К вопросу о новых финансово-кредитных механизмах
Вопросу строительства жилья всегда уделялось много внимания.
Вот и сейчас, можно сказать "с лупой в руках", идет изучение нового Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (далее по тексту Закон). Так что же Закон грядущий принесет нам в ближайшем будущем? Фактически упомянутый документ пытается выстроить четкую систему финансирования строительства в Украине. И это разумно, ведь если существует четкое разграничение обязанностей — строители строят, а банки финансируют — возникает уверенность в конечном результате. В особенности, когда государство взяло да и урегулировало эти отношения, определив таким образом "четкие правила игры". С практической точки зрения, на наш взгляд, предлагаемая схема работы через Фонды финансирования строительства (ФФС) достаточно надежна для всех участников: как для доверителей, так и для финансовых учреждений (банков). Однако единственный это вариант финансирования строительства жилья или есть и другие пути? Вопрос остается открытым, и в ближайшее время мы ожидаем соответствующих разъяснений Комитета ВР по вопросам финансов и банковской деятельности. Кроме того, этот вопрос поднимался на страницах "Бухгалтера" (№4'2004 г.) и "Бизнеса" (№50 за 2003г., №4 за 2004 г). По всей видимости, новый Закон будет не только стимулировать развитие ипотеки, но и создавать правовые основы для развития долгосрочного кредитования строительства жилья. Он, на наш взгляд, предлагает цивилизованную форму регулирования отношений в области строительства жилья. Давайте более детально проанализируем некоторые его моменты.
Поскольку доверитель передает управителю ФФС свои "кровные" деньги, следует прежде всего определиться с институтом доверительной собственности, а также с правоотношениями участников. Ч. 2 статьи 316 Гражданского Кодекса (ГК) устанавливает право доверительной собственности как особое право, которое возникает в силу закона или договора управления имуществом. Так что же это такое доверительная собственность? Обратимся к Закону Украины "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечными сертификатами" (далее по тексту Закон "Об ипотечном кредитовании"). Статья 29 Закона "Об ипотечном кредитовании" дает определение доверительной собственности, а именно: "Доверительной собственностью, согласно данному Закону, является особая форма договорных имущественных отношений, которая регулирует распоряжение платежами по ипотечным активам, переданными установителем во владение, пользование и распоряжение управителю". То есть в понимании данного Закона — это особая форма договорных отношений. И возникает доверительная собственность в силу договора. Можно сказать, что это собственность, которая возникает не у собственника, а у лица, которому передано право управления имуществом. К сожалению, законодатель не дает определения доверительной собственности. В частности Закон устанавливает, что доверительная собственность у управителя ФФС возникает в силу Закона, поскольку статья 6 Закона четко указывает, что управитель является доверительным собственником полученного им в управление имущества. То есть закон "Об ипотечном кредитовании" устанавливает доверительную собственность, но не определяет ее. Следующей строкой той же статьи устанавливается, что управитель осуществляет управление имуществом согласно Правилам и договору управления имуществом. Из этого следует, что собственность — доверительная (хотя неизвестно, что это такое для этого Закона), и возникает она в силу закона, а взаимоотношения строятся на основании договора управления имуществом. Хотя в статье 14 Закона, этот договор почему-то назван договором об участии в ФФС. Таким образом, теперь мы знаем, что у нас есть доверительная собственность и даже знаем, где она применяется. Но что это такое нам неизвестно. Возможно, "телега" запряжена опять впереди лошади, но ничего, главное что едем.
Следует также обратить внимание, что ФФС могут быть созданы в следующих видах:
ФФС типа А, где текущую цену измеряемой единицы объекта строительства, потребительские свойства объекта инвестирования, коэффициент этажности и комфортность определяет застройщик. При этом он принимает на себя риск относительно недостаточности средств, привлеченных на сооружение объекта строительства;
ФФС типа Б, где застройщик берет на себя обязательства придерживаться рекомендаций управителя ФФС. При этом управитель для покрытия рисков недостаточности средств, привлеченных на сооружение объекта строительства, заключает договор страхования подобного коммерческого риска. Такой договор является обязательным.
Особо следует подчеркнуть, что создание ФФС типа Б возможно только при наличии у управителя соответствующего разрешения на принятие на себя коммерческих рисков. Такое разрешение выдается Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг Украины. И правда, откуда банку знать все нюансы строительства? Однако основной вопрос заключается в следующем: какие требования будет предъявлять госкомиссия к ФФС типа Б?
Кроме того, Законом предусмотрен ряд обязательных условий. Так, например, обязательным условием для заключения соглашения между управителем и застройщиком является обеспечение выполнения обязательств застройщика путем установления ипотеки. Причем законодатель предусматривает, что предметом ипотеки выступают имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. Что же касается формы такого договора, то он должен быть заключен в письменном виде и нотариально заверен.
Одновременно с договором ипотеки заключается договор уступки имущественных прав на недвижимость с отлагательными условиями и договор поручения с отлагательным условием, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий соглашения поручается исполнять функции застройщика. Перечисленные обязательные условия, предусмотренные в законе, безусловно, делают его привлекательным для управителя. А что в этом случае заманчиво для доверителя? Во-первых, банк-управитель несет ответственность за свободные денежные средства, которые временно не переданы на финансирование строительства, собственными средствами. Во-вторых, в случае банкротства банка-управителя ФФС в ликвидационную массу входить не будут, кроме того, активы ФФС учитываются отдельно от активов банка. Дополнительным обязательным условием для заключения договора между управителем и застройщиком является заключение застройщиком с определенной управителем страховой компанией договоров обязательного страхования:
Такой подход к гарантиям качества и сроков выполнения строительных работ не может не радовать управителя, однако, по всей видимости, затраты на обеспечение подобных гарантий лягут на плечи доверителя и в свою очередь могут повлечь повышение цен на строительство жилья.
Но как было сказано в начале статьи, этот закон призван стимулировать рынок долгосрочного кредитования жилищного строительства, поэтому можно предположить, что банки будут выдавать долгосрочные кредиты доверителям ФФС, а дополнительные расходы будут компенсироваться низкой процентной ставкой.
