Фиксированный первоначальный платеж – быть или не быть?

Положительно на это повлияло вступление в силу (с 1 января этого года) целого ряда законов, касающихся формирования ипотечного рынка в нашей стране. Но, несмотря на наблюдаемый рост, если мы сравним сумму выданных жилищных ипотечных кредитов и размер ВВП, то увидим, что на самом деле доля ипотечных кредитов очень мала. Причин тому достаточно много, но мы не будем сейчас на них останавливаться. В данный момент в центре нашего внимания находится такой фактор как размер первоначального взноса (платежа) и его влияние на развитие ипотечного кредитования в Украине.
Имеет ли смысл жесткая фиксация размера такого платежа или нет? Многие смогут найти как положительные, так и отрицательные моменты при любом из ответов. По моему мнению, размер первоначального взноса все же не должен ограничиваться на нормативном уровне. Сам банк (в роли кредитора), разрабатывая схему ипотечного кредитования, формулирует определенные требования к заемщику, предмету ипотеки, срокам, процентам по кредиту и размеру первоначального платежа. При отсутствии строгих ограничений, банк, проанализировав конкретную ситуацию, сможет предложить клиенту наиболее выгодную для обоих «комбинацию» вышеперечисленных требований.
Например, клиент, который берет кредит на срок 5 лет и имеет высокий и стабильный доход, может не вносить первоначального взноса вовсе. Думаю, такой вариант устроит и клиента, и банк, который «взамен» может установить повышенную ставку по кредиту. Стоит также учитывать, что количество людей, способных сразу заплатить за жилье $80-100 тыс. или даже $50 тыс. не так и велико (особенно вне столицы). А вот количество тех, кто может выплачивать, например, $500-700 в месяц на погашение кредита постоянно увеличивается (хотя это касается крупных городов). В любом случае, для достижения социальной цели ипотечного кредитования (обеспечение населения жильем) ориентиры должны смещаться в сторону уменьшения размеров ежемесячных выплат и увеличения срока кредитования. В этой связи говорить об обязательной выплате при заключении договора кредитования сумы в $10-50 тыс. просто бессмысленно.
Считаю, что каждый банк, каждый конкретный клиент (заемщик) должны сами, в договорном порядке, определить все условия получения кредита, в том числе и условия о первоначальном взносе. Чем больше заемщик внесет сразу, тем меньше будет размер последующих платежей; понимая это, заемщик сам будет стремиться внести максимальную сумму сразу.
Нужно также обратить внимание на то, что многие граждане арендуют жилье и при этом арендные платежи иногда практически сопоставимы с размером возможных выплат по кредиту. Если исходить из того, что каждый человек стремиться иметь свое личное жилье, свой дом, то можно предположить – появись у этих людей возможность выплачивать те же или практически те же суммы, но уже за собственное жилье, они бы непременно воспользовались ею. А одним из сдерживающих факторов для этих людей, как раз и являются значительные первоначальные затраты (к которым также относятся платежи за оформление документов при получении кредита, но это отдельная тема).
В любом случае, ограничения, касающиеся размера первоначального платежа, не должны навязываться банкам. Банки сами могут определить какому клиенту и какой кредит они могут выдать, и насколько ликвидным является жилье, передаваемое в ипотеку.
Даже если предположить, что клиент в определенный момент не сможет погашать кредит, у банка всегда есть возможность продать жилье. Останется ли банк в проигрыше – сомневаюсь, поскольку срок от момента, когда становиться очевидной неплатежеспособность клиента либо он нарушил условия договора (договоров) и до момента, когда банк получает возможность обратить взыскание на предмет ипотеки, вряд ли превысит два-три месяца. Даже если за это время цена на жилье упадет настолько, что средств от продажи не хватит для покрытия всех издержек, банк сможет обратить взыскание на другое имущество заемщика. Также не стоит забывать о договорах страхования кредитных рисков – собственно, они и заключаются для того, чтобы банк не потерял переданные в кредит деньги.
Хочется также обратить внимание на то, что в Стандартах жилищного ипотечного кредитования (разработанных УНИА) установлено ограничение на размер кредита – не более 70% от оценочной стоимости предмета ипотеки. Будут ли банки следовать рекомендациям УНИА, покажет время, а на данный момент в условиях кредитования можно встретить и 25-ти, и 10-типроцентный размер первого взноса и даже меньше.
Юрий Брикайло,
юрист адвокатской конторы
«Коннов и Созановский»