Инвестирование в складчину

Паевой инвестиционный фонд создается в результате передачи гражданами или юридическими лицами денежных средств в доверительное управление. Сам фонд не является юридическим лицом, а его имуществом распоряжается управляющая компания в соответствии с установленными правилами фонда.
Что такое ПИФ?
На западном рынке паевые инвестиционные фонды работают давно и успешно. Во всем мире это наиболее распространенная форма привлечения средств частных и корпоративных инвесторов на фондовый рынок. В России подобные финансовые институты появились всего несколько лет назад. Сегодня ПИФы считаются одним из самых перспективных инвестиционных инструментов.
Паевой инвестиционный фонд — одна из форм коллективного инвестирования. Фонд создается из денег многих пайщиков: чем больше вкладчиков, тем больше размер фонда. Собранные средства передаются профессиональным управляющим, которые инвестируют их в ценные бумаги или недвижимость с целью получения прироста на вложенный капитал.
В работе того или иного фонда принимают участие три лицензированные организации: управляющая компания, специализированный депозитарий, который ведет учет имущества и осуществляет контроль за деятельностью управляющей компании, а также специализированный регистратор, который учитывает права собственности на паи для фондов. Отчетность о деятельности управляющей компании и каждого отдельного ПИФа направляется в Федеральную службу по финансовым рынкам. Кроме того, раз в год бухгалтерская документация и отчетность как самой управляющей компании, так и ПИФа проверяются компанией-аудитором.
СПРАВКА
Рост интереса к ПИФам недвижимости обусловлен, в частности, повышенным интересом инвесторов к рынку недвижимости, а ПИФ недвижимости является удобной формой управления недвижимым имуществом. Например, инвестор, передавая недвижимость в ПИФ, во-первых, освобождает себя от необходимости управления этой недвижимостью (принятия инвестиционных решений), а во-вторых, может рассчитывать на получение дохода по инвестиционному паю, в случае если право на получения дохода предусмотрено правилами доверительного управления ПИФом.
Так, в 2003 году были зарегистрированы правила доверительного управления восемью ПИФами недвижимости, в то время как по состоянию на 31 декабря 2004 года зарегистрированы правила доверительного управления уже 41 ПИФом недвижимости.
На сегодняшний день ПИФы недвижимости, инвестирующие в строительство, приносят инвесторам гораздо больший доход, чем от сдачи недвижимости в аренду. По прогнозам специалистов, в ближайшее время этот сектор рынка будет динамично развиваться.
Как только все вопросы с регистрацией и налогообложением будут решены, закрытые ПИФы недвижимости станут наиболее популярным инструментом коллективных инвестиций. Это благоприятно скажется на проведении пенсионной реформы и развитии программ ипотечного кредитования.
Инвестиционный пай фонда, который выкупает вкладчик, — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на долю в имуществе фонда. Каждый инвестиционный пай предоставляет владельцу одинаковый объем прав. Между пайщиками не существует никаких различий, кроме как в количестве принадлежащих им паев, а также в сроке владения ими. Учет прав пайщиков осуществляется в реестре владельцев инвестиционных паев. Каждый день управляющая компания рассчитывает стоимость одного пая, которая равна общей стоимости чистых активов паевого фонда, деленной на количество инвестиционных паев фонда, принадлежащих инвесторам.
Согласно российскому законодательству, существует несколько разновидностей паевых фондов: открытые, закрытые и интервальные. В зависимости от направления инвестирования средств различают еще несколько категорий фондов. Это фонды денежного рынка, облигаций, акций, смешанных инвестиций, особо рисковых (венчурных) инвестиций, недвижимости и собственно фонды фондов.
Открытые ПИФы оперируют на рынке акций и облигаций, закрытые занимаются венчурными проектами и недвижимостью.
Главное отличие открытого ПИФа заключается в том, что покупать и погашать паи можно в любое время. Поэтому активы этих фондов более ликвидны, чем активы других типов паевых фондов.
В интервальном ПИФе паи можно покупать и продавать исключительно в момент открытия и закрытия интервалов, которые должны открываться не реже одного раза в год.
Интервальные фонды в большей мере предназначены для инвестиций в низколиквидные активы: чаще всего это акции новых предприятий или закрытых акционерных обществ, жилищные сертификаты или права на недвижимое имущество.
