Главные тенденции рынка недвижимости Киева в третьем квартале 2015 года

Третий квартал на рынке недвижимости оказался очень неоднозначным. Активность первой половины лета сменилась затишьем в августе-начале сентября. И только к концу первого месяца осени на рынке наметилось столь ожидаемое многими его участниками оживление. Которое, впрочем, принесло несколько неожиданные результаты.

Цены на квартиры в третьем квартале тоже не были стабильными. После стремительного снижения в начале года, спровоцированного девальвацией гривны, во втором квартале мы наблюдали стабилизацию, которая в августе сменилась новым снижением цен – неаппроксимированная цена предложения в августе снизилась более чем на 10%, причем главным образом, в последнюю неделю месяца. По мнению аналитиков Domik.ua, как минимум, частично это было связано с изменением состава предложения. В сентябре снижение цен продолжилось, но темпы его упали до 0,5-1% в неделю, активности оставалась низкой.

Риелторы рассказывали, что большинство потенциальных покупателей ходили на просмотры квартир, как на экскурсии, и даже не предлагали продавцам свою цену за квартиру. В итоге, многие продавцы, существенно снизив цену в августе-сентябре, в начале октября просто сняли свои объекты с продажи. О такой ситуации писали участники обсуждения на Domik.ua, подтверждают тенденцию и риелторы. Так на рынке образовалась странная ситуация, когда спрос вроде бы и есть, но адекватных ему предложений очень мало.

Дефолт и доллар

Дефолт, о котором так много говорили в последние полгода и которого удалось избежать во втором квартале, случился-таки в третьем: Украина объявила об отказе платить по ряду внешних обязательств. Однако большинство украинцев этого даже не заметили. Отчасти потому, что случился дефолт в процессе реструктуризации госдолга, отчасти – потому что никак не повлиял на курс доллара. Последний же в третьем квартале несколько укрепился, что, в свою очередь, положительно сказалось на активности рынка недвижимости.

Налог на недвижимость: что дальше

В сентябре продолжение получила давно уже длящаяся эпопея с налогом на недвижимость. Сначала в Минфине заявили, что налог в 2016 году будут платить все, но буквально через день уточнили, что действующие в этом году льготы сохранятся.

Кроме того, правительство планирует в следующем году ввести фиксированный налог на роскошь – квартиры площадью свыше 300 квадратных метров и дома, площадь которых превышает 500 квадратных метров – в размере 25 000 гривен в год.

Читайте также: Налог на недвижимость. Подробности нового предложения от Минфина

Предложение правительства дало некоторым экспертам основания утверждать, что налог отрицательно скажется на первичном рынке: якобы, застройщики, в собственности которых после введения дома в эксплуатацию остается около половины (непроданных инвесторам) квартир, будут затягивать ввод объектов в эксплуатацию и перекладывать налог на покупателей квартир. Застройщики вероятность такого развития событий отрицают, уверяя, что к моменту окончания строительства все квартиры распроданы, а те, что остаются, покупают вскоре после сдачи дома.

Читайте также: Налог на недвижимость и первичный рынок. Застройщики рассказали, чего ждать

Для крупных компаний это утверждение, скорее всего, верно. Ну, а мелкие не в том положении, чтобы повышать цены, хотя затягивание сроков ввода в эксплуатацию возможно.

Реструктуризация валютных кредитов. Акт четвертый

В начале июля Верховная Рада приняла в третьем чтении закон о реструктуризации валютных кредитов по курсу, действовавшему на момент подписания кредитного договора. В тот же день закон раскритиковали Президент и НБУ, а депутаты стали массово каяться в содеянном. Подробно об этом мы писали в обзоре за июль .

После того, как стало очевидно, что закон о реструктуризации подписан не будет, Верховный суд запретил банкам изымать жилье, в котором проживают несовершеннолетние. Зато разрешил отбирать имущество, предоставленное в качестве обеспечения долга, даже если оно сменило владельца.

Читайте также: Как можно лишиться недвижимости за чужие долги

В начале октября на рассмотрение парламента был подан законопроект о реструктуризации ипотечных кредитов, разработанный уже банкирами. Они предлагают не переводить долларовые кредиты в гривну по какому бы то ни было курсу, а простить часть остатка по долгу – от 25 до 70%. Отдельным категориям должников, принимавших участие в АТО, спишут весь остаток долга.

Читайте также: Банкиры предложили свою версию реструктуризации валютных кредитов

В НБУ говорят, что этот законопроект уже одобрили в МВФ.

Программы доступного жилья: быть или не быть

В начале сентября в Минрегионе заговорили о реанимации госпрограмм доступного жилья. Чиновники, депутаты и разного рода эксперты в унисон утверждают, что это позволит дать новую жизнь строительной отрасли и обеспечить новые рабочие места. Но существующие в стране программы чиновники считают неэффективными и предлагают обеспечить украинцем жильем за счет строительства арендного жилья. Подробнее о новой инициативе Минрегиона читайте по ссылке .

