Государство загоняет рынок жилья в "тень"

Здесь, как в зеркале, отражается глубокий кризис на рынке жилья, почти парализованном вступившими с нового года драконовскими налоговыми нормами. Продавцы взвинтили цены, шокированные покупатели откладывают покупку вожделенных "метров", а ушлые брокеры уже нащупывают схемы ухода от налогов. В итоге теряют все, в том числе государство, чья жадность обернулаясь потерями бюджета.
Улыбка коматозника
Политические баталии конца 2004-го почти на треть снизили активность на рынке жилья, но то была лишь прелюдия — в январе он "замерз" чуть не до нуля. В феврале число сделок увеличилось на 15%: по мнению гендиректора агентства недвижимости "Благовест" Ирины Карнаух, в немалой степени благодаря законодательной отмене обязательного 30%-го первого взноса при покупке недвижимости в кредит и активному внедрению ипотечных программ между риэлторскими организациями и комбанками. Впрочем, такое, с позволения сказать, оживление рынка напоминает скорее судорожную улыбку коматозника, ибо до традиционной активности начала весны ему — "як до Києва рачки". Единственное, что резко выросло в феврале — это цены: 1-ком. квартиры подорожали в среднем на 3,1%, 2-ком. — на 5%, а 3-ком. — на 5,9%. Особенно впечатляет рост дороговизны за последние полгода: если в сентябре стандартную "единичку" в спальном районе можно было купить за $25 тыс., то сегодня такая же стоит до $30 тыс., старенькая "двушка" подскочила с 30 до $38 тыс., а "трешка" — с 37 до $45 тыс. Очевидно, что новое жилье еще дороже: исходя из объявленной строителями минимальной стоимости кв. метра в $800, 1-комнатная квартира общей площадью около 50 кв. м (меньше сейчас не строят) без отделки потянет на $40 тыс., 2-комнатная — $55-60 тыс., 3-комнатная — от $80 тыс. Ну а элитная "конурка" недалеко от центра столицы идет по цене около $3000 за кв. м, что в итоге выливается в четверть миллиона "зелени и более.
Разброс цен по районам Киева также достаточно велик. Приведем несколько примеров. Один из недорогих районов — Святошинский (Нивки), за 1-комнатную квартиру в панельном доме общей площадью в 30 с небольшим кв. м просят $30 тыс. Примерно столько же стоит аналогичное жилье на окраинах Соломенского района. Еще один спальный — Троещина, где дома поновее, 20-метровую "единичку" можно купить за $33—35 тыс. Похожие цены на таких же "манівцях" в Голосеевском районе: улица Заболотного, Метрологическая etc. Близость станции метро поднимает стоимость квартиры сразу на $3—5 тыс.: купить сейчас 1-комнатную квартиру на Оболони дешевле $40 — большая удача, немногим дешевле обойдется жилье на Лукьяновке или не в исторической части Подола. Наконец, "околоцентральные" части Шевченковского и Печерского районов: дешевле $45 тыс. можно купить только гостинку или комнату в коммуналке. Ну а за "единички" на Липках и в прилегающих к Крещатику районах по-прежнему просят от $90 тыс. и выше.
"Я не буду раскрывать теневые схемы"
"По данным Минюста, число сделок купли-продажи уменьшилось в 5 раз, а по нашей информации — на порядок, — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко. — Цены на квартиры подскочили, но это цены предложения, а не продаж: последние радикально сократились. Продавцы пытаются заложить в стоимость увеличившиеся налоги на операции с недвижимостью, а большинство покупателей, естественно, не готовы к такому росту дороговизны. До нынешнего года продажа жилья облагалась в сумме 2%-м налогом: 1% госпошлины и столько же — отчисления в Пенсионный фонд. Но с 1 января начала применяться ст. 11 Закона "О налоге с доходов физлиц", согласно которой налоги выросли на 1—5% (то есть, до 3—7%) для тех, кто стал владельцем недвижимости до 1 января 2004-го. При этом 5% берется от суммы, вырученной за продажу в течение одного года второй, третьей и т. д. квартиры. А если жилье было приобретено после 1 января 2004-го, от его последующей реализации берется 13%-подоходный с прибыли — разницы в цене покупки и продажи.
Закон якобы направлен против спекулянтов (я не вкладываю в это понятие негативный смысл), сделавших перепродажу жилья своим бизнесом, но пострадали все, ведь цены растут. Да и само государство осталось внакладе: рынок упал, бюджет не получает налоги от операций с недвижимостью. Мало того, высокими налогами оно загоняет этот сегмент экономики в "тень", а значит — в криминал. Я знаю массу способов ухода от таких налогов, но раскрывать их не буду, чтобы не подталкивать людей к этим схемам. В Верховной Раде лежит законопроект, отражающий в том числе позицию риэлторов: предлагается "заморозить" упомянутую 11-ю статью и разработать социально приемлемую редакцию закона".
"Можно посочувствовать людям, которые приватизировали жилье в 2004-м и позже, а затем решили его продать — комментирует директор агентства недвижимости "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский. — Для них приватизация приравнена к приобретению (ценой "покупки" считается балансовая стоимость, определяемая БТИ), и при продаже нужно уплатить 13% с "прибыли". Возьмем типичный случай: балансовая стоимость столичной "двушки" — 20 тыс. грн., цена продажи — $50 тыс., значит, с разницы в $46 тыс. налог составит $6 тыс.: серьезная сумма для бедных и средних слоев населения. А где взять детям 5% от рыночной стоимости оставшейся после родителей квартиры, которые составляет налог на наследство? А внукам, братьям и прочим родственникам и вовсе надо уплатить 13%. Выходит, закон ущемляет интересы миллионов граждан, и я не удивлюсь, если скоро толпы под парламентом будут требовать отменить такие драконовские нормы".
Сколько строим и имеем
Общий жилфонд в Украине составляет 1,1 млрд кв. м, на одного гражданина приходится в среднем 22 кв. м жилья — в 2—2,5 раза меньше, чем на жителя Центральной и Западной Европы. На квартучете состоит 1,4 млн семей. В 2003 и 2004 гг. квартиры получили по 25 тыс. семей-очередников: если двигаться такими темпами, жилищная очередь будет ликвидирована через 56 лет. В 2003 г. было введено в эксплуатацию 62,3 тыс. новых квартир, в 2004 г. — 70,7 тыс. В то же время ежегодно в стране совершается до 150 тыс. сделок с недвижимостью, а емкость рынка эксперты оценивают в $3 млрд.