Ипотека по-немецки

Следует отметить, что в целом немецкая система достаточно локальна. Это отлично функционирующий механизм, созданный для работы внутри одной страны. В Германии существует целая сеть специальных ипотечных банков. Они кредитуют всех желающих под залог земельных участков и квартир. Ипотечное кредитование здесь основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. Это позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество и обеспечить инвестору ясное представление о том, кто является собственником недвижимости.
Одним из важнейших принципов германской ипотеки является жесткий надзор государства за деятельностью ипотечных банков. Каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта, который должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора. Для этого банк официально назначает лиц, проверяющих правильность расчета реальной стоимости объекта залога.
На сегодняшний день развитие банковской системы Германии, совместно с лояльным законодательством и надзором государства за деятельностью банков, позволяет предоставлять кредиты гражданам и предприятиям на различные сроки - от года до 30 лет.
"Золотое правило" германской банковской системы гласит: долгосрочные вложения должны быть непременно обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами. Основным объектом для финансирования долгосрочных инвестиций является недвижимость. Правильно организованный учет недвижимости способствует росту цен и привлекательности инвестирования в земельные участки, жилищный фонд, промышленные объекты.
Существует и возможность кредитования на приобретение имущества, по которой заемщик выплачивает в пределах 50 % стоимости объекта недвижимости, а на недостающую сумму (50% и более) получает кредит. Проценты за использование такого вида кредита зависят от банка и привлекательности инвестиционного проекта и колеблются от 5,1% до 8% годовых. Кредитуют, как правило, рентабельные объекты, эксплуатация которых в дальнейшем позволит погасить сумму кредита и проценты за его использование. Это могут быть жилищный фонд, предназначенный для последующей сдачи внаем, объекты торговли, общественного питания или сервисного обслуживания.
Кроме того, есть возможность использования системы страхования, по которой можно застраховать риск не возврата кредита на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств, а также создать накопитель средств. Суть использования органа страхования как накопителя сводится к тому, что устанавливается ежемесячно взнос, который уплачивается на протяжении действия кредита. Размер взноса определяется в зависимости от срока, суммы кредита, уровня инфляции и других факторов. Сумма выплат, которую необходимо произвести в орган страхования, составляет приблизительно 40-50 % от суммы кредита. По наступлению срока возврата кредита органом страхования производится полное его погашение.
Широко распространена в Германии и субсидируемая государством система Bausparvertrag (строительно-сберегательный договор), то есть накопление определенной суммы по договору с банком исключительно для строительства или приобретения жилища в будущем. Любой желающий приобрести квартиру или дом может в течение 6-8 лет накопить часть необходимой ему суммы, а уже остальное (на весьма льготных условиях) ему предоставит банк.
Государство со своей стороны также всячески поощряет приобретение собственного жилья, освобождая его владельцев на четыре-шесть лет от уплаты части налогов. Или предоставляя им возможность списывать кое-какие расходы. Правда, такие льготные кредиты предоставляются лишь молодоженам и многодетным семьям на сумму, равную одной трети полной стоимости жилья, но - не более чем на 100 тысяч евро.
Первоначальный взнос зависит от среднего дохода клиента, его возможностей погашать кредит и, конечно, от уже имеющихся накоплений. В среднем можно считать, что в Германии - при наличии 1/3 от всей необходимой суммы - взять ипотечный кредит не представляет труда, и этот способ считается стандартной схемой приобретения собственного жилья.
Разумеется, новая собственность вплоть до полного погашения кредита будет принадлежать банку. Каких-то особых требований по поводу сроков или способов погашения долга в Германии, в принципе, нет. Как правило, немецкие банки идут навстречу пожеланиям клиента. Кстати, как раз сейчас ипотечные кредиты стали дешевыми как никогда раньше. Например, кредит на 10 лет предоставляется сегодня под 5% годовых, а минимальная сумма, которая должна быть выплачена в течение года, - скажем, в первые год-два, составляет лишь 1% от всего кредита.
 
Елена Кузнецова