Инвестирование нерезидентом (Часть 3)

Распоряжение недвижимым имуществом и порядок уплаты налогов
Юридическое лицо – нерезидент аналогично физическому лицу – нерезиденту имеет право распоряжаться принадлежащим ему на Украине недвижимым имуществом по собственному усмотрению.
Продажа
Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» нерезиденты, которые получают доходы с источником их происхождения из Украины, обязаны уплачивать налог на территории Украины. Доход от продажи недвижимого имущества соответствует критериям определения дохода с источником из Украины.
Ставка налога на доход нерезидентов в данном случае составляет 15% от всей полученной выручки от продажи недвижимости. Обязанность удержать и перечислить налог в бюджет возложена на постоянное представительство нерезидента, в случае его наличия, или на резидента, который осуществляет выплату дохода. При этом резидентами в контексте Закона «О налогообложении прибыли предприятий» являются юридические лица и субъекты хозяйственной деятельности Украины, не имеющие статуса юридического лица (филиалы, представительства).
Учитывая это, в случае продажи недвижимого имущества физическому лицу по формальным признакам удержание 15% налога на доходы нерезидентов не производится, так как такое физическое лицо не соответствует критериям ни представительства нерезидента, ни резидента в контексте Закона «О налогообложении прибыли предприятий». Вместе с тем объект налогообложения возникает, что может послужить поводом для налоговых органов рассматривать выплату дохода как произведенную без необходимого налогообложения.
При продаже недвижимого имущества по договоренности сторон уплачивается также государственная пошлина в размере 1% от суммы договора, но не меньше 17 грн, покупатель также уплачивает пенсионный сбор в размере 1% от стоимости имущества, указанного в договоре купли-продажи.
Сдача недвижимого имущества в аренду
Арендная плата, получаемая юридическим лицом – нерезидентом, является доходом с источником происхождения из Украины и, следовательно, подлежит налогообложению на территории Украины. Ставка налога установлена Законом «О налогообложении прибыли предприятий» и составляет 15%. Ответственным за удержание и перечисление налога в бюджет является постоянное представительство или резидент, осуществляющий выплату арендной платы (уполномоченная украинская компания).
В отношении сдачи юридическим лицом – нерезидентом недвижимого имущества в аренду необходимо обратить внимание на следующее положение Закона «О налоге с доходов физических лиц». Согласно подпункту 9.1.3 Закона предоставление недвижимости, принадлежащей юридическому или физическому лицу – нерезиденту, осуществляется исключительно через учрежденное им постоянное представительство на территории Украины или юридическое лицо – резидента, выполняющее представительские функции в отношении такого нерезидента на основании письменного договора.
Положения данного пункта являются довольно спорными в части обязанности юридического лица – нерезидента сдавать недвижимость в аренду исключительно через посредника, с учетом того, что Закон «О налоге с доходов физических лиц» фактически регулирует правила и порядок налогообложения исключительно физически лиц. Для юридических лиц есть отдельный закон – Закон «О налогообложении прибыли предприятий», который и должен применяться в отношении юридических лиц – нерезидентов. Государственная налоговая администрация Украины, понимая спорность ситуации, указала, что указанный пункт применяется только в случае сдачи недвижимости в аренду физическому лицу. Это означает, что если арендатором объекта выступает юридическое лицо, то собственник – нерезидент имеет право самостоятельно сдавать это имущество в аренду (без учреждения постоянного представительства и без компании-посредника).
Определенная логика здесь есть, ведь если нерезидент будет сдавать имущество в аренду напрямую физическому лицу, такое физическое лицо, как было указано выше, не будет осуществлять удержания и перечисления налога на репатриацию в бюджет и, следовательно, будет нарушаться порядок налогообложения нерезидентов на территории Украины. Если же арендатором выступит юридическое лицо, оно будет обязано удерживать налог на репатриацию по ставке 15% с дохода нерезидента.
Инвестирование обществом, созданным нерезидентом
Как уже говорилось в предыдущих материалах, одним из вариантов инвестирования нерезидентом средств в создание (приобретение) объектов коммерческой недвижимости на Украине, является создание таким нерезидентом хозяйственного общества на территории нашего государства.
Оптимальная организационно-правовая форма хозяйственного общества
В соответствии с действующим украинским законодательством для осуществления предпринимательской деятельности на Украине, иностранным инвестором самостоятельно или с участием иных иностранных или украинских юридических или физических лиц могут создаваться предпринимательские общества (хозяйственные общества). Наиболее распространенные виды хозяйственных обществ (далее также – Общество):
• общество с ограниченной ответственностью (ООО)
• акционерное общество (закрытое и открытое) (ЗАО и ОАО).
Общество с ограниченной ответственностью
Самый распространенный вид хозяйственного общества – ООО. Оно может быть создано одним или несколькими участниками. ООО не может иметь единственным участником хозяйственное общество, участником которого является одно лицо.
Минимальный размер уставного фонда (капитала) общества с ограниченной ответственностью составляет 23700 грн ($4470). До государственной регистрации участникам необходимо оплатить не менее 50% уставного фонда (деньги, имущество, имущественные права).
