Ипотека против арендодателей
Кредиты на покупку офисов могут отнять хлеб у владельцев «доходных деловых квадратных метров»
Специалисты по недвижимости и представители банковских структур, участвовавшие в проведении «круглого стола», посвященного вопросам кредитования сделок с объектами коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на отечественном рынке ипотеки.
Судя по данным, которые привел заместитель председателя правления УкрСиббанка Роман Чумак, сегодня наблюдается устойчивая тенденция роста ипотечных кредитов, выданных на покупку нежилой недвижимости: если в начале года, по данным Чумака, операции с такими объектами занимали 30–40% отечественного рынка ипотеки, то сегодня их доля поднялась до уровня 50%.
Наиболее перспективными для развития коммерческой ипотеки участники «круглого стола» назвали те сегменты рынка коммерческой недвижимости, на которых традиционно присутствует массовый спрос – небольшие офисы, малоформатные магазины, кафе, склады… Между тем, в целом украинская ипотека, судя по статистическим данным Минюста Украины, все еще находится на ранней стадии своего развития: на сегодняшний день в стране лишь 10% операций по покупке недвижимости происходят с использованием заемных средств.
Стимулирующее влияние на развитие коммерческой ипотеки, высказали мнение некоторые участники «круглого стола», вероятно, окажет растущая ликвидность объектов торговой, офисной и складской недвижимости. Кроме того, коммерческая ипотека имеет серьезное преимущество по сравнению с жилой: в случае невозврата кредита, юридическая процедура отчуждения недвижимости у должника значительно проще, чем в ситуации, когда предметом залога выступает жилье. Но при этом и риски возникновения подобных неприятных как для кредитора, так и для его клиента ситуаций значительно выше, чем в жилом секторе, ибо погашение ссуды всецело зависит от текущего финансового состояния заемщика.
Покупка недвижимости в кредит, по мнению ряда участников «круглого стола», становится более популярной, чем аренда деловых помещений. Ведь выплачивая банку-кредитору суммы, соизмеримые с уровнем арендных ставок, предприятие через определенный срок становится владельцем занимаемого помещения. Согласно подсчетам специалистов Укрсиббанка, ежегодно коммерческие структуры, работающие в Украине, тратят на арендные платежи 160–200 млн. гривен. Подобные денежные потоки весьма привлекательны для финансистов и заставляют их выходить на рынок, который ранее принадлежал исключительно владельцам «доходных офисных м2». Тем временем, Украинская независимая ипотечная ассоциация (УНИА) заявила о намерении разработать стандарты ипотеки коммерческой недвижимости.
Сергей ВОЛКОВ, исполнительный директор Украинской независимой ипотечной ассоциации:
– Эти стандарты будут носить рекомендательный характер, однако они создадут точку опоры в вопросах оценки коммерческой недвижимости, которая выступает предметом залога по ипотечному договору. Именно проблема адекватной оценки стоимости таких объектов сегодня представляется крайне актуальной. Ведь на практике два стоящих рядом магазина могут существенно отличаться друг от друга по товарообороту, потоку покупателей. А значит и ликвидность, рыночная цена их может быть разной. Поэтому для кредитора очень важно правильно оценить стоимость объекта до заключения договора, это даст ему дополнительные гарантии, что он не понесет финансовых потерь.
Евгений ПУШКАРЬ
