И смех, и грех: почему новость о сносе «хрущевок» китайцами так всколыхнула интернет

На прошлой неделе, 1 апреля 2021 года, на портале Domik.ua была опубликована статья «Хрущевки» заменят на «кличковки»: на месте советских пятиэтажек возведут китайские небоскребы». В ней журналисты заявляли, что, по инсайдерской информации, реновацией устаревшего жилья столицы займется китайский девелопер. Он застроит Киев небоскребами, которые по аналогии с «хрущевками» назовут «кличковками». 

Несмотря на то что статья стала первоапрельской шуткой редакции, она получила широкий резонанс в соцсетях. Это продемонстрировало, что в обществе сформировалась острая необходимость в том, чтобы городские власти наконец занялись вопросом реновации «хрущевок». Редакция портала разобралась, что мешает полноценно запустить этот процесс и какого мнения придерживаются украинские застройщики.

Реальное состояние столичных «хрущевок»

В первоапрельском материале шуточный характер носила только информация, которая касалась планов китайского девелопера построить Киева небоскребами. Все остальные данные соответствуют действительности. Так, по данным Департамента строительства и жилищного обеспечения, в столице действительно насчитывается 5 395 «хрущевок». Общая площадь квартир в таких домах составляет 12,3 млн кв. м.

Эти дома находятся в разном техническом состоянии. Некоторые из них более или менее пригодны для проживания, другие нуждаются в сносе состоянием «на вчера». Один из ярких примеров — пятиэтажный дом на Милютенко, 23а, прозванный в народе «домом-убийцей». Журналисты Domik.ua побывали там в прошлом году, обнаружив ужасающее состояние подъездов и санузлов, плесень во всех возможных местах, гнилые коммуникации. «За несколько лет у нас в доме умерло около 20 человек. Все по разным причинам — кто от рака, кто от туберкулеза, кто от сердечной недостаточности. Но в легких каждого из них обнаружили плесень», — рассказала журналистам местная жительница.

Еще один пример — «хрущевка», расположенная на проспекте Победы, 9. Ее в столице называют «пизанской башней». По дому много лет назад пошли трещины, и он начал проседать в грунт. Его пытались укрепить железными балками, но это не помогло. Жители жалуются, что металлопластиковые стеклопакеты лопаются, дверцы шкафов не закрываются, по стенам в местах трещин идет плесень.

Протекающие крыши, трещины в стенах, проседание фундамента, изношенные сети — проблемы большинства столичных «хрущевок». В подобных домах, по данным Департамента строительства, живет 566 732 человека. 

Что предпринимают власти

О необходимости реконструкции устаревшего жилого фонда чиновники говорят уже около 15 лет. В 2006 году Верховная Рада приняла первую редакцию закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». В нем было впервые определено, что вообще считается устаревшим жильем, за чьи деньги должны строиться новые дома, что такое маневренный жилой фонд и прочее.

С тех пор закон дорабатывали, исправляли и заново принимали еще шесть раз. Последняя его редакция была утверждена в октябре 2020 года. Шесть редакций — и ни одной реконструированной «хрущовки» за 15 лет. В марте нынешнего года Министерство развития общин и территорий объявило о проведении консультаций с общественностью очередного проекта закона «О комплексной реконструкции».

Иллюзия работы создается и на уровне местных властей, которые принимаю детальные планы территорий с учетом сноса «хрущевок». Так, в 2016 году в Киевском горсовете утвердили детальный план территории в границах улиц Милютенко, Шолом-Алейхема, Братиславской и Лесного проспекта. В нем, в числе прочего, было предусмотрено снесение восьми домов устаревшего жилого фонда и возведение на их месте современных жилых комплексов. В список «хрущевок» под снос вошел и известный «дом-убийца» на Милютенко, о котором мы упоминали выше. На его месте городские власти запланировали возведение новостройки с подземным паркингом. Жители «хрущевки» должны были, по замыслу чиновников, получить квадратные метры в новом доме, построенном в этом же районе. 