ОАО и ЗАО
Акционерное общество – это общество, уставный фонд которого поделен на акции равной номинальной стоимости. Акции ОАО распространяются путем открытой подписки, покупаются и продаются на бирже. Акции ЗАО распределяются среди учредителей или среди заранее определенного круга лиц, и не могут покупаться и продаваться на бирже.
Минимальный размер уставного фонда (капитала) акционерного общества составляет 296250 грн (~$55900). До государственной регистрации акционеры должны оплатить не меньше 50% своих акций. Акции могут оплачиваться деньгами, имуществом, имущественными правами и т. п.
Процедура создания закрытого акционерного общества более простая, по сравнению с вышеизложенной (аналогична ООО за исключением процедур связанных с регистрацией выпуска акций).
Деятельность акционерных обществ, как эмитентов ценных бумаг строго регламентируется ГКЦБФР, так, например:
• акционерные общества и ОАО, и ЗАО должны ежегодно информировать общественность о своей деятельности в предусмотренном законодательством порядке, в частности, ежегодно до 30 сентября следующего года все акционерные общества должны публиковать или размещать в Интернете годовой отчет, подтвержденный аудитором, рассылать его акционерам и подавать в ГКЦБФР;
• акционерные общества должны подавать в ГКЦБФР особенную информации не позднее 2-х дней после наступления определенного события (получение кредита на определенную сумму, предъявления к АО иска на определенную сумму и т. п.).
На мой взгляд, наиболее оптимальной организационно-правовой формой хозяйственного общества является ООО. Это связанно с простотой регистрации, отсутствием необходимости регистрировать выпуск акций, меньшим контролем со стороны государственных органов, более простым управлением таким обществом и т.д. Поэтому далее мы будет описывать именно ООО.
Распоряжение недвижимостью. Уплата налогов.
Общество, созданное иностранным инвестором, будь то юридическим или физическим лицом имеет право распоряжаться недвижимым имуществом без каких бы то ни было ограничений.
Продажа
При продаже недвижимого имущества налогом на прибыль по ставке 25% будет облагаться только сумма превышения выручки от реализации имущества над балансовой стоимостью недвижимости. Необходимо отметить, что использование недвижимого имущества в хозяйственной деятельности общества позволяет его амортизировать, т. е. ежеквартально уменьшать налоговые обязательства на сумму амортизационных отчислений.
В случае если общество выберет упрощенную систему налогообложения, при продаже недвижимого имущества единым налогом будет облагаться только положительная разница между суммой, полученной от реализации недвижимости и ее остаточной стоимостью. Ставка налога, которая применяется в данном случае, зависит от выбора общества (6% + НДС или 10%).
Если общество является зарегистрированным плательщиком НДС, оно обязано будет начислить на цену продажи недвижимости налог на добавленную стоимость по ставке 20%.
При продаже недвижимого имущества по договоренности сторон уплачивается также государственная пошлина в размере 1% от суммы договора, но не меньше 17 грн, покупатель также уплачивает пенсионный сбор в размере 1% от стоимости имущества, указанного в договоре купли-продажи.
Сдача в аренду
Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» арендная плата, полученная плательщиком налога на прибыль, подлежит включению в валовой доход общества. По итогам квартала уплате в бюджет по ставке 25% подлежит положительная разница между суммой арендной платы и расходами общества, связанными с ведением хозяйственной деятельности.
Если общество находятся на упрощенной системе налогообложения расходы, понесенные им в связи с ведением хозяйственной деятельности, не учитываются при уплате налога, а налогообложению единым налогом подлежит вся сумма арендной платы по ставке 6% или 10% в зависимости от выбора общества.
Если общество зарегистрировано плательщиком НДС, оно обязано при сдаче недвижимости в аренду начислять на сумму арендных платежей налог по ставке 20%.
Варианты прекращения пользования недвижимостью
Продажа недвижимости
Налоговые аспекты продажи недвижимости в зависимости от выбранной системы налогообложения были рассмотрены в предыдущем материале.
Продажа корпоративных прав общества
Учредитель – нерезидент может принять решение о продаже корпоративных прав общества.
Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» доходом с источником происхождения из Украины, который подлежит налогообложению на территории Украины по ставке 15%, является прибыль от осуществления операций по торговле ценными бумагами и корпоративными правами, определенная в соответствии с нормами данного закона.
Указанный Закон содержит специальный пункт 7.6, который устанавливает порядок налогообложения операций с корпоративными правами. Согласно данному пункту налогоплательщики определяют финансовый результат от операций с каждым отдельным видом ценных бумаг. Если в течение отчетного периода доходы от продажи отдельного вида ценных бумаг превышают расходы, понесенные налогоплательщиком вследствие приобретения ценных бумаг того же вида в течение такого же отчетного периода (с учетом отрицательного финансового результата от операций с ценными бумагами такого же вида прошлых периодов) прибыль подлежит налогообложению на общих основаниях.
В связи с изложенным, возникает вопрос о наличии у учредителя – нерезидента расходов при внесении им инвестиций в общество.
