Инвестирование в недвижимость - тенденции развития
Строительство жилья, особенно в центральной части города, является наиболее прибыльным видом инвестирования, который позволяет возвратить инвестиции и получить прибыль в наиболее короткие сроки, отметил директор консалтинговой компании "Увекон", заместитель главы правления Украинского общества оценщиков Владимир Шалаев.
Однако, по его словам, стремление инвесторов получить "самые быстрые деньги", когда проекты "окупаются на уровне строительства второго этажа" привело к тому, что под жилье "были выхвачены правдами и неправдами лучшие площадки в городе". В. Шалаев также отметил, что следующим по доходности сегментом недвижимости являются бизнес-центры, однако класс бизнес-центра может снизиться из-за практики продажи его площадей различным владельцам. "Бизнес-центры, площади в которых распродаются как квартиры, теряют после этого класс "А". Это порочная практика, которая приводит к тому, что, в конце концов, те, кто выкупал площади, продают их обратно одному оператору", - сказал он.
Несмотря на более длительные сроки окупаемости офисных проектов, они "интересны тем, что эти офисы можно потом продавать инвестиционным операторам или институциональным инвесторам", - считает В. Шалаев. После офисных центров следующим по привлекательности для потенциальных инвесторов могут стать логистические центры и склады, однако вблизи Киева подходящие для них участки "попадают в статус сельхозугодий, которые купить нельзя". "Люди все равно покупают эту землю, но через сложную процедуру выкупа паев", - сказал он. В. Шалаев также отметил высокую инвестиционную привлекательность сегмента гостиничной недвижимости.
Доходность на рынке недвижимости Киева в течение какого-то времени снизится до нормального восточноевропейского уровня, отметил Шалаев. "Достаточно высокие доходы некоторых видов недвижимости через некоторое время не будут такими. Мы сегодня видели динамику Москвы и трех восточноевропейских столиц, видим там стабильность доходов и то, что рынок недвижимости в Киеве имеет более высокие доходы, которые медленно падают. Мы дойдем до среднеевропейского уровня". По мнению Шалаева, "если в Украине будет нормальная политическая ситуация, риски уменьшатся до уровня стран Центральной и Восточной Европы, доходность тоже снизится, но это нормально, мы выйдем на нормальные цены".
Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. "Я не вижу проблемы. Главное спрогнозировать процесс денежных потоков во времени. Будут приходить нормальные инвесторы, и они будут покупать готовый бизнес", - отметил он. В то же время, по мнению Шалаева, для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить "проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет". "Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет. В результате мы считаем, что должны окупить недвижимость за 3-4 года, а в мировой практике совершенно нормально, когда недвижимость окупается 10-12 лет", - сказал он.
