Как формируется земельная рента в крупном городе

Поэтому предприятия, имеющие наиболее выгодное территориальное расположение, максимально используют его для повышения своей прибыли и рациональной организации производственного процесса. Это обеспечивает им экономию средств и времени для получения избыточного дохода – земельной ренты.
Немного истории
Еще в 1777 г. английский экономист Андерсон, на основе глубокого анализа зависимости прибыли сельскохозяйственных предприятий от плодородия почв, изложил основы теории земельной ренты, которые, однако, не привлекли внимания современников. В начале XIX в. английские экономисты Томас Мальтус и Дэвид Риккардо также почти одновременно изложили эту концепцию. Но более глубокое понимание земельной ренты, особенно в пределах больших городов, принадлежит немецкому ученому Йогану фон Тюнену.
В изложении фон Тюнена, земельная рента больших городов возникает вследствие того, что количество труда, которое расходуется на производство продукции, эффективность производства и стоимость поставок в центр хозяйственной системы на разных земельных участках складываются неодинаково. В зависимости от отдаленности участка земли от центра фон Тюнен предусматривал разные виды его хозяйственного использования и, соответственно, разные величины дохода, которые базируются на экономической целесообразности предпринимательской деятельности.
Однако идеальная модель Тюнена не воссоздает всей полноты и сложности процесса формирования ренты земель в крупном городе. Она будет постоянно нарушаться рядом других факторов. В их число входят и транспортная система, которая создает различный уровень доступности отдельных участков, и особенности городской застройки, а также емкость территории, определяющая то количество населения, которое может на ней проживать.
Эти новые факторы были изложены позднее в работах американских ученых-экономистов и землеустроителей Баржака и Хайта. Предложенная ими «секторная» модель земельной ренты предполагала, что стоимость земли в городе повышается вдоль радиальных центростремительных направлений магистралей, а также в районах, жилищный фонд которых имеет высокие показатели качества.
Как формируется рента?
Сейчас наиболее приемлемой считается линейно-узловая концепция, которая утверждает, что цена на землю в крупных городах повышается при приближении к радиальным магистралям с наибольшим возрастанием в историческом ядре и возле главных городских центров второго порядка.
Если мы посмотрим на карту Киева и на трехмерную модель распределения цен на землю (иллюстрации взяты из: Драпиковский А. И., Иванова И. Б. Оценка земельных участков. – Бишкек, «Ега-Басма», 2003. – 288 с.), то увидим яркое тому подтверждение. Так, в центре города сформировались наивысшие цены на земли жилищной застройки. В районе Печерска и Черепановой горы стоимость земель жилой застройки наибольшая в Киеве, однако ближе к Старонаводницкой ул. и Зверинцу она существенно снижается.
В отдалении от исторического ядра стоимость земель изменяется в зависимости от качества застройки и городской среды, а также от уровня коммуникативности и близости к местным подцентрам. В районах пл. Победы, Космонавтов, Ленинградской, Одесской площадей и прочих второстепенных ядер она намного превышает показатели окружающих районов.
На Русановке и Березняках, а также частично на Никольской Слободке цены на жилую недвижимость также отличаются. Эти районы имеют высокую комфортность условий, качественный жилищный фонд, а также достаточный уровень коммунального и инженерно-технического обслуживания.
Также на рисунках мы видим повышение цен на участки жилой застройки при приближении к узловым станциям метро, крупным магистралям, центрам обслуживания и торговли. Все это создает предпосылки к увеличению стоимости земель и, соответственно, их рентной прибыльности.
На что она влияет?
Урбанистическая концентрация населения и производства делает земли больших городов уникальным ресурсом. Занимая лишь около 3–4% от общей территории Украины, они обеспечивают проживание свыше двух третей населения, локализуют более чем 75% основных производственных фондов и около 95% финансово-кредитных и научно-исследовательских учреждений. Это создает для пользователей городских земель чрезвычайно благоприятные возможности для хозяйствования и предпринимательства.
По данным Министерства статистики Украины, производительность труда на промышленных предприятиях больших городов на 28% выше, чем средняя по стране. Города с количеством населения более 1 млн человек приносят чистой прибыли в бюджет государства в расчете на одного занятого в отрасли материального производства в 2,2 раза больше по сравнению с городами, которые имеют только 100 тыс. жителей.
Большие города характеризуются исключительно разветвленной системой разделения труда, наличием значительного количества научно-исследовательских учреждений и проектно-конструкторских бюро, высококвалифицированных кадров, распространением технических и социальных инноваций. Среда больших городов создает более благоприятные условия для концентрации производственной деятельности и сферы услуг. Исходя из этого, предприниматели получают высокий уровень прибыли за счет всестороннего развития общества, наличия современной инфраструктуры и высокого уровня инженерного обустройства.
Таким образом, земли больших городов ценны тем, что имеют способность давать дополнительную прибыль, которая возникает в них, прежде всего, благодаря удобству местоположения. Эта дополнительная прибыль, собственно, и представляет собой капитализированную земельную ренту.