Гаражный вопрос

Но транспортные проблемы столицы заключаются не только в тесноте на дорогах. То, что в Киеве наблюдается дефицит парковочных мест и гаражей, могут подтвердить многие автовладельцы, тщетно ищущие пристанище для своего железного коня. Теперь личный транспорт нередко ночует под окнами домов. Машины стоят на тротуарах и на газонах. В позднее время они блокируют даже дальние подступы к подъездам. А поутру невыспавшиеся водители вынуждены совершать немыслимые маневры, чтобы, выезжая из двора, не врезаться в дерево или в соседский "Мерседес".
Счастливым "гаражевладельцем" стать не просто
"Паркинги и гаражи - достаточно перспективный, но еще очень далекий от насыщения рынок, - говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко. - Структурированного вторичного рынка гаражей в Киеве пока что нет, а для регионов его формирование и вовсе является отдаленной перспективой. Это связано с тем, что значительная часть представленных на рынке старых гаражей появилась в результате самозахвата. А современные паркинги, построенные за последние 5 лет, не оказывают существенного влияния на структуру предложений". В базах данных столичных агентств недвижимости гаражей, выставленных на продажу, относительно немного. В основном это отдельно стоящие или расположенные в гаражных кооперативах металлические или капитальные (кирпичные) сооружения. По словам А. Бондаренко, за последнее время их стоимость значительно возросла, подтягиваясь за вторичным рынком жилья. Сегодня металлический гараж стоит $1-2,5 тыс., кирпичный - $1,5-15 тыс. Хороший капитальный гараж - $5-6 тыс. На стоимость такого пристанища для автомобиля влияет, в первую очередь, расположение.
Так как в центральных районах со старой застройкой специальные условия для хранения автотранспорта не предусмотрены, цены на гаражи здесь поднимаются до верхних пределов. Что касается объектов, расположенных в других районах, то на их стоимость оказывают влияние такие факторы, как площадь, наличие подвала и смотровой ямы, охраняемая территория гаражного кооператива, удобства (электричество, вода, отопление), внутренняя отделка помещений. Причем затерянный в глухих дворах гараж, построенный в результате самозахвата, - собственность с весьма сомнительной репутацией. Если он будет демонтирован, владелец не получит никакой компенсации. А вот машиноместа в современных паркингах, которые гарантируют автовладельцу максимальную безопасность, на вторичный рынок попадают крайне редко. Поэтому для агентства недвижимости обеспечить своим клиентам наличие паркоместа в том же доме, где расположено жилье, на сегодняшний день весьма непросто, особенно, если квартиру желают купить в центральном районе Киева с исторической застройкой. А потенциальные покупатели элитных апартаментов все чаще и чаще предъявляют именно такие требования.
"Спрос на встроенные в жилой дом подземные паркинги зависит от многих факторов. Вот далеко не полный их перечень: класс дома, месторасположение объекта, наличие в непосредственной близости охраняемых паркингов, гаражей или парковок, уровень цен на паркоместа, - комментирует директор Строительно-инвестиционной компании "Киев Житло-Инвест" Сергей Распутный. - При оптимальном сочетании перечисленных выше и некоторых других факторов этот продукт становится востребованным на рынке. Поэтому инициатива строить жилые дома с подземными паркингами изначально исходила от инвесторов и застройщиков". В такой ситуации строительные компании самостоятельно принимали решение о проектировании того или иного числа паркомест в своих жилых новостройках. "Чтобы определить количество машиномест во встроенном паркинге, мы всегда ориентируемся на категорию дома и на дополнительные затраты, которые надо нести для обустройства оптимального числа парковочных мест, - говорит маркетолог фирмы "ТММ" Ангелина Деревлева. - В зависимости от позиционирования дома выбираются отделочные материалы. Естественно, что в домах элитной категории отделка паркинга будет более дорогостоящей. С учетом названых факторов стоимость машиноместа в киевских жилых новостройках колеблется в пределах $10-30 тыс.". Стоимость аналогичных паркомест, попадающих на вторичный рынок недвижимости, ничуть не меньше.