Тарифы и субсидии

В этой сфере в течение всех трех месяцев третьего квартала было больше разговоров, чем каких-то реальных новшеств. Из последних – только повышение на 25% тарифов на электричество . С началом отопительного сезона нас ждут и новые тарифы на отопление, но это тема уже следующего обзора.

Впрочем, и без отопления далеко не все украинцы справляются с возросшими тарифами. Кто-то платит, отказывая себе в чем-то другом, а кто-то отказывается платить. Власти по-прежнему рекомендуют обращаться за субсидией – выдают ее, впрочем, далеко не всем – и, во избежание роста коммунальных долгов, все чаще грозят отбирать жилье у злостных неплательщиков. Процесс этот, правда, непростой и довольно длительный, но многим достаточно и угрозы.

Читайте также: Коммунальное зло. В каких случаях украинцы могут лишиться жилья за долги по коммуналке

Случаи выселения из жилья за долги пока неизвестны, а вот отключения от услуги уже случались: в сентябре Киевэнерго отключило горячую воду в нескольких домах Подольского района. Примечательно, что задолжали монополисту лишь несколько квартир, но пострадали все жильцы, поскольку отключать от горячего водоснабжения отдельные квартиры не представляется возможным.

Рынок новостроек: старые скандалы и новые проекты

На рынке новостроек третий квартал текущего года ознаменовался беспрецедентными скидками и громкими скандалами.

Начатая еще весной практика привлечения покупателей скидками, имела продолжение и в конце лета – начале осени. Специальные предложения можно было найти практически у всех ведущих застройщиков, а в отдельных случаях скидки достигали 40% стоимости. В том числе, и в уже построенных домах. Некоторые акции действуют до сих пор.

В результате, в этом году, по словам экспертов, количество квартир, проданных на первичном рынке, может быть больше, чем на вторичном . За годы независимости такая ситуация сложилась впервые.

Громкие скандалы с участием общественности имели место на строительных площадках нескольких компаний. Так, протесты против стройки на Голосеевском проспекте сопровождались стрельбой и кровопролитием, но, как ни странно, после заявления руководства компании Geos о том, что политики требуют денег за прекращение протестов , последние сошли на нет.

Совсем другим оказался результат протестов против стройки ЖК «Солнечная Ривьера» на Никольской слободке. Здесь корпорации «УКРБУД» пришлось приостановить строительные работы – как обещают в компании, до ближайших выборов. В конце сентября атакам со стороны активистов подвергся еще один объект «Укрбуда» - ЖК «Подол Градъ» на Воздвиженке. Впрочем, в отличие от Никольской слободки, здесь акция оказалась разовой.

Читайте также: Активисты атакуют. В Киеве очередной строительный скандал

Еще один строительный скандал на Подоле связан с ЖК «Подол Престиж» на Нижнем Валу. Там застройщик вместо 7-этажного здания построил 12-этажное. Теперь Киевсовет требует снести «лишние» этажи, в противном случае, грозит разорвать договор аренды участка.

Создается впечатление, что у Киевсовета один механизм воздействия на застройщика – расторжение договора. Причем применяется он как в отношении еще незастроенных участков, так и тех, где уже построены дома. Юристы, впрочем, говорят, что все не так просто: для демонтажа этажей нужно решение суда, а не Киевсовета, и застрять дело в судах может надолго. А инвесторы квартир на верхних этажах ЖК тем временем пытаются избавиться от своих не слишком удачных капиталовложений.

Читайте также: Насколько реальны планы по демонтажу верхних этажей ЖК «Подол Престиж»

Есть в сегменте новостроек и хорошие новости. Несмотря на кризисные времена и низкий спрос на недвижимость, застройщики начинают новые проекты, среди которых несколько объектов квартальной застройки. Самым интересным из них обещает стать Варшавский Микрорайон на Виноградаре от Stoilitsa Group .

Кроме него, в третьем квартале стартовали продажи жилого комплекса «Эврика» в Голосеево , а также появилась информация о новом проекте в формате квартальной застройки в Печерском районе – продажи здесь стартуют только в октябре.

Подробнее о новых проектах, продажи в которых стартовали в третьем квартале этого года, мы расскажем в одном из наших следующих материалов.

Квартиры стали чуть доступней

По нашим подсчетам, проведенным в сентябре, в Киеве и других крупных городах Украины в третьем квартале несколько снизился индекс недоступности жилья. Самым низким индекс оказался в Харькове, самым высоким – во Львове. В Киеве этот показатель в сентябре зафиксирован на уровне 23,6.

