Эволюция концепции «город в городе» на примере ЖК Creator City

Украинские мегаполисы переживают кризис: они хаотично застраиваются, ежедневно стоят в пробках и не справляются с демографическим ростом. Какой должна быть жилая застройка, чтобы города стали комфортными и актуальными — разбирались журналисты портала Domik.ua.

Как строили раньше

В советские времена (с 1959 по 1985 годы) жилые массивы формировались по стандарту. Проектировщики брали пустующую городскую окраину и заполняли миллионами квадратных метров в типовых панельных домах. Дома ставили парами в ряд, а расстояние между ними определялось шириной рельсов, по которым мог безопасно ездить башенный кран. Рядом строили детский сад, школу, дом быта, кинотеатр «Октябрь». Если позволяло зонирование территории, то жилой микрорайон возводили вокруг крупного промышленного предприятия, чтобы расселить рядом его работников. Так, например, в Киеве появились жилые районы ДВРЗ, Соцгород, Отрадный. Некоторые горожане могли всю жизнь провести в пределах своего микрорайона, изредка выбираясь куда-то в центр.

Формирование жилых микрорайонов в те времена называлось комплексной городской застройкой. У такого подхода были как плюсы, так и минусы. Но это стало неважным после обретения Украиной независимости — комплексная застройка оказалась не по карману отечественным застройщикам. Гораздо проще было возвести многоэтажный дом посреди микрорайона, не беспокоясь о том, в какую школу смогут ходить местные дети или как долго добираться до ближайшей поликлиники. Последствия хаотичного строительства ощущаются до сих пор: это переполненные детские сады, плотный городской трафик, нехватка зеленых зон.

В начале 2000-х в Киеве начали появляться проекты, предусматривающие строительство не только жилой недвижимости, но и сопутствующей инфраструктуры. Застройщики стали задумываться о том, чтобы от экстенсивного развития города перейти к улучшению качества городской среды. Проще говоря, гонку за количеством квадратных метров сменила забота о создании комфортной среды для жизни. Так в столице возникли первые новостройки, построенные по принципу «города в городе».

Как появились новостройки МФК

Первым «городом в городе» в столице стал жилой комплекс «Оазис», позже превратившийся в самостоятельный микрорайон. С начала 1990-х и до 2006 года между проспектом Героев Сталинграда  и Оболонской набережной было возведено более десятка многосекционных домов. На первых этажах открылись магазины, различные сервисы, рестораны, детские развивающие студии. Между жилыми домами расположены малоэтажные здания коммерческого назначения — здесь работают крупный сетевой супермаркет, семейный ресторан, частная медицинская клиника. Также на территории «Оазиса» функционируют два коммунальных детсада и несколько частных школ. 

В 2007 году на левом берегу Киева началось строительство жилого комплекса Silver Breeze. Строительная компания УИИК, которая занималась его проектировкой и возведением, заявляла, что это первое многофункциональное пространство в Украине. Она даже запатентовала концепцию «города в городе». Проектом предполагалось строительство трех 32-этажных домов, торгового и офисного центров в отдельном здании, а также подземного паркинга. К сожалению, планам не суждено было сбыться: в 2020 году третий дом жилого комплекса по-прежнему не достроен, а компания УИИК объявлена банкротом.

Позже начали появляться другие жилые комплексы подобного формата. Некоторые из них вдохнули вторую жизнь в бывшие промышленные зоны — например, «Комфорт Таун» и ParkLand. Особенностью подобных проектов стала их масштабность и наличие всей необходимой социально-бытовой инфраструктуры на территории. Но такие жилые комплексы дорого обходились застройщикам, а также влекли за собой дополнительные заботы: построенную школу нужно было сдать на баланс городу, для офисного центра найти арендатора. Поэтому застройка Киева монофункциональными жилыми комплексами продолжилась.

Что такое mixed-use

В 2020 году уже очевидно, что старые методы застройки городов не работают. Теория создания отдельных пространств — для жизни, для работы, для досуга — не оправдала себя. Время — ценный ресурс, и люди не хотят тратить его на дорогу.

Первыми о том, что городская среда должна быть смешанной, заговорили американские урбанисты. Автор книги «Смерть и жизнь больших американских городов» Джейн Джекобс придерживалась идеи мультифункциональных пространств, в которых жилые, коммерческие и даже индустриальные пространства смешиваются, создавая комфортную среду. Это позволяет людям жить, работать и проводить досуг, не тратя время на преодоление расстояний. 

