Как купить квартиру: практическое пособие

Рубикон
Средний человек покупает квартиру, либо продав старую, либо взяв кредит в банке. На семинаре в Международном ипотечном банке председатель правления сего финансового учреждения Юрий Блащук рассказывал, что ипотека ориентируется прежде всего на средний класс. И спросил у журналистов, а кого, собственно, можно считать средним классом? Ему ответили: это если на человека приходится $200-400 в месяц и больше.
Впрочем, путем несложных подсчетов можно выяснить, что выплатить кредит в $60 тыс. (средняя цена квартиры в новом доме) человек, получающий 100 у.е. в месяц, сможет через сто лет, 200 у.е.– через 50. Но если вы получаете хотя бы 400 у.е., при этом официально, а не в конверте, можно задуматься о покупке.
Рассмотрим ситуацию, когда человек, получающий 500 у.е. в месяц, хочет купить недорогую квартиру ($30 тыс). Ему понадобится кредит на срок до 10 лет. Не последнее значение для него имеет первоначальный взнос. Банки обычно рассчитывают срок кредита и необходимую сумму, исходя из половины зарплаты (должен же человек что-то кушать). Сейчас есть тенденция к снижению процентных ставок, а государственные мужи обещают, что скоро они установятся на уровне 8-10% годовых.
Впрочем, это предсказывали еще пару лет назад, после вступления в силу закона «Об ипотеке». Например, заместитель главного архитектора г. Киева Андрей Миргородский говорит, что к концу 2006 г. ставка по ипотечным кредитам снизится до 8%. По его словам, в России сейчас процент по таким кредитам доходит до 4%.
Пока что банки дают деньги на следующих условиях: "Правэкс" - первоначальный взнос - 5%, ставка 12% в долл., 16% в грн. "Аваль" - первоначальный взнос - 10% от суммы кредита, % ставка в долл. - 14, в грн -. 17,5. В банке "Крещатик" - первоначальный взнос 30%, ставка в валюте - 11%, в грн.- 15%. В ВаБанке минимальный взнос 30%, а в дальнейшем за право пользования кредитом придется платить 15% в долл., 23% в грн в год.
В разных банках различные условия, и порой приходится обзвонить едва ли не все, чтобы найти приемлемый вариант. Кроме того, проверять вас там будут под микроскопом, а именно: благонадежность и платежеспособность. Следует также иметь ввиду, что кроме процентной ставки, существуют еще обязательные платежи (страхование, обслуживание и т.д.). Они вносятся до получения кредита.
Если вопрос о кредите теоретически решен, можно приступать к поиску квартиры. Иногда действуют посреднические компании, но они, естественно, забесплатно не работают. А чем больше посредников, тем больше вероятность, что вас обманут, скажем, подсунут квартиру, рыночная цене которой значительно ниже. По крайней мере, из моего общения с посредниками я вынесла убеждение, что лучше все делать самому. Или хотя бы проверять.
Первичный или вторичный?
Существует много мнений, где квартиру покупать опаснее: на первичном рынке или на вторичном? Ответить однозначно нельзя, и там, и там покупателя подстерегает множество опасностей.
Вадим Г. купил квартиру в новом доме. Рассчитывал вселиться к определенному сроку, посему старую квартиру продал. Но строители подкачали, и ему с семьей пришлось полгода снимать частную квартиру. К сожалению, инвестиционные договора зачастую составлены так, что частный инвестор (т.е. покупатель) практически никаких прав не имеет.
В любом случае, специалисты по недвижимости советуют никоим образом не соглашаться на договор о долевом участии в строительстве. В нем предусмотрено равное партнерство инвестора и застройщика, следовательно, равная ответственность при проблемах со строительством. На практике это может означать, что вам годами придется ждать своей квартиры.
Квартиры покупают на разных стадиях строительства. Естественно, они по-разному стоят. На уровне закладки фундамента это будет одна цена, в готовом доме – совсем другая, значительно выше. Но, желая сэкономить, можно потратить больше на снимание жилья до окончания строительства.
