Как определить цену квартиры

Существует немало методов расчёта стоимость недвижимости.

Среди них можно выделить методы он-лайн оценки, например, //domik.ua/nedvizhimost/ceny-kiev.html .

Эти методы построены на анализе актуальных баз предложений, из которых выбирают аналогичные объекты, а также определяют статистику цен предложений по этим объектам.

Но тут важно не забывать, что цены предложений – это далеко не цены продаж. Что же касается цен продаж, то на отечественном рынке недвижимости их нередко скрывают и/или искажают (делается это для минимизации налогов). Кроме того, в большинстве случаев остаются неизвестными многие факторы, от которых зависит цена (состояние квартиры и дома, вид из окон, наличие шумных соседей и многое другое).

Опытный посредник может указать целый ряд факторов, которые существенно влияют на цену (как в сторону увеличения, так и снижения).

Если вы смогли определить список аналогичных квартир, то сделайте таблицу их плюсов и минусов. Это поможет существенно упростить оценку вашей квартиры. Но, не забывайте, что цены со временем меняются.

Иногда, достаточно быстро. В частности, были периоды, когда темп роста цен достигал 5-8% в месяц; и были периоды, когда они снижались на 15- 20% в месяц. Потому при оценках целесообразно учитывать усредненное изменение цен за несколько месяцев и даже кварталов.

ите за рынком. Нередко спрос на одни виды квартир растет, а на другие снижается. То основной спрос сосредотачивается в сегменте малогабаритного «дешевого» жилья, то возрастает популярность современных просторных квартир. И это отражается на ценах.

Элементы, которые очень важны для сравнения:

Знание о рынке и состоянии района.  Если вы знаете, что все квартиры в районе построены с небольшой разницей во времени (не более 5 лет) по аналогичным планам, то возможное слишком значительное различие цен на аналогичные квартиры может объясняться либо фантазиями продавцов, либо какими-то вполне реальными факторами, которые необходимо выявить и понять. Потому этому вопросу стоит уделить внимание. Ведь некоторые из факторов могут оказаться очень важными. Например, прекрасный вид из окон, просторный зеленый двор, близость парка, развитая инфраструктура существенно повышают цену. «Дурная слава» микрорайона, плохая экологическая ситуация (близость вредных производств), шумная загазованная улица под окнами – снижают цену.

Размеры.  Площадь и планировка квартиры, число комнат – все эти факторы очень важны как для объективного формирования цены, так и субъективного. Не секрет, что субъективное понимание престижа и удобства нередко превалирует над многими объективными характеристиками.

Год постройки.  Для сравнения цен очень часто используется квартиры в домах, построенных примерно в то же время. Конечно, не нужно заблуждаться думая, что дом, построенный в 1980-м и отремонтированный в 2005-м, будет цениться так же, как дом, построенный в том же году, но с тех пор не ремонтированный. Обычно этот момент всегда учитывается при оценке жилья.

Нередко неизвестные или непредвиденные факторы искажают цену.  Иногда финансовые затруднения, развод, болезнь или смерть владельца квартиры влияет на снижение цены. В подобных случаях вполне реально приобрести квартиру по цене, которая существенно ниже цен на аналогичные квартиры. Но вряд ли стоит учитывать цену подобной квартиры, продаваемой «по случаю», при оценке аналогичных квартир.

Колебания курсов валют, изменение дел в экономике очень часто расшатывают рынок, то поднимая, то опуская цены. Важно не забывать об этом и иметь в виду, что цена могла изменяться в разные периоды именно по такой причине.

Что хуже для вас? При работе с агентом нередко можно услышать: «Да это цена выше желаемой, но помимо прочего в квартире две ванные/недавно был сделан ремонт/отличная акустика (нужное подчеркнуть).» Задумайтесь оправданы ли эти реплики, и может проще взяться за дело самим?

Нередко у покупателей подобные фразы вызывают мысли: «а ведь за эти дополнительные деньги мы могли сделать более качественный ремонт, да еще и по своему вкусу».

Но тут очень сложно дать рекомендации на все случаи жизни. Ибо все люди очень разные и воспринимают одни и те же вещи по-разному. Одно можно сказать достаточно уверенно: из двух потенциальных покупателей больше внимания уделят тому, которому все подходит, который менее придирчив к мелочам. Например, нередко бывает, что одному покупателю не нравится мебель, которая входит в комплект продажи, а другой воспринимает эту мебель достаточно положительно. Можно с уверенностью сказать, что второму покупателю уделят больше внимания. Что же касается первого покупателя, то и ему стоит задуматься: а стоит ли его сегодняшнее отрицательное восприятие мебели тех дополнительных средств, которые он затратит за более подходящую квартиру без мебели (плюс за приобретение мебели)? Примерно тоже самое относится и к ремонту, качеству окон, дверей, сантехники и т.д. Не забывайте строго контролировать свой бюджет, лучше где-то немного потерять, но зато существенно выиграть на чем-то другом. Помните, что идеальных вариантов не бывает.

Кроме того, сверяясь со своими пожеланиями и отчётами агента/программы, не забывайте, что бывают вещи, которые сегодня представляются не очень важными, но могут сказаться в будущем. Так, например, могут быть факторы, которые снижают цену, но не важны для вас. Например, у вас нет детей, а потому наличие поблизости детских учреждений и школ вас не волнует. Но эти факторы, наверняка, будут действовать и в будущем. А в будущем у вас, вполне возможно, изменится место работы, состав семьи, появятся дети… И тогда вы ощутите действие тех факторов, которые сейчас считаете неважными. Но даже если и не ощутите, то подумайте о том, что в жизни всякое бывает. Вполне возможно, что вам когда-нибудь понадобиться продать покупаемую квартиру. И будущие покупатели обратят внимание на эти отрицательные факторы; соответственно потребуют снизить цену.

Автор: Информационно-аналитический отдел портала недвижимости  domik.ua