Государственное ипотечное учреждение требует серьезного "хирургического" вмешательства законодателей

Идея создать в государстве еще один финансовый регулятор - на этот раз ипотечного рынка - появилась в прошлом году. К октябрю она не только приобрела более отчетливые формы, но и оформилась в соответствующие правовые акты, которые правительство, надо отметить, приняло без долгих терзаний и мучений. Однако безоблачной жизни новому учреждению не обещали даже отпетые оптимисты - слишком уж насыщен рынок, и чересчур много на нем неурегулированных моментов. По оценкам специалистов, портфель кредитов, выданных украинскими банками на приобретение жилья, финансирование его строительства и под залог самого жилья, развивается и без того стабильно и динамично. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, только за последние три с половиной месяца он вырос с 1,73 до 2,5 млрд. грн. Цифры внушительные, но не предельные. Бизнесмены уверены, что это всего лишь треть возможных объемов ипотеки.
Достичь максимальной отметки ипотечным кредитам мешают, во-первых, темпы роста цен на недвижимость на "вторичке" и "первичке", а во-вторых, налоги на недвижимость, которые должны были вступить в силу с нового года. Надо отметить, финансовые учреждения также не спешат стимулировать ипотеку, выставляя слишком высокие процентные ставки по займам, заведомо учитывая невысокую платежеспособность населения. Осторожность их вполне понятна - кредитные риски слишком велики. Именно поэтому банки с надеждой смотрели на правительство, обязанное стимулировать финансовый рынок. А оно, в свою очередь, ссылалось на отсутствие эффективного инструмента, который и будет регулировать рынок. ГИУ появилось, но изменилось ли что-то на рынке?
Специалисты Министерства финансов полагают, что новое ведомство позволит привлечь в кредитную сферу дополнительные внутренние и внешние источники ресурсов, в том числе государственных и негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных и страховых компаний, частных финансовых учреждений. К тому же целью деятельности ГИУ является рефинансирование ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. Но оно не будет участником первичного рынка ипотечного кредитования.
По словам банкира Андрея Онистрата, доверие к Госипотечному учреждению как со стороны финансистов, так и со стороны населения будет расти, как только оно сделает первые реальные шаги на рынке. Участие в его "рождении" Нацбанка эксперт называет моментом позитивным, но будет ли НБУ не только уделять время, но и давать деньги? Если да, то уже через несколько лет о ГИУ можно будет говорить как об учреждении состоявшемся.
По словам специалистов Минфина, роль созданного при участии государства ипотечного учреждения второго уровня состоит в формировании вторичного ипотечного рынка путем выкупа права требования по ипотечным кредитам и в выпуске ипотечных ценных бумаг, обеспеченных полученными правами требований. Последующее операционное обслуживание выкупленных ипотечных кредитов будут осуществлять банки-партнеры. После формирования необходимого портфеля кредитов учреждение сможет в залог ипотечных кредитов выпустить собственные ипотечные ценные бумаги, направляя полученные средства на последующее рефинансирование банков-партнеров. Таким образом, резюмируют специалисты, будет осуществляться беспрерывный процесс финансирования жилищного сектора.
Международный опыт свидетельствует: если направление и условия рефинансирования кредита определяют не рынок и его естественные факторы, а государственные служащие, то после недлительной и, как правило, бурной деятельности ответственное ведомство признают банкротом. Государство при этом теряет не только имидж, но и, что особо печально, немалые средства.
Есть еще один важный момент: учитывая, что в Украине практически отсутствуют собственные длительные инвестиционные ресурсы (средства пенсионных фондов, страховых компаний), деньги на первом этапе деятельности, по мнению экспертов, вполне можно будет получить за рубежом. Поэтому в работе ГИУ возможно участие международных финучреждений, в частности Всемирного банка.
Среди причин, которые тормозят развитие ипотечных отношений, специалисты называют, в первую очередь, неопределенность с концепцией строения ипотечного рынка (как, впрочем, и в целом финансового его сектора) на длительный период, которая требует внесения изменений в существующее законодательство. Второй причиной эксперты считают мнимую самодостаточность структур, которые сегодня занимаются ипотекой и рассчитывают только на собственный потенциал. Тормозят работу и комбанки, бездеятельность которых мотивируется несколькими причинами, среди которых опять-таки и неурегулированное правовое поле, и отсутствие квалифицированных кадров, и недостаточный капитал.
К Государственному ипотечному учреждению активно присматриваются и инвестиционные компании. Пока, правда, с ознакомительной целью: даже если государство в скором времени таки определится со схемой работы ипотечного рынка и ГИУ реально заработает, средства от размещения ценных бумаг вряд ли хлынут потоком в его закрома. И не только потому, что у общественности пока нет доверия к ценным бумагам: в Украине до сих пор нет соответствующего реестра и государственных гарантий для заинтересованных игроков рынка.
И наконец, последнее - простой гражданин. Появление ГИУ он вряд ли ощутит, как говорят, на собственной шкуре. Виной всему и указанные выше причины, и, в первую очередь, длительный период, на протяжении которого (пусть даже в идеальных условиях исполнения всех изложенных требований) будет развиваться Госипотечное учреждение. Быть может, размышляет Андрей Онистрат, в перспективе его работа повлечет удешевление кредитов, но не исключено, что к тому времени банки и сами станут предлагать населению более приемлемые условия займов.
Олеся БАГНЮК