Ипотеку отстрочили

Такого поворота событий Комиссия никак не ожидала. Проект закона «Об ипотечных ценных бумагах» был положительно оценен в профильном комитете и одобрен Главным научно-экспертным управлением. «Мы рекомендовали закон к принятию», — сообщил главный консультант Комитета по вопросам финансов и банковской деятельности Владимир Ясинский.
Основных замечаний к законопроекту два. Первое касалось нецелесообразности принятия еще одного специального закона, регулирующего условия обращения ипотечных ценных бумаг. Поэтому в зале прозвучало предложение включить законопроект в качестве дополнения либо к Закону о ценных бумагах и фондовом рынке, либо к Закону об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах.
Подобные предложения в ГКЦБФР считают как минимум нелогичными уже хотя бы потому, что поручение о разработке правительством специального закона об ипотечных ценных бумагах содержится в заключительных положениях Закона об ипотеке. Кроме того, в начале этого года Верховной Радой были приняты изменения к 1-й статье закона о ценных бумагах и фондовом рынке, согласно которым условия выпуска ипотечных ценных бумаг должны определяться только специальными законами. «То есть регламентация условий выпуска и обращения ипотечных облигаций в специальном, отдельном законе вполне правомерна. Тем более что на 1 января 2004 года вступил в силу Закон об ипотечном кредитовании, устанавливающий условия обращения исключительно ипотечных сертификатов. Летом 2003 года решением правительства ГКЦБФР было поручено в кратчайшие сроки (за 4 месяца) разработать закон об ипотечных ценных бумагах во исполнение Закона об ипотеке», — рассказывает Алена Табала, заместитель начальника управления развития законодательства ГКЦБФР.
Однако главным препятствием на пути принятия законопроекта в первом чтении стала обеспокоенность представителей левых фракций тем, что данный закон способствует превращению земли в товар. «В проекте закона об ипотечных ценных бумагах понятие земли вообще не встречается. Согласно документу права требования по возврату основной суммы долга, уплаты процентов по кредитным договорам, обеспеченные ипотекой либо закладная на недвижимое имущество заемщика могут составлять часть покрытия по ипотечным облигациям. Недвижимостью в данном случае может быть и земельный участок, который заемщик может заложить с целью получения кредита в банке. Однако при включении недвижимого имущества в ипотечное покрытие титул собственника сохраняется за заемщиком, и никто не может лишить его прав собственности, если он (заемщик — ред.) добросовестно выполняет свои обязательства по возврату кредита. Вопросы ипотеки земли решаются на кредитном рынке, где решение о ее залоге будет приниматься заемщиком, а не на рынке ценных бумаг. В проекте акцент делается на формирование ипотечного покрытия выпусков ипотечных облигаций с жесткими условиями отбора активов», — комментирует г-жа Табала.
Законопроект об ипотечных ценных бумагах устанавливает условия выпуска и обращения двух видов ипотечных облигаций, что вполне отвечает правительственной концепции развития двухуровневого рынка ипотечного кредитования в Украине. Эмитентами обычных облигаций будут выступать непосредственно сами кредиторы (например, комбанки), а структурированных — только специализированные ипотечные учреждения второго уровня, приобретающие у кредиторов права-требования (т. е. стоимость кредита вместе с риском). Главной особенностью украинского законопроекта стало положение о том, что в случае банкротства эмитента активы, составляющие покрытие ипотечных облигаций, не включаются в ликвидационную массу. «Высокая надежность ипотечных облигаций признана во всем мире. Однако данное положение позволяет инвесторам быть еще более уверенными, ведь даже дефолт (или другое ухудшение хозяйственной деятельности) эмитента никак не скажется на обеспеченности облигаций», — комментирует Алена Табала. Также в законе устанавливается максимально возможный коэффициент ипотечного покрытия обычных облигаций (соотношение между общей номинальной стоимостью облигаций и размером их покрытия) на уровне 80%. Это сделано для защиты от ценовых рисков.
Очевидно, что непринятие данного закона существенно задерживает развитие полноценного ипотечного рынка в нашей стране. «Если условия обращения ипотечных облигаций не будут регламентированы, это приведет к дальнейшему обострению проблем, связанных с доступом к источникам финансирования для жилищного кредитования населения на реальных для него условиях. Кроме того, отсутствие на финансовом рынке обеспеченных инструментов с низким уровнем риска затруднит нормальную реализацию пенсионной реформы», — объясняет Сергей Волков, директор Украинской ипотечной ассоциации.
Несмотря на неудачу, Комиссия не собирается сидеть сложа руки. В ближайшее время в Комитет по вопросам финансов и банковской деятельности будет подано официальное письмо с просьбой о повторном рассмотрении законопроекта.