Под термином «расходы» Закон «О налогообложении прибыли предприятий» понимает сумму средств или стоимость имущества, уплаченную (начисленную) налогоплательщиком продавцу ценных бумаг и деривативов как компенсация их стоимость. Мы считаем, что стоимость переданных в уставный фонд взносов можно рассматривать как расходы нерезидента, связанные с приобретением корпоративных прав. Такие расходы будут равны номинальной стоимости корпоративных прав.
Таким образом, при продаже учредителем – нерезидентом корпоративных прав обложению налогом на доходы нерезидентов по ставке 15% будет подлежать положительная разница между ценой продажи и номинальной стоимостью корпоративных прав.
Указанный порядок налогообложения действует в случае продажи корпоративных прав украинской компании. Если же корпоративные права будут проданы нерезиденту, полученный доход не подпадает под регулирование налогового законодательства Украины и, следовательно, не подлежит здесь налогообложению.
Продажа корпоративных прав учредителя – нерезидента
Продажа корпоративных прав учредителя нерезидента не влечет за собой возникновения налоговых последствий на территории Украины.
Проблемы, с которыми сталкивается иностранный инвестор на Украине
На столичном рынке существует достаточное количество объектов, по уровню доходности удовлетворяющих требования иностранных (западных) инвесторов: доходность должна составлять 13–15% годовых в валюте. Для сравнения: в Центральной и Западной Европе – 6–9%, в США – 5–8%.
Однако условия их приобретения зачастую сильно снижают их инвестиционную привлекательность и, соответственно, прибыльность.
Очень редко продавец заключает с покупателем договор купли-продажи непосредственно объекта недвижимости; в основном на продажу выставляется компания (обычно оффшорная), владеющая этим объектом. При такой схеме продавец недвижимости получает возможность минимизировать налогообложение, а также избежать лишних забот, связанных с перерегистрацией права собственности на объект.
В принципе, такой вариант покупки объектов коммерческой недвижимости (через приобретение владеющих ими компаний) является приемлемым для иностранного инвестора. Но если покупателем выступает иностранный инвестиционный фонд, привлекающий банковские ссуды на приобретение недвижимость в западных странах, то он теряет возможность сэкономить на уплате банковских процентов по привлекаемым для этого кредитам. В случае же покупки непосредственно объекта, фонд получает определенные льготы – почти вся сумма уплаченных процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемой базы фонда. Фактически это означает получение фондом беспроцентного кредита на покупку здания. Приобретая же компанию, владеющую объектом недвижимости, никаких налоговых льгот не предусмотрено. В связи с чем, потенциальный доход от купленной недвижимости значительно снижается.
Описанная выше причина не единственная останавливающая западных инвесторов от сделок с украинской недвижимостью. Второй причиной можно назвать нежелание владельцев недвижимости «показывать» реальную прибыль от ее продажи (пусть даже через оффшорную компанию). В связи с этим продавцы оффшорной фирмы предлагают не указывать в договоре полную сумму сделки, а указать только ее часть, получив остальное наличными (либо другими способами). В любом случае инвестиционные фонды, подвергающиеся периодической проверке аудиторских компаний, согласиться на такие условия не могут.
Ко всем вышеперечисленным причинам можно добавить еще две: отсутствие альтернативного спроса и различие в подходах к подготовке и проверке юридической законности сделки, к оценке ее экономической целесообразности.
Что касается первого, то продавцы столичной коммерческой недвижимости практически не стараются выработать компромиссные варианты, удовлетворяющие как западных, так и отечественных инвесторов. Это связанно с тем, что в столице существует устойчивый спрос на объекты коммерческой недвижимости со стороны украинских компаний. И для покупки недвижимости отечественным предпринимателям не требуется безусловная поддержка сделки пайщиками, как в случаях с западными фондами. Собственники не хотят устанавливать «реальные» цены на свои объекты, поскольку получают неплохую ренту от эксплуатации зданий, и отказаться от нее они готовы только в случае получения сверхприбыли при продаже. Учитывая это, существует серьезный дефицит выставляемых на продажу помещений, что позволяет продавцу диктовать покупателю свои условия. И если западный инвестор не готов работать на предлагаемых условиях, то отечественный считает инвестиции в столичную недвижимость удобным и очень выгодным вложением средств.
Вторая из названных выше причин, препятствующих выходу западных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости Киева, это различие в подходах к подготовке и проверке юридической законности сделки, к оценке ее экономической целесообразности.
Прежде чем вложить средства, западный инвестор (инвестфонд) заказывает аудиторскую проверку, на которую, как правило, выделяется не один месяц; в то время как владелец здания желая заключить сделку как можно быстрее, соглашается отвести на такую проверку всего несколько недель. Это зачастую приводит к тому, что сделка так и не заключается.
Существуют также и иные проблемы, которые препятствуют выходу западных инвесторов на рынок недвижимости Украины.
Статья подготовлена по материалам доклада компании «Коннов и Созановский» на ІІІ Международной конференции «Недвижимость в Украине»