Гостинки и хрущевки — единственная недвижимость на вторичном рынке, где активно идут продажи

Утверждать, что на рынке недвижимости наступила сиеста (то есть, время массовой послеполуденной спячки), вряд ли будет правильно. Есть и заявки, и просмотры, и сделки. Вот только их количество в большинстве сегментов рынка заметно снизилось.

Киевский вторичный рынок недвижимости в очередной раз погрузился в тревожный полусон, когда большинство его участников на время отошли от активных действий, спрятались от жары, уехали подальше от нависшего над городом смога, ожидают каких-то важных событий и новых тенденций.

И тут, дабы у читателей не сформировалась искаженная картина нынешних рыночных реалий, отметим, что выжидают далеко не все. Есть несколько ниш (или мини-сегментов), в которых наблюдается, пусть и небольшая, но активность. Прежде всего, это наиболее «дешевые» (малогабаритные, физически и морально устаревшие) квартиры, а также квартиры в целом ряде новостроек.

Картина в этих сегментах достаточно пестрая (потому мы и употребили термин «ниши»). В одних из них сделки идут, в других - застой.

Почему именно так – нужно разбираться, в том числе, с помощью риэлторов на конкретных примерах (что мы и пытаемся делать). Можем констатировать, что в данном случае реальность заметно расходится с устоявшимися представлениями многих участников интернет-форумов, считающих гостинки и хрущевки «шлаком», от которого необходимо срочно избавляться. Оказывается, что и на «шлак» есть немало реальных покупателей (их сейчас заметно больше, чем покупателей жилья средней ценовой группы).

Читайте также: Индикаторы киевского рынка недвижимости в июле 2016 года

Насколько мы можем судить, значительная часть покупателей гостинок и хрущевок не ждут годами резкого снижения цен; приобретают жилье, как только их накопления сравниваются с минимальными ценами. При этом ориентируются не столько на тенденции изменения средних цен предложений, сколько на цены конкретных квартир (нередко, с учетом всей предыстории их продаж, включая предысторию проведения торгов).

Оценивать стороннему человеку целесообразность и эффективность подобных решений – дело, как правило, неблагодарное. Ибо при их принятии далеко не все зависит от макроэкономических, политических и прочих известных всем факторов. Нередко эти факторы отходят на второй план, уступая место житейским проблемам конкретных людей и семей.

Опубликованы официальные статистические данные затрат строительной отрасли, в том числе, затрат на строительство жилья. Согласно этим данным, в первом полугодии 2016 года, несмотря на все проблемы, строительная отрасль заметно прибавила обороты. В частности, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, общие расходы на строительство жилья в Украине возросли на 10,7% , и составили более 7,4 млрд. гривен. По Киеву эти расходы возросли на 6,5% и составили более 3,1 млрд гривен (это почти 42% от расходов по стране). Весьма существенная прибавка и по Киевской области (+16,8%). Тут общие расходы на строительство жилья составили 374,9 млн гривен.

Так что потенциальным инвесторам новостроек есть из чего выбирать , в том числе в городах-спутниках Киева и поселках рядом с городской чертой.

Выбор непростой, везде свои плюсы и минусы: некоторые из них проявились на этой неделе, когда над Киевом повис смог, а показатели вредных веществ в воздухе превысили предельно допустимые нормы в 2-5 раз.

Читайте также: Покупать или ждать: перспективы киевского рынка недвижимости

Еще одним значимым событием недели стало снижение учетной ставки Нацбанка с 16,5% до 15,5%. Это решение правление Нацбанка объясняет «снижением рисков для ценовой стабильности», что не может не радовать. Тем более что это уже четвертое снижение учетной ставки за год .

На практике снижение учетной ставки означает соответствующее снижение банковских процентов по депозитам и кредитам. А это окажет положительное влияние на экономику в целом и рынок недвижимости в частности.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 15172 объекта, что на 1,0% меньше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлены графики изменения цен предложений старых однокомнатных панельных хрущевок (сегмент «старая панель») в четырех районах Киева. Особенностью этих графиков есть то, что на них представлены не просто средние цены предложений, попавшие в соответствующие доверительные интервалы, а средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир в этих сегментах.

Синяя кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «старая панель» Днепровского района.

Зеленая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «старая панель» Оболонского района.

Красная кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «старая панель» Святошинского района.

Желтая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «старая панель» Шевченковского района.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

В Днепровском районе цена квартиры за месяц снизилась на 1,9%, за три месяца снизилась на 7,6%.

В Оболонском районе цена квартиры за месяц снизилась на 2,0%, за три месяца снизилась на 3,1%.

В Святошинском районе цена квартиры за месяц снизилась на 9,4%, за три месяца снизилась на 1,1%.

В Шевченковском районе цена квартиры за месяц выросла на 0,6%, за три месяца выросла на 1,6%.

На графике отчетливо видно, что минимальные цены на однокомнатные квартиры в домах типа «старая панель» изменялись очень по-разному.

В Святошинском районе (а там «старая панель» представлена весьма широко) минимальные цены колебались в пределах 3000 долларов, что для малогабаритных физически и морально устаревших квартир достаточно много. На практике это означает, что реальные цены продаж там пока не установились.

В Днепровском и Оболонском районах минимальные цены предложений однокомнатной «старой панели» в последние месяцы стабильно снижались. И это одно из объяснений популярности подобного рода квартир.

В Шевченковском районе «старая панель» широко представлена лишь на отдельных массивах. Относительно небольшой рост минимальных цен свидетельствует как о спросе на данный тип квартир, так и об изменениях состава предложения.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Северная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 26,8 кв.м, жилая – 13,3, кухня – 5,3. Расположена на первом этаже 9-этажного дома. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. На окнах решетки. Столярка и сантехника новые, на полу ламинат. Встроенная кухня. Состояние – «не требует ремонта». Цена - $28 000 ($1045/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 50,8 кв.м, жилая – 30,6, кухня – 7,6. Расположена на третьем этаже 9-этажного дома. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Столярка и сантехника новые, на полу ламинат. Состояние – «не требует ремонта». Станция метро «Минская» в зоне пешеходной доступности. Цена - $54000 ($1063/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016