Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве

На этой неделе цены на квартиры в Киеве снова незначительно снизились. Снижение средней не аппроксимированной стоимости составило 0,3%, при этом в разных сегментах показатели отличаются. Например, квартиры возле метро упали в цене на 0,4%, однокомнатные в среднем по городу – на 1,9%, а двухкомнатные – на 0,8%. Стоимость квартир в новостройках на вторичном рынке в последнее время демонстрирует постепенный, но стабильный рост – на этой неделе они подорожали на 0,6%.

Читайте также: Факторы роста. Какие квартиры будут расти в цене

Несмотря на еженедельные колебания, общая динамика цен остается положительной. За месяц квартиры на вторичном рынке подорожали на 1,4, а по сравнению с ценой годичной давности – на 13%. Интересно, что положительную динамику демонстрирует большинство типов квартир, кроме однокомнатных и «гостинок». Так, двухкомнатные раздельные за год подорожали на 13,4%, трехкомнатные раздельные – на 14,3. Квадратный метр однокомнатной квартиры в ноябре 2017 стоит столько же, сколько и год назад. За последний месяц цены на них несколько снизились, однако, если мы посмотрим график, то увидим, что общая динамика в этом сегменте тоже положительная. Выраженную отрицательную динамику демонстрируют только «гостинки».

Почему так происходит и какие выводы можно сделать?

«Гостинки» – самые бюджетные квартиры на рынке, зачастую самого низкого качества. Главные их недостатки – это маленькие площади, большое количество квартир в доме и на этаже, изношенность конструкций и коммуникаций и низкий социальный статус жильцов, среди которых немало маргиналов.

Читайте также: Три подхода к модернизации столичных хрущевок

Тем не менее, «гостинки» по-прежнему пользуются спросом среди покупателей с ограниченным бюджетом и необходимостью быстро заселиться в квартиру. Те, кто располагает хоть чуть-чуть большими средствами и временем, отдают предпочтение новостройкам , тем более, что застройщики сегодня предлагают немало современных эквивалентов «гостинок» – так называемые «смарт-квартиры ». При столь же ограниченной площади эти квартиры находятся в новых домах с новыми коммуникациями, а социальный статус будущих жильцов примерно равен.

В течение последних 2-3-х лет новостройки составляют около половины продаваемых на рынке квартир, и их доля в общей структуре предложения постепенно растет. Что, по мнению аналитиков Domik.ua , обуславливает рост средней по городу цены квадратного метра.

Если мы посмотрим таблицу изменения цен в домах разного типа, мы увидим, что больше всего за прошедший год упали в цене квартиры в панельных домах.

Большинство «гостинок» располагается в домах серий «старая панель», «типовая панель» и «старый кирпич». Интересно, что в целом в домах серии «старый кирпич» средняя цена за год снизилась на 1,3%, а в кирпичных домах гостиничного типа снижение цены составило уже 5,7%.

Больше всего «гостинки» подешевели в домах серии «типовая панель» – на 14,2% за год. Снижение цен на квартиры этого типа в домах серии «старая панель» составило 7%.

«Стабильное снижение цен на квартиры в домах гостиничного типа на фоне роста средней по городу стоимости свидетельствует о расслоении рынка, - комментирует главный аналитик портала недвижимости Domik.ua Виталий Котенко. – Квартиры в новостройках на вторичном рынке постепенно дорожают, особенно это касается новых кирпичных домов, где цены за год выросли больше всех остальных сегментов. Увеличение доли новых домов в общей структуре предложения обуславливает рост в среднем по рынку. Однако это отнюдь не является сигналом для повышения цен на квартиры абсолютно для всех продавцов. Безудержного роста цен на все квартиры уже не будет – ценовая динамика во многом будет зависеть от качества, состояния и возраста дома. Этот фактор стоит учитывать и продавцам, и покупателям квартир. Покупая в текущем году старое малоликвидное жилье, вы рискуете, что за 3-4 года оно потеряет еще около четверти своей стоимости».

Читайте также: Самая ликвидная недвижимость – какое жилье не падает в цене

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18870 объектов – это на 0,9% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках в Шевченковском районе – за полгода они подорожали на 11,6%, что является самым высоким показателем по Киеву:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Шевченковского района :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы можем видеть стремительный рост средней стоимости одно- и трехкомнатных квартир в новостройках Шевченковского района, начиная с конца августа – начала сентября этого года. Рост цен на двухкомнатные квартиры в этот период тоже отмечается, но выражен он меньше, а из-за снижения в мае-июне средняя цена в сегменте сегодня ниже, чем в мае-июне.

Новостройки Шевченковского района, как и весь его жилой фонд, очень разнообразны. Это и клубные дома в историческом центре, и панельки экономкласса на Нивках или Сырце. Но, судя по тому, что стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в новостройках самая низкая, а трехкомнатных – самая высокая, в Шевченковском районе преобладает предложение более статусных объектов. Застройка района новыми домами ведется очень активно, но предложение квартир в них на вторичном рынке не так уже велико. Его изменения являются одной из причин колебания цены.

В последнее время были заключены такие сделки:

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 68,7 кв. м, жилая – 41,4, кухня – 8,5. Квартира расположена на третьем этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $51 000 ($742/кв. м).

Четырехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Евгения Коновальца, Печерский район, Печерск . Общая площадь квартиры – 130,8 кв. м, жилая – 73,1, кухня – 25. Квартира расположена на 23-м этаже 25-этажного дома. В квартире несколько лоджий, два санузла, кухня-столовая. Столярка старая, сантехника новая, на полу паркетная доска. Состояние квартиры – «сделан современный качественный ремонт». Цена – $130 000 ($994/кв. м) + $20 000 – место в подземном паркинге.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017