Исследование цен на квартиры вторичного рынка недвижимости Киева в 2019 году

Редакция портала Domik.ua продолжает исследовать вторичный рынок недвижимости регионов Украины и знакомить читателей с его последними тенденциями. В этом материале журналисты изучили цены на квартиры в Киеве, расспросили риэлторов о том, какое жилье пользуется спросом среди покупателей, и узнали, что можно приобрести в столице за $19 тыс.

Спрос на квартиры в пригороде Киева

Столичный пригород набирает все больше очков среди инвесторов в связи с выгодными ценами на жилье. В среднем квартира в 5-10 км от Киева стоит на 15-20% дешевле, чем в столице.

Чаще всего потенциальные покупатели рассматривают вариант приобретения квартир в Софиевской и Петропавловской Борщаговке, Броварах, Буче и Ирпене. Кроме цен, жилые комплексы пригородов привлекают покупателей расположенными поблизости лесными массивами, озерами и чистым воздухом.

Как утверждает Артем Прокофьев, эксперт и юрист АН «КиевДомСервис», очень заманчива и перспективна идея пригородных таунхаусов. «Но так как пригородные застройщики в основном частники, то такое жилье зачастую не подключается к городским коммуникациям, и хорошая задумка терпит крах», — сокрушается эксперт.

Читайте также: Топ-3 самых выгодных по цене новостроек под Киевом

В столичном жилом массиве Троещина — одни из самых доступных цен на жилье

Цены на квартиры в домах старого жилого фонда Киева

Недвижимость на вторичном рынке Киева покупают те, кто не готов ждать и рисковать средствами, вкладываясь в неоконченное строительство. Как утверждает Артем Прокофьев, старый жилой фонд конкурирует с новостройками более удачным месторасположением и сформированной инфраструктурой. Рассматривая варианты жилья, потенциальные покупатели отдают предпочтение кирпичным домам или «сталинкам». Квартиры в чешских проектах или «хрущевках» обычно покупаются под расселение. «Наибольшим спросом пользуются квартиры под ремонт с низкой ценой либо квартиры в  жилом состоянии, оснащенные кондиционером и бойлером. Запрос на такое жилье делится в соотношении 60% на 40%», — утверждает Римма Зятькова из АН «КиевДомСервис».

Ирина Кулакова, риэлтор с 11-летним стажем и специалист по операциям с недвижимостью в АН «Альянс-Брок», отмечает: меньше шансов быстро продаться у квартир на первых и последних этажах, у «двушек» со смежными комнатами и расположенных в панельных домах.

Как сообщили риэлторы, в тренде квартиры с максимальной полезной площадью — одно- или двухкомнатные. Трехкомнатные пользуются большим спросом в новостройках, чем на вторичном рынке.

«Если речь идет о старом жилом фонде, то спрос распределяется следующим образом: 30% покупателей интересуются однокомнатными, 25% — двухкомнатными, 25-30% — трехкомнатными и 15-20% — всем, что больше», — подсчитывает Артем Прокофьев.

Какой же суммой нужно располагать, чтобы обратиться к риэлтору с просьбой подыскать жилье? «Минимальный бюджет, с которым я работаю, это $25 тыс. Сейчас самая дешевая квартира, которую могу предложить, —  гостинка на Троещине в хорошем состоянии общей площадью 32 кв. м», — рассказывает Римма Зятькова. Ее коллега Артем Прокофьев называет минимальный ценовой диапазон $35-40 тыс. и в пример приводит однокомнатную на улице Драгоманова площадью 43 кв. м и ценой $40 тыс.

«Тенденция цен на квартиры вторичного рынка уже много лет идет на понижение, — говорит Ирина Кулакова из «Альянс-Брока». — На сегодня у нас есть «гостинка» 22 кв. м на Борщаговке за $19,5 тыс.»     

Тем же, кто не привык гнаться за доступностью, риэлторы могут предложить варианты с максимальной стоимостью. Самая дорогая квартира в портфеле Ирины Кулаковой стоит $8,5 млн, Риммы Зятьковой — $270 тыс. Впечатляют не только ценники, но и площадь такого жилья — 1000 кв. м и 211 кв. м соответственно.

Традиционно квартиры с самой высокой стоимостью расположены в центре города — это Печерский район, Шевченковский и Голосеевский центры. Самые недорогие, по словам Ирины Кулаковой, — в Святошинском и Деснянском районах. Популярностью пользуются спальные жилые массивы, в которых есть метро: Оболонь, Позняки, Теремки.