Дело даже сдвинулось с мертвой точки — за реализацию проекта взялось коммунальное предприятие (КП) «Спецжитлофонд». В 2019 году КП начало возведение новостройки на углу улиц Милютенко и Шолом-Алейхема, получившей название ЖК Forest. Планировалось, что жители «хрущевки» на Милютенко получат здесь квартиры вдвое большей площади, чем их предыдущее жилье. Сдать первую очередь новостройки застройщик обещал в конце нынешнего года, но судя по темпам строительства, сделать это ему вряд ли удастся. Владельцы квартир на Милютенко утверждают, что на данный момент с ними никто не связывался для обсуждения деталей будущего переезда. 

Что не так с законом «О комплексной реконструкции»?

Почему такими медленными темпами движется реконструкция «хрущевок» в столице? Эксперты рынка называют две главные причины: экономическая невыгодность и слабая законодательная база. И в данном случае второе влечет за собой первое. 

Как мы уже писали, на данный момент идут общественные обсуждения нового проекта закона «О реконструкции». Основные нововведения, которые чиновники внесли в данную редакцию, состоят в следующем:

• для проведения реконструкции достаточно 75% голосов жителей дома (в действующем законе — 100%);
• прописана возможность реконструкции ветхих и аварийных домов разной высотности, а не только до 5 этажей;
• предусмотрены различные варианты отселения, в частности максимальное расстояние, на которое может производиться отселение
• расширен перечень источников финансирования проектов.

Много внимания в новом законопроекте уделено разграничению сфер ответственности государства и компании-застройщика. На плечи местных властей ложится планирование комплексной реконструкции кварталов; утверждение градостроительной документации; создание инфраструктурных объектов и благоустройство территории; передача новых жилых площадей владельцам.

 Тем временем в обязанности компании-застройщика входит:

• разработка проекта комплексной реконструкции кварталов;
• получение всех необходимых разрешительных документов на строительство на общих условиях;
• предоставление части квартир в новых жилых комплексах собственникам жилья в домах, подлежащих сносу;
• утилизация отходов и вывоз строймусора, который останется после сноса домов;
• документальное подтверждение объемов собственных и/или привлеченных инвестиций в соответствии с показателями стоимости одного гектара территории застройки
• возведение жилых комплексов с соблюдением новых Градостроительных норм, которые предписывают необходимый уровень инсоляции, озеленения двора, количества паркомест, инклюзивность и прочее;
• создание маневренного жилого фонда до начала реконструкции кварталов;
• подключение за собственный счет в месячный срок квартиру к телефонной связи, если предыдущая квартира владельца была к ней подключена;
• выплата денежной компенсации собственникам нежилых помещений или равноценный обмен. Например, если застройщик снес гараж, то должен выплатить собственнику его рыночную цену либо предоставить место на новом паркинге;
• оплата услуг нотариуса при подписании прав собственности.

Все вышеперечисленное — не полный список обязанностей, возлагаемых на плечи девелоперов. Это объясняет, почему застройщики не спешат участвовать в реновации устаревшего жилого фонда столицы. 

Что думают застройщики

Столичные девелоперы согласны с тем, что город нуждается в реновации устаревшего жилья. «Хрущевки устарели физически и морально, киевляне заслуживают нового комфортного жилья, — говорит глава правления-президент компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир. Он называет главное условие успешной реновации — создание четкой законодательной базы. «Наличие таковой позволит реализовать проект максимально быстро и прозрачно, что важно для компаний, которые будут этим заниматься, а значит и для города в целом», — утверждает Игорь Кушнир. 

Сколько стоит реанимация «хрущевки» 

Мы подсчитали, сколько условно будет стоить возведение новостройки на месте устаревшего дома. В расчетах не учитывали стоимость работ по сносу старого здания и утилизацию мусора, которые также лягут на плечи застройщиков. 

