Игра по новым правилам: как сегодня застройщики привлекают покупателей

После непродолжительного периода снижения, цены на квартиры в Киеве снова пошли вверх. На этой неделе квадратный метр в долларовом эквиваленте подорожал сразу на 1,5%. Показатели роста в гривне еще выше. Так, за неделю рынок почти полностью компенсировал снижение цены в сентябре. Очевидно, что ценовые колебания будут продолжаться и в дальнейшем, общий тренд остается положительным.

Читайте также: Зарегистрируют всех. Плюсы и минусы законопроекта о создании реестра инвесторов в недвижимость

На прошлой неделе Domik.ua писал о том, что ситуация со спросом на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке, выглядит достаточно неплохо. Отметим, что уровень продаж не сопоставим с показателями 2013 года, не говоря о 2006-2007 гг. Застройщики, при этом, перестали использовать снижение цены как единственный механизм стимулирования спроса, и начинают использовать новые финансовые механизмы и не только.

Для этого есть 2 главные причины. С одной стороны, цена на рынке новостроек уже достигла своего «дна». Застройщики и Киева и области в октябре продают квартиры по цене, которая граничит с себестоимостью , а иногда и ниже. Такой демпинг оправдан непродолжительное время, но постоянной бизнес-моделью быть не может. С другой стороны, платежеспособный спрос почти исчерпался: те, у кого были лишние средства, и кто хотел вложить их в недвижимость, уже это сделали. Остались только те, у кого средств недостаточно – и для них куда важнее возможность приобретения жилья с возможностью рассрочки платежа на длительное время.

Читайте также: Новостройки в экономсегменте достигли ценового «дна»

Какие же механизмы сегодня предлагают покупателям квартир, описано ниже.

1. Рассрочка. По уверениям большинства застройщиков, это самый востребованный финансовый механизм. При этом, первый взнос обычно составляет 50% стоимости квартир и больше, а оставшаяся сумма растягивается на срок от 1-2 лет, то есть, до окончания строительства – 10-ти лет.

Например, в ЖК «Ярославов Град» предлагают два варианта оформления рассрочки до планируемого завершения строительства в третьем квартале 2019 года. Комплекс представлен в классе жилья «бизнес», расположен на улице Бульварно-Кудрявской, 15 и реализуется компанией «Эмпориум Пропертиз». Так, в новом столичном проекте действующая стоимость квадратного метра при 100% оплате составляет 1600 долларов. При первом взносе от 50% стоимость квадратного метра увеличится на 5%, что составит 1680 долларов. Если первый взнос будет осуществлен в размере от 30 до 50% – цена за квадратный метр увеличится на 9,3%, что составит 1750 долларов. После внесения первого взноса, оставшаяся часть подсчитывается и разбивается на одинаковые платежи до конца рассрочки. Так, стоимость квадратного метра при оформлении рассрочки на квартиру в ЖК «Ярославов Град» фиксируется. Последний платеж инвесторам этого проекта застройки нужно будет совершить в сентябре 2019 года.

2. Ипотечные программы. Этот инструмент активно продвигается на рынке с начала 2018 года. Все больше строительных компаний в сотрудничестве с банками предлагают ипотечные кредиты с льготной процентной ставкой в течение первых года-двух.

Для этого инструмента также характерен ряд особенностей. Во-первых, если еще полгода назад ипотечные кредиты предлагались только при покупке жилья класса «эконом » и, может быть, «комфорт», то в текущем месяце этот механизм внедряют для объектов бизнес-класса . Но в отличие от класса «эконом», где ипотека – действительно возможность решить квартирный вопрос, в бизнес-классе аккредитация банком преподносится как гарантия надежности застройщика. Банкиры это подтверждают, уверяя, что не работают с сомнительными компаниями. Вторая особенность нынешней ипотеки состоит в том, что количество ЖК , квартиру в которых можно купить в кредит, растет, а количество банков, его предоставляющих, остается прежним. Это государственный «Укргазбанк», коммерческие «Кристаллбанк» и банк «Глобус» – именно с ними сотрудничает большинство компаний. Выдает кредиты и «Ощадбанк», но не так массово.

Несмотря на значительное увеличение количества новостроек, в которых можно купить квартиру в кредит, ипотечных договоров пока еще не очень много. Очевидно, за год-два мало кто может выплатить всю сумму, а при оформлении на длительное время процентная ставка все еще слишком велика.

3. Лизинг. Пока в Минрегионе думают, каким образом реализовать государственную программу лизинга жилья – так, чтобы она была выгодна и застройщикам и арендаторам – девелоперы уже запустили этот финансовый механизм. Первопроходцем стала компания Royal House , которая предлагает в лизинг квартиры в ЖК «Новая Англия». Пока его условия больше напоминают кредит от застройщика: первый взнос – 35%, процентная ставка – 12% годовых, срок кредитования – 10 лет.

Можем предположить, что со временем механизм будет видоизменяться и предлагаться большим количество застройщиков. Что же касается анонсированной государственной программы, то пока большинство строительных компаний утверждают, что не понимают, как он будет реализоваться.

Читайте также: Жилье в лизинг – мировая практика и украинские реалии

Среди нефинансовых механизмов можно отметить новые форматы жилой недвижимости. Среди них, строительство наряду с квартирами, апартаментов, которые используются для сдачи в аренду. А также расширение спектра услуг – ремонта от застройщика по индивидуальному дизайн-проекту до полноценного консьерж-сервиса уже после заселения. Интересно, что все эти механизмы плавно перемещаются из премиальных сегментов в комфорт.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 17 654 объекта, что на 3,2% меньше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Троещине – на массиве много бюджетных новых домов, которые, к тому же, продолжают строиться и пользоваться спросом из-за низкой цены.

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках на Троещине :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видны значительные колебания цен на одно- и двухкомнатные квартиры. Стоимость трехкомнатных колебалась незначительно. Самые большие скачки были характерны для сегмента однокомнатных квартир, причем ценовые пики соответствовали изменению состава предложения: когда предложение сокращалось, цена росла, когда оно увеличивалось – падала. И хотя для районов с преобладанием бюджетного жилья характерна более высокая цена квадратного метра однокомнатных квартир, на Троещине сегодня самые дорогие в новостройках – двухкомнатные.

Большинство новых домов на Троещине – это панельные высотки типовых серий, среди которых изредка попадаются кирпичные дома. Сегодня там также строится самое бюджетное жилье из сборных железобетонных панелей, а строительство ведется почти на границе города и области. Тем не менее, квартиры пользуются спросом из-за низкой цены, сопоставимой с ценами в пригороде.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), Голосеевский проспект, Голосеевский район, Голосеево . Общая площадь квартиры – 44,3 кв. м, жилая – 27,9, кухня – 6,4. Квартира расположена на третьем этаже 5-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $35 500 ($756/кв. м).

Трехкомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, улица Вавиловых, Шевченковский район, Сырец . Общая площадь квартиры – 112,2 кв. м, жилая – 58,1, кухня – 15,6. Квартира расположена на 11-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $128 000 ($1141/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017