Закрытые ПИФы позволяют вкладчикам приобретать и погашать паи исключительно в момент открытия и закрытия фонда. Изначально закрытые фонды были рассчитаны на некие довольно рискованные проекты и не предполагали массового участия вкладчиков. Однако в последнее время целый ряд закрытых фондов предлагает паи частным лицам.
Фонды недвижимости
Инвесторы всегда находятся в поисках новых способов получения прибыли. В последнее время самым актуальным направлением развития закрытых фондов стали инвестиции в недвижимость. Собрав необходимые для начала строительства или покупки объекта средства, фонд закрывается на срок от одного года до 15 лет (в зависимости от выбранной стратегии). По истечении этого срока пайщикам выплачиваются вложенные деньги и прибыль, если таковая была получена. Первые закрытые фонды недвижимости в России появились в 2003 году, после выхода постановления Федеральной комиссии по ценным бумагам, регламентирующего их работу. Сегодня на рынке действует более 40 ПИФов недвижимости, занимающихся строительством и управлением объектами.
Недвижимость всегда считалась надежным вложением средств, в то время как валютный и фондовый рынок продемонстрировали, что их положение недостаточно устойчиво. Интерес общественности к ПИФам недвижимости, возросший в прошлом году, объясняется рядом объективных причин, основные из которых — падение курса доллара и снижение ставок по банковским депозитам. Привычные инвестиционные инструменты потеряли былую привлекательность.
СПРАВКА
Учитывая тот факт, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости являются достаточно новыми институтами коллективных инвестиций, и то, что они имеют особую форму (не являются юридическими лицами), остаются неясными некоторые вопросы, связанные с их налогообложением. Это явилось следствием того, что ПИФы не упомянуты в ряде нормативных правовых актов, регулирующих налогообложение. Тот факт, что с уплатой налога на имущество и налогом на добавленную стоимость связаны некоторые неясности, является сдерживающим фактором для развития ПИФов недвижимости. Решения этой проблемы стоит ожидать после внесения изменений и дополнений в налоговое законодательство, связанных с особой формой ПИФа:
1) Налог на прибыль
Владельцы инвестиционных паев — юридические лица — уплачивают налог на прибыль при погашении и продаже инвестиционных паев.
2) Налог на имущество, входящее в состав ПИФа
Владельцы инвестиционных паев уплачивают налог на имущество пропорционально стоимости принадлежащих им инвестиционных паев.
3) НДС
Управляющая компания за счет собственного имущества платит НДС с суммы вознаграждения.
Отсутствие в Налоговом кодекса четких норм о взимании НДС с операций с имуществом, являющимся активом паевого инвестиционного фонда, приводит к следующим вариантам толкования этих норм налоговыми инспекциями, как в отношении обязанности уплачивать НДС, так и в отношении порядка его уплаты:
а) ПИФ не является юридическим лицом, а значит, не является налогоплательщиком, в том числе по НДС;
б) НДС по операциям с недвижимостью и правами на недвижимость должна уплачивать управляющая компания за счет имущества, являющегося активом ПИФа;
в) управляющая компания ПИФа уплачивает НДС за счет собственных средств.
В августе 2004 года приняты и с 1 января 2005 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми освобождены от НДС операции по реализации жилья. Это должно повысить привлекательность ЗПИФов жилой недвижимости.
Но для того, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость, необходима внушительная сумма для приобретения или строительства объекта. ПИФы делают инвестиции в недвижимость более доступными для потенциальных вкладчиков благодаря возможности коллективного инвестирования. Кроме того, летом 2004 года стабилизировалась ценовая ситуация на рынке жилья. Средняя цена 1 кв. м в сегменте жилой недвижимости в Москве составляет порядка $1,8 тыс., и до сегодняшнего момента эта цифра остается практически неизменной. То есть все, кто вложил средства в жилую недвижимость, за прошедшие полгода почти ничего не заработали.
«Сегодня московский рынок инвестиционных квартир оценивается в размере $300 млн, — говорит генеральный директор управляющей компании НВК Салават Халилов. — Остановка рынка все эти деньги законсервировала. И люди не знают, что теперь с вложенными средствами делать. Большинство фондов недвижимости начали инвестировать в сектор коммерческой недвижимости, который сейчас находится на подъеме».
