Инвестировать в столичную недвижимость снова выгодно: как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве

На этой неделе цены на квартиры в Киеве выросли – в среднем по городу на 1,5%. В отдельных популярных сегментах показатели роста больше: квартиры возле метро за неделю подорожали на 2,7%, однокомнатные – на 2%, а трехкомнатные – на 3,1%. Это выглядит тем более странным на фоне почти неизменного состава предложения, на этой неделе он сократился всего на 3,8%. Что не исключает смещения его в сторону более дорогих предложений, которое, в свою очередь, может быть одной из причин роста цены.

Причиной подорожания квартир на вторичном рынке мог стать рост цен в новостройках , но таковой, если и есть, не носит системного характера. О прохождении «дна» рынка, несмотря на обещанный рост ВВП и повышение минимальной зарплаты, пока тоже говорить рано. Единственной убедительной причиной видится приближающееся окончание отопительного сезона: в ожидании уменьшения давления коммунальных тарифов, владельцы квартир пытаются заново «нащупать» оптимальную для своих объектов цену. Часто тем самым откладывая заключение сделки на неопределенный период.

Читайте также: Продавцы квартир держат цены и в результате теряют значительные суммы

В большинстве случаев в марте 2017 года квартиры покупают для личного проживания. Времена «оптовых» инвесторов в недвижимость давно прошли, но, тем не менее, многие застройщики преподносят свою недвижимость как выгодную инвестицию с доходностью чуть ли не 15% годовых. В предыдущем обзоре мы выясняли индекс недоступности жилья в Киеве, в частности, популярных смарт-квартир . Сегодня посчитаем, какая нынче доходность таких квартир и столичной недвижимости в целом.

Читайте также: Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на «смарт»-квартиру?

В качестве примера смарт-квартиры возьмем квартиру площадью 18,5 квадратных метров в ЖК Smart House . Отличительная особенность жилья в этом комплексе в том, что сдается оно с ремонтом и даже мебелью.

Стоимость самой маленькой квартиры составляет 560 тысяч гривен. Сдать ее в аренду, учитывая все плюсы (в виде нового ремонта и коммуникаций) и минусы (в виде расположения в промзоне, количества квартир на этаже и площади\ можно будет за 4000-4500 грн в месяц. Следовательно, если коммунальные услуги будет полностью оплачивать арендатор, без учета налогов окупится такая квартира за 10-12 лет, а ее доходность составит 8,3-10%. Неизвестно, насколько за это время девальвирует гривна, но в целом показатель неплохой.

«Смарт»-квартира – специфический вариант не только для жизни, но и для инвестиции. Надежней купить полноценную однокомнатную квартиру: когда мода на микро-жилье пройдет, полноценная квартира по-прежнему будет востребована.

Читайте также: Почему застройщики Киева отказываются называть свои мини-квартиры «смарт»

Посчитаем, какой будет доходность квартиры площадью 35 квадратных метров в новом доме на Левом берегу Киева рядом с метро. Средняя стоимость квадратного метра такой квартиры составит 17-18 тысяч гривен, то есть квартира обойдется примерно в 600 тысяч гривен. Это лишь немногим больше упомянутой «смарт»-квартиры вдвое меньшей площади, но здесь, придется делать ремонт, который вместе с мебелью обойдется, минимум еще в 300 000 гривен. Таким образом, общая сумма инвестиции составит 900 000 грн. Сдать в аренду такое жилье можно будет за 8000-10000 грн, а при наличии более дорогого и качественного ремонта – даже дороже. Следовательно, срок окупаемости инвестиции – без учета налогов, коммунальных расходов и девальвации – здесь также составит около 10 лет.

Как видим, в 2107 году стоимость квартир в новостройках такая, что при удачном стечении обстоятельств у инвестора вполне есть шанс вернуть инвестицию в пресловутые 100 арендных плат. С поправкой на то, что раньше этот показатель считался в долларе, а сегодня – в гривне.

Срок окупаемости вторичного жилья несколько больший. Средняя стоимость не самой маленькой «гостинки» с косметическим ремонтом на Правом берегу далеко от метро сегодня составляет около 20 000 долларов, что эквивалентно 546 000 гривен. Сдать в аренду такую квартиру получится за 4000. Либо, сделать косметический ремонт и установить новую мебель, увеличив размер инвестиции, но сдавать на 500-1000 гривен дороже. Срок окупаемости в обоих случаях будет примерно одинаковый – 11-12 лет, доходность инвестиции – около 8,7% в гривне.

Читайте также: Правый берег vs Левый берег – какая разница в ценах на столичные квартиры

Полноценная однокомнатная квартира, к примеру, на Оболони стоит уже в 40-45 тысяч долларов, что эквивалентно 1 092 000 – 1 228 500 грн. Стоимость аренды такой квартиры составит 6500 – 7000 гривен. Окупаемость – около 14 лет, а доходность – чуть более 7%. Опять же, в гривне.

Как видим, в 2017 году небольшие квартиры в новостройках и на вторичном рынке, а также квартиры стандартной площади в новом жилом фонде, вполне могут стать удачной инвестицией – если покупать такую квартиру на начальных этапах строительства и планировать сдавать в аренду. При верном расчете вернуть вложенные средства можно за 100 арендных плат. Однокомнатные квартиры стандартной площади в старых домах доходность обещают меньшую, но даже в них показатель доходности выше, чем год назад . Возможным это стало за счет снижавшейся в течение трех лет стоимости квадратного метра и медленному, но уверенному росту цен на аренду жилья и перекладывания обязанности оплачивать коммунальные услуги на арендаторов.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17957 объектов, что, как мы отмечали выше, на 3,8% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Отрадном – жилом массиве, застроенном преимущественно панельными «хрущевками», где цены за полгода снизились в среднем на 6,6%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Отрадном :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что разные типы квартир на Отрадном в течение 6 месяцев дешевели сравнительно равномерно. Больше всего этот процесс коснулся трехкомнатных раздельных квартир, меньше всего – однокомнатных. Если еще полгода назад трехкомнатные квартиры были самыми дорогими по цене квадратного метра , то сегодня они – самые дешевые. С однокомнатными ситуация прямо противоположна. Связано это, очевидно, с особенностями жилого фонда массива и его низкими показателями энергоэффективности.

Отрадный – массив зеленый, достаточно тихий и уютный, с неплохим транспортным сообщением, расположен недалеко от центра. Но жилой фонд оставляет желать лучшего: это либо «сталинки» с высокими потолками, а значит, и большими затратами тепла, либо панельные «хрущевки». Именно это во многом и обуславливает снижение цен на жилье на массиве.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы не публикуем примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017