В любом случае, доверять можно известной строительной компании (кстати, это касается и качества возводимого жилья). Если же вам предстоит иметь дело с малоизвестной компанией, лучше посоветоваться с юристами или риелторами. Кстати, при покупке квартиры консультироваться придется не раз, а делать это желательно с людьми незаинтересованными (личный брокер не в счет). Консультации и в агентствах недвижимости, и в юридических фирмах дают охотно.
Следует обратить внимание на наличие в инвестиционном договоре пункта о неустойке при просрочке сдачи объекта. Хотя обычно она составляет мизерную сумму – 100 у.е. А еще хорошо бы показать договор опытному юристу. И спросить у строительной компании лицензию на ведение строительной деятельности, разрешение на строительство дома.
Б/у квартира
Президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаренко отмечает, что квартира на вторичном рынке имеет некоторые преимущества. Вы сразу видите, что покупаете, расположена она в месте сложившейся застройки, посему можно оценить вид из окна, благоустройство окружающей территории. А то ведь в новостройке покупаешь квартиру с видом на парк или Днепр, а вскоре перед окнами вырастает новая высотка.
Но есть в б/у жилье и свои минусы. В первую очередь, это «квартирная» истории. Идеальный вариант – это первичная приватизация. Если же квартира много раз перепродавалась, проследить все сделки практически невозможно. А в случае, если первая сделка будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие.
Хорошо, если вы оформили сделку по полной стоимости. Но часто в документах значится стоимость квартиры по оценке БТИ, а это раз в десять меньше, чем вы заплатили. Если сделка будет аннулирована, естественно, вы получите только указанную сумму. Кстати, оформлять по «полной» желательно и с учетом положений закона «О налоге на доходы физических лиц», действие которого хотя и отсрочили, но не отменили. Так вот, там облагается налогом разница между покупкой и продажей. И если «купить» по цене БТИ, а продать потом «по полной», сумма налога будет внушительной.
Если в семье продавца квартиры есть дети, для них должно быть куплено жилье до оформления вашей сделки. Не имеют права продавать квартиру алкоголики, наркоманы, люди, страдающие психическими заболеваниями. Известны случаи, когда продавец, получив деньги за проданную квартиру, ложится в больницу на лечение от алкоголизма, или старичок – от атеросклероза. А потом суд признает сделку недействительной. Стороны возвращаются в исходное положение. Кстати, иногда денег уже нет, посему вернуть их не представляется возможным. Зато есть квартира. Ее у вас и заберут.
Существует «золотое» правило при сделках с недвижимость. Если вам не понравился хозяин, лучше отказаться от приобретения его жилья. Ведь в последствии многие вопросы придется решать полюбовно. С упрямым человеком или непорядочным будет сложно.
Следует обратить внимание на качество жилья. Если квартира на последнем этаже, а обои дешевенькие и недавно поклеены, скорее всего, течет крыша. То же касается и сырости. Если, войдя, вы почувствовали «подвальный» запах, это она. Поговорите с соседями, ведь вы же не захотите жить рядом с алкоголиками или наркоманами. Сходите в ЖЭК (кстати, к паспортистке – обязательно). Никому не отдавайте документы на квартиру, ведь при современной технике известны случаи подделки документов. Не возвращайте риелтору предварительный договор после окончания сделки.
Всего предусмотреть нельзя. Мошенники изобретают все более изощренные схемы. Опасайтесь, если посредник слишком расположен к вам. Кстати, нечестный брокер может устроиться на работу и в престижное агентство. Но если он берет за свои услуги значительно меньше, чем другие, это также должно насторожить.
…Я продавала и покупала квартиру пять лет назад. При этом я столкнулась с жуликами всех толков и похудела за месяц на 10 кг. Когда я рассказала об этом Александру Бондаренко, он сказал, что за границей риелтор семейный, как, скажем, юрист или врач. «Возможно, так будет и у нас. Лет через 10», - добавил главный специалист по недвижимости в Украине.
Мария Грималюк