Сколько людей - столько машин
Чтобы хоть каким-то образом упредить стремящийся к критической точке дефицит машиномест, киевский Градосовет пошел на принятие экстренных мер. Теперь, согласно решению сессии Киевского городского совета от 25.09.03 г., при проектировании новых жилых домов необходимо предусматривать встроенные паркинги, количество машиномест в которых должно быть не меньше количества квартир и расчетной емкости встроенных нежилых помещений в здании. Если в силу природных, градостроительных и других факторов обустройство требуемого количества паркомест невозможно, в проекте должны быть приведены веские обоснования. Если Градосовет сочтет приведенные данные объективными, инвестору будет необходимо внести средства на строительство отдельно стоящих коммунальных паркингов. А факторов, затрудняющих и, соответственно, повышающих стоимость строительства масштабных подземных паркингов, может быть немало. "Большое значение имеет гидрогеологическая ситуация на площадке, - говорит С. Распутный. - При наличии четко сформированных потоков грунтовых вод, что особенно актуально для правобережной части города, с его сложным рельефом и геологическими условиями, в процессе строительства многоуровневого подземного паркинга можно нанести непоправимый вред окружающим постройкам". По мнению А. Деревлевой, близкое расположение грунтовых вод может существенно осложнить возведение дома с большим количеством встроенных подземных паркомест. "В большинстве случаев речь не идет о невозможности обустройства необходимого числа машиномест в соответствии с требованиями Градосовета, - комментирует А. Деревлева, - мы, скорее, сталкиваемся с существенным удорожанием возведения нулевого цикла, который становится самым затратным этапом всего строительства".
Несмотря на все сложности, с конца 2003 г. Градосовет нередко направляет на доработку проекты жилищного строительства именно по причине отсутствия должного количества машиномест в паркингах. В результате большинство жилых домов, которые будут введены в эксплуатацию в 2006-2007 гг., уже будут соответствовать новым правилам застройки г. Киева. Подобные меры Градосовета вызвали весьма неоднозначную реакцию среди строительных компаний. "Данное требование - это уже не рыночное регулирование, а прямое административное вмешательство в процессы инвестирования и строительства, - считает С. Распутный. - Дело в том, что в решении о количестве встроенных подземных паркингов совершенно не учитываются технические факторы каждого отдельного проекта и специфика определенной строительной площадки". Кроме того, многие компании находят это новое правило не всегда оправданным еще и в силу экономических причин. "В Киеве достаточно много районов, где подземные паркинги не пользуются спросом по различным обстоятельствам, - говорит С. Распутный. - Среди них - отсутствие автомобилей у значительной части жильцов домов эконом-класса, в которых, соответственно, нет необходимости в обустройстве такого огромного количества паркомест". По мнению заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы КГГА Аркадия Бондарева, постановление Градосовета о количестве паркингов, в конечном счете, поспособствовало повышению цен на жилую недвижимость. "Это связано с увеличением себестоимости строительства жилых домов за счет обустройства подземных паркингов, рассчитанных на большое количество машиномест. Особенно ощутимо увеличение себестоимости в случае строительства домов с малым количеством квартир, - говорит А. Бондарев. - К примеру, если надо построить паркинг на 100 машиномест под домом на 100 квартир, то потребуется участок, превышающий площадь дома. Это влечет за собой дополнительные трудности и расходы. Таким образом, в большинстве случаев строительство подземных паркингов является нерентабельным, а издержки могут компенсироваться только за счет повышения цен на квартиры. Ведь себестоимость одного машиноместа в подземном паркинге составляет $10-15 тыс., что превышает рыночную стоимость паркоместа в жилых домах, расположенных в спальных районах". Ситуация усугубляется еще и тем, что в районах массовой застройки обычно достаточно места для наземной стоянки, а стоимость расположенных поблизости наземных металлических или кирпичных гаражей нередко в несколько раз ниже цены машиноместа во встроенном паркинге. В то же время, данное требование практически не отразилось на строительных компаниях, которые возводят дома бизнес-класса и элитное жилье. "В наших проектах мы предусматриваем число машиномест, которое на 20-30% превышает количество квартир, - говорит А. Деревлева. - Но каждый проект индивидуален, возможны различные варианты. Так, в нашем новом строящемся доме на ул. Зверинецкой паркомест больше, чем квартир, на 60%". Такая стратегия строителей объясняется тем, что обеспеченные жильцы элитных новостроек обычно не ограничиваются одной машиной на семью. По словам А. Деревлевой, в их домах 100% парковочных мест раскупается жильцами, а по прошествии нескольких лет встроенный паркинг уже не может удовлетворить потребности тех, кто решил обзавестись вторым авто.