Фонды недвижимости делятся на тех, кто строит, и тех, кто управляет недвижимостью. Первые получают доход от продажи построенного объекта, вторые — от сдачи готового здания в аренду. Существует и третий вид фондов, которые создаются собственниками недвижимости для управления своим имуществом для оптимизации налогообложения. Но пока на рынке подобных фондов — единицы. Дело в том, что ПИФ, не являясь юридическим лицом, не платит налог на добавленную стоимость и на имущество, а также имеет налоговые льготы в виде отсрочки уплаты налога на прибыль.
Налогообложение паевых фондов
Профессионалы рынка утверждают, что сегодня рынок ПИФов недвижимости полностью сформирован, неприятных неожиданностей пайщикам можно не бояться. Нерешенными остались некоторые проблемы в российском законодательстве, касающемся деятельности фондов.
Первая проблема заключается в том, что в законодательстве не прописан вопрос регистрации имущества на паевой инвестиционный фонд. Пока только одному фонду удалось зарегистрировать на себя объект недвижимости, однако регистрация прошла не в столице, а в Московской области.
Перед девелоперскими фондами стоит еще одна немаловажная проблема. В ноябре 2004 года Федеральная служба по фондовым рынкам подтвердила, что приобретение паевыми фондами инвестиционных контрактов на строительство является нарушением, поскольку оно не входит в перечень инструментов инвестирования. В феврале 2005 года рынок паевых инвестиционных фондов ожидает выхода в свет разъяснения по поводу участия ПИФов в договорах соинвестирования.
Однако профессионалы рынка паевых фондов не устают утверждать, что налоговые проблемы не смогут кардинально помешать развитию ПИФов. Более того, самих пайщиков они касаются в наименьшей степени.
Артем ЦОГОЕВ,
Исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды недвижимости»:
— Не так давно президентом России был подписан документ, касающийся прав собственности на имущество, согласно которому собственниками недвижимости, входящей в состав фонда, являются пайщики этого фонда. То есть по закону пайщики обладают правом общедолевой собственности. Этот вопрос решен.
Остались вопросы с выплатой НДС. Налоговые органы должны выработать четкий механизм взятия налогов с паевых инвестиционных фондов недвижимости. Это мнение всего сообщества. Мы все готовы платить налоги, но должно быть четкое официальное разъяснение, каким образом этот процесс должен осуществляться.
Николай АБЛАУТОВ,
Вице-президент управляющей компании «Райффайзен Капитал»:
— История паевых инвестиционных фондов, как и история фондового рынка в нашей стране, относительно невелика. Первые ПИФы появились в России в 1996 году и долгое время оставались в зачаточном состоянии. Мощный импульс развитию индустрии дали принятие в 2001 году Федерального закона «Об инвестиционных фондах» и старт пенсионной реформы в 2003 году. История паевых фондов на Западе насчитывает более ста лет, и на сегодняшний день в мире существует более двадцати тысяч паевых (или взаимных) фондов. Мировой опыт развития инвестиционных фондов указывает на то, что ПИФы являются удобным инструментом для доступа частных инвесторов на фондовый рынок, основными участниками которого являются крупные инвесторы: банки, инвестиционные компании, пенсионные фонды.
Безопасность инвестиций в ПИФе означает строгий контроль со стороны государственных регулирующих органов за самим процессом инвестирования денежных средств пайщиков. Защита прав инвесторов обеспечена обширной нормативно-правовой базой, а также организационной структурой фонда. Функции управления, учета и хранения средств инвестиционного фонда разделены между независимыми друг от друга организациями: управляющей компанией, деятельность которой по распоряжению и управлению средствами ПИФа регламентируются «Правилами фонда», которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам; специализированным депозитарием, деятельность которого лицензируется и контролируется ФСФР и регистратором. Помимо регистратора и специализированного депозитария регулярный контроль осуществляется аудитором, который обязан проводить проверки деятельности управляющей компании по управлению имуществом фонда. В то же время инвесторы паевых инвестиционных фондов несут риски изменения стоимости пая, как позитивного, так и негативного. Однако подобные риски являются неотъемлемой частью процесса инвестирования.