Gensler — крупнейшая архитектурная мастерская в мире, которая занимает первое место в рейтинге Building Design c 2013 года. Каждый год эксперты Gensler публикуют исследование, в котором  рассказывают о трендах в урбанистике и прогнозируют, как будут развиваться большие города. Специалисты Gensler уверены, что будущее урбанистики — за смешанными городскими пространствами. «Старая парадигма предполагала создание отдельных пространств для конкретного использования. Сейчас мы ориентируемся на интеграцию и смешивание пространств для более комфортной и благополучной жизни», — сообщают авторы Gensler Design Forecast 2019.

Постепенно архитекторы и проектировщики пришли к тому, что будущее городов — за компактными пространствами. Так появился mixed-use девелопмент. Он предполагает застройку мегаполисов объектами, в которых одновременно располагается жилье, офисы, ритейл, медицинские центры, парки и зоны развлечений. На mixed-use последние 10-15 лет делают ставку в мировых столицах — Нью-Йорке, Токио, Лондоне и других городах. От привычного «города в городе» концепция mixed-use отличается тем, что такие новостройки компактны. Они проектируются не вширь, а ввысь: на подземном уровне находится, например, паркинг, дальше — торговый центр, выше — офисы, затем жилые квартиры или апартаменты.

Теория mixed-use решила и главный недостаток «города в городе», которым было расположение. Большие участки земли, необходимые для горизонтальной комплексной застройки, чаще всего располагались далеко от станций метро и центра города. Жилые комплексы mixed-use стало возможно строить в сердце города или его прицентральных районах.

В Киеве недвижимость формата mixed-use только зарождается. Такие жилые комплексы предполагают сочетание минимум трех форматов: жилье, коммерческие помещения, деловой сектор. При этом торговая часть — это не просто продуктовые магазины у дома, а полноценный шопинг-молл с одеждой, аксессуарами, фудкортом и зоной развлечений. Один из ярких примеров — жилой комплекс Creator City на столичной Лукьяновке.

Многофункциональный жилой комплекс Creator как пример mixed-use новостройки

Новостройка Creator City возводится застройщиком «Креатор-Буд» на столичной Лукьяновке, в 10 минутах езды от центра города. Планом предусмотрено строительство восьми высотных домов, объединенных стилобатами. На подземном уровне жилого комплекса разместится паркинг, в который можно будет спуститься из жилой части здания на лифте. В стилобатной части расположатся офисные и коммерческие помещения: сетевой супермаркет, рестораны, различные сервисы, спортклуб с бассейном и спа, а также медицинский центр. К услугам жителей комплекса будет собственный детский сад. По замыслу девелопера, всё это должно полностью закрыть все социально-бытовые вопросы жильцов.

Дома ЖК «Креатор Сити» будут объединены стилобатом, в котором разместятся коммерческие помещения и офисы

Читайте также: Полный обзор жилого комплекса Creator City в инфографиках

Между домами, на участке площадью 2 га, застройщик разобьет парковую зону с ландшафтным дизайном и водоемом. Здесь обустроят детские площадки с игровыми комплексами, беговые и прогулочные дорожки, спортивную зону и место для выгула собак. Безопасности комплекса уделят особое внимание: так, Creator City будет под круглосуточным видеонаблюдением и охраной. Попасть в жилую часть домов и лифты резиденты комплекса смогут по специальным электронным пропускам.

В распоряжении жителей ЖК «Креатор Сити» будет собственный парк площадью 2 га

Жилой комплекс Creator City расположен так, чтобы всюду можно было добраться пешком или на велосипеде. Так, в радиусе 1 км от места возведения новостройки находятся частная гимназия «Наше будущее», детские сады №№82 и 130, клиническая больница, парк им. Пушкина и зоопарк. В 2,5 км от жилого комплекса расположены высшие учебные заведения, где готовят бакалавров и магистров в области медицины, техники и программирования, бизнеса и экономики Украины.

Выводы

За последние 20 лет жилая застройка столицы претерпела изменения. Киев находится на полпути от советских спальных микрорайонов к современным жилым комплексам, сочетающим в себе разнообразную инфраструктуру. К сожалению, город до сих пор продолжает жить без Генерального плана, поэтому возможны лишь точечные вмешательства. Но даже отдельные новостройки, созданные по принципу «города в городе» или mixed-use пространств, способны изменить профиль столицы.

Будущее за такими проектами, уверяют урбанисты. Кроме мест для сна, людям необходимы магазины, спортзалы, рестораны и парки. Сбалансированная комбинация жилья, сервисов и офисов создает безопасное пространство, а совокупность таких пространств ведет к экономически устойчивому развитию города. 

Ознакомиться с генпланом новостройки «город внутри города» и высказать мнение о проекте МФК можно на форуме ЖК «Креатор Сити».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

@domik.ua, 2020