Очевидно, что для решения проблемы хранения личного автотранспорта можно найти и другие способы. "Вместо того чтобы строить нерентабельные подземные паркинги под жилыми домами, стоит выделять земельные участки для возведения отдельно стоящих многоуровневых автостоянок, себестоимость которых намного ниже, - считает А. Бондарев. - Заказчиками подобных объектов могут выступать районные администрации. В таком случае машиноместа в этих муниципальных паркингах будут использоваться для временной стоянки автотранспорта и частично сдаваться в аренду. Если строительство будет вестись с привлечением средств инвесторов, он сможет по своему усмотрению продавать или сдавать паркоместа. Но в данный момент, учитывая дефицит земли в столице, инвестор, получив, свободный участок, в большей степени заинтересован в возведении жилого дома. А вот на строительство подземных паркингов, расположенных под транспортными развязками и магистралями, инвестора найти практически невозможно. Ведь сегодня даже подземная торговая недвижимость начинает терять инвестиционную привлекательность".
Новый взгляд на паркинг
Опыт уже реализованных проектов жилищного строительства домов со встроенными паркингами демонстрирует то, что машиноместа в них не всегда используются оптимально. "Обычно в наших домах жильцы покупают парковочное место вместе с квартирой, - говорит А. Деревлева. - Выкупив, таким образом, право собственности, некоторые не используют это парковочное место по назначению. В то же время другой человек, купив вторую машину, может оказаться и вовсе без парковочного места". Проблемы могут возникнуть и в случае перепродажи квартиры, ведь не каждый собственник пожелает вместе с жильем уступить покупателю и место в паркинге. Кроме того, в современных многофункциональных центрах, где наряду с жилыми помещениями почти всегда расположены офисные и торговые площади, а также места общественного пользования, возникает немалая потребность в охраняемой гостевой парковке, на которой можно было бы оставлять автомобиль на несколько часов. "Учитывая все эти особенности, компания "ТММ" решила применить принципиально новый подход к обустройству паркинга, - говорит А. Деревлева. - В новом доме, который сейчас строится на ул. Звериннецкой, мы будем продавать не отдельные парковочные места, а право въезда на подземную автостоянку. Ночью здесь будут стоять машины жильцов дома. А в дневное время, когда большинство машиномест в паркинге освобождается, он будет использоваться в качестве гостевой парковки, в том числе и для посетителей расположенного в жилом комплексе фитнес-центра".
Нужны ли Киеву муниципальные паркинги?
Для того чтобы решить транспортные проблемы столицы, большого количества расположенных в жилых домах паркомест не достаточно. Ведь ситуацию на дорогах во многом осложняет стихийная парковка возле мест общественного пользования. Стоящие на обочинах и тротуарах автомобили нередко затрудняют не только движение, но и перемещение пешеходов. Частично разрешить эту проблему помогли бы муниципальные паркинги со свободным доступом, строительство которых является очень распространенным явлением в западных странах. Так, по мнению А. Деревлевой, Киев особенно нуждается в паркингах, в которых можно было бы оставить машину на короткий период на время посещения магазина или учреждения. Но первые реализованные в этой области проекты, как ни странно, не пользуются популярностью среди киевских водителей. "Проблема стихийной парковки в большей степени связана не с отсутствием оборудованных муниципальных паркингов, а с особенностями менталитета наших соотечественников, - говорит А. Бондаренко. - Так, например, муниципальные паркинги, построенные в Киеве возле таких посещаемых мест общественного пользования, как универмаг "Украина" и "Мандарин-плаза", практически не заполняются. При этом водители, вместо того чтобы заплатить незначительную сумму за муниципальную парковку, нередко предпочитает оставлять свой автомобиль непосредственно на проезжей части или на тротуаре". А. Деревлева считает, что формирование у наших соотечественников потребности в использовании муниципальных паркингов - вопрос времени. "Нежелание пользоваться таким сервисом может быть связано с неудобным расположением въезда на стоянку, - комментирует А. Деревлева. - Вторая причина кроется в том, что отечественные водители еще не привыкли к многоуровневым гаражам".
С какой бы стороны не были рассмотрены вопросы хранения и парковки столичного автотранспорта, очевидным становится то, что решать эти проблемы, упреждая спрос и формируя потребности, нужно уже сегодня. Ведь количество автомашин в столице будет постоянно увеличиваться и в дальнейшем.