Изучив данные, предоставленные экспертами, редакция составила срез минимальных цен на квартиры в Киеве:

Читайте также: ТОП-10 массивов Киева с самыми дорогими однокомнатными квартирами: анализ вторичного жилья

Квартиры в новостройках на вторичном рынке недвижимости Киева

Вторичный рынок недвижимости — это не только старый жилой фонд, но и квартиры в новостройках, уже введенных в эксплуатацию. Многие рассматривают покупку квадратных метров как надежный способ инвестиций: приобретают на этапе строительства, а продают уже после его окончания, когда квартира ощутимо прибавляет в цене. Такое жилье от собственника считается вторичным, даже если в нем никто не жил.

«Зачастую в новостройках покупают приезжие в Киев люди — порядка 30-35%», — говорит Римма Зятькова. По ее словам, главное предпочтение покупателей — новые коммуникации, практичность планировок, доброжелательные соседи. Артем Прокофьев добавляет к этому списку возможность установки счетчиков на тепло, развитую транспортную и социальную инфраструктуру.

Спросом у покупателей квартир в новостройках пользуются два класса жилья: «эконом» и «комфорт».

«Люди не всегда могут позволить себе купить то, что хочется. Ориентируясь на свою заработную плату, чаще всего приобретают жилье экономкласса. Там лучше планировки, чем в старом жилом фонде, новые коммуникации, лифты, уже современные окна и батареи. Просчитывая стоимость ремонта в старых квартирах, которые стоят дешевле, клиенты все-таки решают покупать жилье в новострое», — уверяет Ирина Кулакова. С ней согласен Артем Прокофьев, подчеркивающий, что бизнес-класс минимально представлен на рынке вторичного жилья, и спрос на него такой же. «В «бизнесе», конечно, другой подход к выбору, — важно месторасположение, паркинг желательно подземный, закрытая территория. В общем, все то, на что в «экономе» и «комфорте» не сильно обращают внимание», — говорит эксперт.

Средняя стоимость жилья в новостройке, разумеется, выше, чем в домах старого жилого фонда. Она варьирует в зависимости от площади, планировки, качества ремонта, этажа и месторасположения дома. Исходя из названных риэлторами цифр, редакция составила срез средних цен на квартиры в новых жилых комплексах Киева.

Читайте также: ТОП-10 массивов Киева с минимальной ценой однокомнатных квартир: анализ вторичного жилья

Какой процент торга при продаже

Выставляя жилье на продажу, владелец закладывает в цену определенную сумму, на которую готов торговаться. По словам Ирины Кулаковой, чем сильнее мотивация собственника поскорее продать квартиру — например, срочный выезд за границу или необходимость собрать средства на лечение, — тем выше процент торга.

Римма Зятькова уверяет, что все зависит от стартовой цены: если она правильно сформирована, то обычно торг может составить 3-15%. Если же стоимость первоначально завышена собственником, то задача риэлтора аргументированно привести ценник в соответствие с реалиями рынка. Этот процесс может уменьшит цену на 30-35% от первоначальной.

Артем Прокофьев называет похожие цифры: 5-18% — диапазон приемлемого торга для тех квартир, которые пользуются активным спросом. «Если же объект на рынке больше шести месяцев, то первоначальная цена «я хочу» от цены «продано» может отличаться значительно — бывали случаи скидки даже 40%. При этом большую часть торга берет на себя эксперт по продаже, который аргументированно объясняет необходимость такой скидки собственнику», — рассказывает риэлтор.

Как работают риэлторы

Кроме торга, профессиональный риэлтор умеет и многое другое. В его компетенцию входит знание рынка недвижимости, аналитика и рекомендации, куда лучше вложить средства. Обращаясь в агентство, покупатель должен заплатить за его услуги около 5% стоимости жилья. При этом он может рассчитывать на то, что профессионалы подберут объект по заявке, согласуют все параметры, организуют переговоры о покупке и обеспечат юридическое сопровождение сделки. «Также это помощь в вопросах снятия с регистрации или воинского учета, с решением других проблем. Риэлтор минимизирует риски для обеих сторон сделки с настроем на результат», — утверждает Артем Прокофьев.

Более детально изучить вторичный рынок недвижимости Киева и проголосовать за лучший район столицы можно на форуме Рынок квартир Киева и вторичный рынок в целом.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019