Доходность недвижимости в последнее время тоже выросла. Но с индексом недоступности этот показатель никак не коррелирует. Например, в Харькове и Львове доходность недвижимости ниже, чем в Киеве и Одессе, при этом, в Одессе и Львове уровень доходности может существенно колебаться при использовании квартиры для посуточной аренды.

Читайте также: Почему стоит инвестировать в недвижимость Львова

Показатели доходности и индекс недоступности жилья в городах Украины представлены в таблице:

Рынок аренды: цены, предложение и спрос

Рост доходности недвижимости – во всяком случае, в Киеве – не в последнюю очередь связан с ростом цен на аренду квартир. Она в последние месяцы подорожала существенно. И это притом, что большого спроса со стороны арендаторов не наблюдалось даже в традиционный для рынка «сезон студентов».

В июле арендовать квартиру в Киеве еще можно было за 2500 гривен в месяц. Конечно, речь шла исключительно о квартирах на окраинах, без ремонта и со старой мебелью, а к стоимости аренды неизменно добавлялась стоимость коммунальных платежей. Сегодня таких цен уже нет. В августе арендодатели в ожидании студентов подняли цены, и весьма существенно. Сегодня риелторы говорят, что минимальная стоимость жилья в спальных районах столицы составляет 5000 грн, правда, речь идет о квартирах с каким-никаким ремонтом и, хотя бы частично, новой мебелью. Предложения по более низкой цене чаще оказываются «заманухами» риелторов, а иногда и откровенным мошенничеством .

Спрос на аренду остается невысоким, но и актуальных предложений очень немного.

Изменение цен на квартиры в Киеве в третьем квартале 2015 года

В третьем квартале аппроксимированная цена предложения квартир в Киеве снизилась на 11,1%, и к концу периода составила $1146 за квадратный метр. Примечательно, что в июле цена была стабильной - снижение происходило в августе-сентябре.

На рынке новостроек на вторичном рынке картина похожая, только темпы снижения больше – 14,7%, до $1104/кв.м.

В большинстве сегментов рынка ситуация отличается несущественно, но в каждом есть свои особенности. К примеру, стоимость «гостинок» снизилась совсем незначительно, а четырехкомнатные квартиры в последнее время подорожали, что, впрочем, скорее всего, связано с изменением состава предложения. Больше всего – и по итогам сентября, и всего третьего квартала – подешевели двухкомнатные квартиры.

При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

В конце сентября в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений по городу попали 11626 объектов. Это на 1,5% больше, чем в конце августа.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

По мнению аналитиков Domik.ua определяющими факторами развития рынка недвижимости в сентябре и третьем квартале 2015 года уже почти традиционно были ожидания, связанные с курсом доллара, и спрос на квартиры. И если валютный курс, несмотря на все перипетии, пока остается стабильным, то спрос после непродолжительного периода активизации в июне-июле, в августе снова упал. Связано это, скорее всего, с тем, что покупатели, у которых было достаточно средств для покупки по ценам конца весны – начала лета, покупку сделали, остальные же ждут дальнейшего снижения цен.

Если мы посмотрим график изменения цен за последние пять-шесть лет, мы увидим, что снижение цен происходило скачкообразно: в течение определенного промежутка времени цена падала, после этого следовал непродолжительный период стабилизации, а иногда и небольшого роста, который неизбежно сменялся очередным падением.

­

Периоды стабилизации чаще всего сопровождаются повышением спроса: в этот период «отовариваются» покупатели, для которых текущая цена оказывается приемлемой. При этом глобальный тренд остается нисходящим.

Прогноз на октябрь и четвертый квартал

Многие эксперты констатируют, что рынок уже достиг дна, и скоро начнется рост цен. С одной стороны, подобные заявления подтверждаются обозначившейся на рынке тенденцией существенного сокращения предложения – многие продавцы в начале октября сняли свои объекты с продажи в надежде на лучшие времена.

Читайте также: Новые тренды осени. Как изменились настроения продавцов и покупателей киевской недвижимости

С другой стороны, предпосылок для роста цен на квартиры пока не наблюдается: экономика продолжает падать, стабильность валюты очень шаткая и в любой момент может нарушиться, индекс недоступности жилья по-прежнему очень высок, а размеры коммунальных тарифов давно уже побили все рекорды. Для большинства украинцев улучшение жилищных условий стало недоступной роскошью, следовательно, ждать роста спроса на квартиры не приходится. По прогнозам аналитиков Domik.ua , до конца текущего года цены на квартиры будут так же постепенно снижаться.

В случае стабильности гривны такая ситуация продолжится до тех пор, пока не начнется экономический рост; возможно замедление темпов падения. Если же гривна снова девальвирует, темпы снижения долларовых цен ускорятся, но ввиду инертности рынка, это, скорее всего, случится уже в следующем году.

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015