Индикаторы рынка недвижимости Киева от 20.04.2015.

В предыдущем еженедельном обзоре информационно-аналитического отдела Домика мы писали о том, что плавное снижение средних цен предложений не устраивает большинство покупателей. Они рассчитывают на резкое падение цен. Дополнительные уступки продавцов в пределах 10% при проведении торгов многим покупателям представляются явно недостаточным аргументом.

Читайте также: Средние цены предложений квартир в Киеве продолжают плавно снижаться

На прошедшей неделе количество сделок снизилось. Одновременно снизилось количество заявок на покупку и просмотров. Как и в предыдущие годы, определенную роль в этом сыграли Пасхальные праздники. Однако, по мнению специалистов Домика, были и другие причины снижения деловой активности.

Одна из этих причин – распространение в среде потенциальных покупателей вывода о том, что спешить с приобретением киевской недвижимости сейчас не стоит. Ибо цены будут снижаться и дальше. Этот вывод подкреплен не только общими рассуждениями и материалами СМИ, но и непосредственным участием достаточно большого количества потенциальных покупателей в просмотрах и торгах. В ходе торгов они почувствовали, что немало продавцов морально готовы к существенному снижению цен, но пока откладывают принятие кардинальных решений.

Насколько обоснован подобный вывод – покажет будущее. Настроения на рынке может изменить зарегистрированный в Верховной Раде законопроект, направленный на остановку и даже снос строек, ведущихся с нарушением строительных норм. На сегодняшний день более 40 столичных многоэтажных домов — самовольное строительство. А всего, по оценкам Киевсовета, в Киеве 187 проблемных участков, которые могут подпасть под такой закон.

Читайте также: В Киеве снесут незаконные стройки

То, что строительство в Киеве многие годы «крышевалось» чиновниками-взяточниками и шло со значительными нарушениями, ни для кого не секрет. Но замораживать и сносить десятки фактически построенных домов – явный перебор. Особенно в условиях экономического кризиса, войны и потоков беженцев.

Денег на снос ни у кого нет, равно как нет их и на компенсацию затрат инвесторов. Скорее всего, все эти инициативы закончатся сносом лишь несколько домов, да и то в случае, если они представляют реальную угрозу жизни и здоровью людей. А вот серьезнейший удар по строительной отрасли, массовые акции протестов и судебные иски инвесторов гарантированы. Кровавые столкновения – вполне реальны. Не зря говорят, дорога в ад выстлана благими намерениями.

Особенностью прошедшей недели стало заметное укрепление курса национальной валюты. Графики статистики цен, как в гривнах, так и в долларах сразу же на это отреагировали. Причем отреагировали излишне резко, что внесло определенную сумятицу и дополнительные погрешности в статистику цен предложений. А это, в свою очередь, привело к росту уровня неопределенности и явно не способствовало принятию ответственных решений.

Безусловно, продавцы обязаны реагировать на изменения курсов валют. Но помня при этом о высокой инерционности рынка недвижимости. Киевская недвижимость – это не тот товар, цены на который необходимо менять ежедневно вслед за изменением текущего курса доллара. Важно понимать, что подавляющее большинство покупателей оценивают недвижимость с точки зрения достаточно долговременных перспектив. И хотя некоторые из них могут уточнять текущую цену каждые три дня, тем не менее, с принятием решений обычно никто не спешит. Колебания цен то вверх, то вниз покупатели нередко расценивают как излишнюю нервозность и слабую сторону продавцов. Суета, стремление в считанные часы отреагировать на колебания курсов валют, могут лишь навредить на рынке недвижимости.

Так что продавцам имеет смысл тщательно продумать свою тактику изменения цен предложений и размеров уступок на торгах. Подчинить эту тактику общей стратегии решения жилищных и финансовых проблем.

По данным портала Domik.ua изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка следующие:

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже представлены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Деснянском районе.

Средние цены предложений в гривнах за квартиру в Деснянском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Днепровском районе:

- за последний месяц снизилась на 3,0%;

- за последние три месяца выросла на 29,9%;

- за последние полгода выросла на 51,9%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных квартир в Днепровском районе:

- за последний месяц выросла на 1,6%;

- за последние три месяца выросла на 45,8%;

- за последние полгода выросла на 65,8%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных квартир в Днепровском районе:

- за последний месяц выросла на 0,2%;

- за последние три месяца выросла на 46,1%;

- за последние полгода выросла на 76,0%.

Средние цены предложений в долларах за квартиру в Днепровском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Днепровском районе:

- за последний месяц снизилась на 6,5%;

- за последние три месяца снизилась на 16,4%;

- за последние полгода снизилась на 22,4%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Днепровском районе:

- за последний месяц снизилась на 2,3%;

- за последние три месяца снизилась на 6,1%;

- за последние полгода снизилась на 15,2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Днепровском районе:

- за последний месяц снизилась на 3,9%;

- за последние три месяца снизилась на 5,9%;

- за последние полгода снизилась на 10,1%.

На диаграмме представлены изменения соотношений средних цен предложений квартир в Днепровском районе.

Как видно на графиках и диаграмме, в Днепровском районе за последний месяц средние цены предложений в долларах за квартиру наиболее существенно снизились в сегменте «однокомнатные квартиры»; в сегменте «двухкомнатные раздельные» снижение средних цен минимально. Выводы из этого участники рынка, меняющие квартиры в пределах Днепровского района, могут сделать сами. Другое дело, что показанные выше ценовые соотношения могут через несколько месяцев измениться.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015