Инвесторы объединяются

Двухчасовое совещание инвесторов завершила пресс-конференция, на которой журналистов ознакомили с проблемами, обсуждавшимися на заседании. Участие в пресс-конференции приняли руководители компаний «XXI Век», «ТММ», Double W и FUD.
«Около 40 компаний рынка недвижимости обсуждали проблемы. Первая – жилая недвижимость и вопрос ее классификации, так как жилье требует определенных характеристик. Было принято решение создать рабочую группу по этому вопросу, которую возглавит Николай Толмачев, директор компании «ТММ». Также мы обсуждали вопрос застройки города в отношении проблем, касающихся необоснованного строительства. Демонстрации и митинги нас сильно волнуют, и мы хотели бы консолидировать действия. Третий вопрос, который мы обсуждали, – объединение усилия компаний и создание Ассоциации инвесторов», – сказал Лев Парцхаладзе, президент компании «XXI Век».
Вопрос классификации жилья, по словам Н. Толмачова, рассматривался первым. «Проблема классификации жилой недвижимости не раз поднималась в прессе. Сегодня все проектные работы проходят по ГОСТу 1997 г., который делит жилье на два вида – общежития и многоквартирные дома. На сегодняшний день возникают жилые комплексы и, соответственно, появляются самые разные наименования. И никто не знает, как классифицировать то или иное жилье», – отмечает Н. Толмачев.
Лидеры рынка ставят перед собой цель «заложить моду» на классификацию, которая позволит потребителю ориентироваться на рынке жилой недвижимости, а также поддержит репутацию компании-застройщика. «Нам нужна классификация на жилье – для того чтобы не вводить в заблуждение население. Дело в том, что строится новый тип жилья для нового покупателя, которое не отвечает старым нормативам. Сегодня появляется эконом-класс или социальное жилье, бизнес-класс, премиум-класс. Соответственно, для каждого типа жилья нужны нормативы и технические характеристики, должны предъявляться свои требования. Не обязательно все жилье растет в цене, просто на каждое жилье – свой покупатель», – считает Л. Парцхаладзе.
Для решения вопроса классификации инвесторами была создана рабочая группа, которая намерена привлечь более 100 экспертов для оценки жилой недвижимости по более чем 150 характеристикам. «Таким образом, мы получим классификатор, который будет содержать три или пять классов. Основной упор будет сделан не только на строительные нормы, но и на набор функциональных возможностей жилого здания. Я думаю, эта работа займет месяц, может, и меньше», – уточнил Н. Толмачев.
Инвесторы также выразили готовность тесно сотрудничать с группой специалистов, занятых разработкой новых ДБНов по жилому строительству.
Активизация инвестиционного процесса, масштабные проекты строительства деловых, жилых, торговых комплексов, предполагающих освоение внутригородских территорий, часто приводят к конфликтным ситуациям с жителями города. И проблема не в том, что киевляне против развития города. Настораживает тенденция сокращения зеленых зон, излишнего уплотнения существующей застройки, что отрицательно сказывается на качестве жизненной среды. Разумную грань между интересами инвесторов и горожан установить можно, но для этого необходимы четкие градостроительные правила, которых в полном объеме пока нет, и грамотная политика Киевгорадминистрации.
Обстановка с пикетированием строящихся объектов в Киеве накаляется, и это вынуждает инвесторов принимать ответные шаги. Они взволнованы, так как остановка строительства даже на сутки приносит ощутимые убытки, а если этот процесс длится месяц, это колоссальные деньги. При обсуждении сложившейся ситуации во время «круглого стола» инвесторов и городской администрации возникла идея создания Ассоциации инвесторов. Вадим Горащенко, директора компании Double W, считает, что «если не решить этот вопрос, то в ближайшем будущем может произойти инвестиционный коллапс».
«Революционная активность масс начала проявляться несколько кособоко. Появились так называемые профессиональные революционеры, которые перемещаются с флажками и палатками и считают, что они в праве останавливать строительство объектов. Но у нас есть нормы парламента, нормы демократии, которые говорят, что должно доминировать мнение большинства. Должны быть абсолютно законные права как у тех, кто хочет строить и имеет для этого законные основания, так и у тех, кто хочет им помешать», – уверен В. Горащенко. По его данным, в городе на сегодня блокируются 35 объектов.
Все эти проблемы в большой степени связаны со сложившейся практикой землеотвода, когда отвод предшествует проектированию. Л. Парцхаладзе, комментируя ситуацию с землеотводом, отмечает, что «людей волнует два вопроса – объективность застройки территории и эффективность выдачи земли». «К сожалению, сегодня устарела процедура выдачи земельных участков. Инвестор или юридическое лицо дает заявку на свободный участок и вполне может на него претендовать. Такой подход не совсем эффективен с градостроительной точки зрения. В первую очередь, должны быть определены стратегические цели и основные приоритеты развития города, на основании которых будет разработана градостроительная документация – детальный план территорий и зонинг», – считает Л. Парцхаладзе. Например, в центре не стоит строить высотные здания и размещать жилье, – приоритет должен остаться за коммерческой недвижимостью. В этом вопросе слово за КГГА, которая и должна определить перспективы и цели развития Киева. Землеотвод, по мнению Л. Парцхаладзе, должен проводиться исключительно на конкурсных началах через аукцион на право застройки данной территории. Сегодня же инвестиционные компании работают в рамках действующих норм и процедур.
Что касается законности строительства, то оно должно вестись на отведенном участке, по утвержденной проектной документации при наличии разрешения на строительство. Если в период строительства нанесен какой-то ущерб, то инвестор должен его компенсировать.
Инвесторы апеллируют к тому, что наметившееся «потепление» на рынке инвестиций может смениться на обратный процесс. «На сегодня большие офисные, гостиничные, торговые, жилые комплексы нуждаются в западных инвесторах, так как отечественные инвесторы не смогут обеспечить финансирование этих построек. Но как инвесторам вкладывать десятки, а то и сотни миллионов долларов, если сохранится такое положение? Ни украинский, ни московский инвестор не вложит деньги в реконструкцию хрущевок сроком на 5-10 лет. Уйдут и украинские, и иностранные инвестиции, а это процесс лавинообразный. Киев потеряет инвестиционную привлекательность, западные инвесторы уйдут», – уверен В. Горащенко.
Однако, если быть объективным, то многие претензии киевлян в отношении сохранения исторического центра города и его зеленых зон правомерны. К сожалению, на сегодняшний день детальные планы территорий не разработаны и зонинг также отсутствует. По большому счету, разорвана цепь градостроительной документации – есть генплан и правила застройки, но отсутствует реальное наполнение генплана в виде детальных планов территорий и зонинга. Напрашивается вопрос – смогут ли «умерить аппетиты» инвесторы в отношении стремления построить «выше и шире», выжав максимум из отведенной территории, до утверждения градостроительных норм.
Марина Забельская