В типовой пятиэтажной «хрущевке» самой распространенной в Киеве 480-й серии с четырьмя квартирами на этаже расположено примерно 2 340 кв. м жилья. Если на этом же месте построить вместо пятиэтажного 20-этажный дом, то получим около 9 360 кв. м жилых площадей. В конце прошлого года Минрегион рассчитал себестоимость строительства жилья. По данным ведомства, средняя стоимость возведения квадратного метра в столице равна 15 465 грн. Выходит, что себестоимость строительства 20-этажного дома условно составляет 145 млн грн. 

Поскольку 25% построенного жилья будет передано бывшим жителям «хрущевки» бесплатно, к общей сумме себестоимости добавляем 36 млн грн — да, нагрузка за бесплатно полученные квартиры ляжет на плечи инвесторов, ведь никто не обещает застройщику компенсировать эту сумму. Получаем 181 млн грн — во столько условно обойдется застройщику возведение 20-этажного дома. Чтобы не просто построить его, но и заработать, ему нужно будет прибавить к себестоимости как минимум 30% наценки — это 54 млн грн. Итого выходит 235 млн грн и 7020 кв. м под реализацию. Значит, примерная цена квадратного метра составит 33 475 грн. За эти деньги покупатель недвижимость может рассчитывать как минимум на «комфорт плюс» или даже на бизнес-класс. Следовательно, застройщик должен будет не просто построить жилой комплекс с типовыми планировками, безликими фасадами и стандартной детской площадкой во дворе. Чтобы заинтересовать инвесторов, он обязан предложить им эксклюзивные фишки — дизайнерские лобби, охраняемую территорию, современные зоны отдыха. 

Как решают проблему в Европе?

После Второй мировой разрушенными оказались не только советские, но и европейские города. Чтобы предоставить людям хоть какое-то жилье в минимальные сроки, их также застраивали панельными домами низкого качества. Во Франции с 1946-го по 1951 год было построено 500 тыс. квартир, в Западной Германии — 3,5 млн, 

В Германии программа реновации устаревшего жилья стартовала в начале 2000-х. Она проводилась в несколько этапов и заняла примерно столько же, сколько работа над законом Украины «О реконструкции» — 20 лет. Здесь не сносили дома старой постройки, а капитально реконструировали их: меняли планировки квартир, ремонтировали коммуникации, утепляли, совершенствовали внешний вид фасадов. На время ремонта домов людям пришлось уехать из квартир. Им предложили временное жилье на выбор, и около 90% жильцов после ремонта вернулись в свои дома.

В Латвии пошли другим путем. Местные власти взяли курс на максимальную энергоэффективность. В домах старой постройки утеплили фасады, заменили системы водо- и теплоснабжения — все за счет инвестора. Благодаря этому дома стали потреблять гораздо меньше энергии. Однако жители еще какое-то время платили по старым тарифам. Получившуюся разницу поставщики коммунальных услуг отдавали инвестору.

Немецкие аналоги наших «хрущевок»: микрорайон города Шверин до реновации и после нее 

Какие выводы?

Проблема реновации устаревшего жилого фонда сдвинется с мертвой точки, когда в ее решении будут заинтересованы не только жители «хрущевок», но также местные власти и компании-застройщики. Для этого необходимо:

1. Сделать участие в реновации выгодным для частных девелоперов: предоставить им налоговые льготы, доступные кредиты, выдавать разрешительные документы по упрощенной процедуре.
2. Пересмотреть законопроект «О комплексной реконструкции» в части возложенных на застройщиков обязанностей. Например, утилизация мусора после сноса домов — этим точно не может заняться город и коммунальные службы?
3. Доработать законопроект «О комплексной реконструкции», сделать его четким и однозначным. Например, определить точные критерии, которым должны соответствовать компании-застройщики, принимающие участие в тендере.
4. Принять Генплан столицы, который позволит унифицировать застройку Киева.
5. Совместными усилиями — города и застройщиков — решить вопрос с созданием маневренного жилого фонда.
6. Начать вести разъяснительный диалог с собственниками жилья в «хрущевках». Людям нужно донести, что процесс реновации призван не лишить кого-то квадратных метров, а наоборот, улучшить качество жизни.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021