяцев до нескольких лет. Играют в пользу вторичного рынка строительные скандалы, разговоры о возможности сноса незаконно построенных объектов и несовершенство градостроительного законодательства – инвесторы строящихся домов никак не защищены от потери своих вложений. Для тех, кто вкладывает в покупку жилье все имеющиеся финансы это – существенный «плюс» в пользу вторичного рынка.
Чит также: Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам

Изменить ситуацию может увеличение предложений готового жилья от застройщиков . Если застройщики будут предлагать больший выбор готовых квартир с ценой, более привлекательной, чем аналогичные квартиры на вторичном рынке, продавцам последних, опять же, придется конкурировать ценой. И это вполне вероятно, учитывая, что предложение от застройщиков растет, в спрос остается стабильным.

Еще одна возможность для девелоперов В 2017 году составить конкуренцию вторичному рынку – увеличение предложения квартир с ремонтом. Это не отменяет многомесячного ожидания прав собственности, но позволяет въехать в квартиру сразу после их получения. Количество компаний, которые предлагают эту опцию, постепенно растет, и отток покупателей с вторичного рынка усиливается.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16287 объектов. Это на 1,4% больше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «старая панель» (панельные «хрущевки» и «чешки») – на сегодняшний день эти дома обладают самым низким показателем энергоэффективности, из-за чего снижается и их стоимость.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старая панель»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим выраженный нисходящий тренд. Как и следовало ожидать, больше всего в старых панельных домах подешевели трехкомнатные квартиры – в них самые высокие теплопотери, а коммунальные платежи непропорционально высокие. Однокомнатные квартиры, вопреки ожиданиям, упали в цене больше, чем двухкомнатные, хоть и остаются пока самыми дорогими по цене квадратного метра.

Квартиры в старых панельных домах, несмотря на моральную устарелость и плохую теплоизоляцию, продолжают пользоваться спросом у покупателей квартир – это самое дешевое предложение на рынке, и покупатели с ограниченным бюджетом, которым нужно быстро вселиться в квартиру, вынуждены выбирать именно их. Это, в свою очередь, сдерживает и падение цен.

В последнее время были заключены такие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Вадима Гетьмана, Соломенский район, КПИ . Расположена на 7-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 28,6 кв.м, жилая – 16,3, кухня – 5,9. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел совмещенный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена - $26 800 ($937/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Бориса Гмыри, Буча , Киево-Святошинский район, Киевская область. Расположена на 5-м этаже 8-этажного дома. Общая площадь квартиры – 59 кв.м, жилая – 22, кухня – 9. Есть балкон. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена - $26 500 ($449/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017